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• 148****3424

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由開發(fā)商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
  回遷房辦理房產(chǎn)證應交那些費用和手續(xù)，必須提交的證件：房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》、身份證。
  這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做“等同于經(jīng)濟適用房管理”，也就是說，其產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后將會被注明為“經(jīng)濟適用房”產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，但是不完全受到經(jīng)濟適用房制度的制約，取得房產(chǎn)證之后可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3％的土地出讓金，補交之后等同于商品房性質(zhì)。經(jīng)過正規(guī)的用地審批程序，比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質(zhì)的，今后可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2019-06-09 14:04:59
• 152****5197

  一、關于直管公租房糾紛的解決方式。由于直管公租房拆遷會涉及到公房管理部門、承租人、承租人家庭成員之間諸多法律關系，而且直管公房管理部門即是房屋租賃合同簽訂方又是公租房屋的管理者，兼有民事主體和行政主體的雙重屬性，如果各方協(xié)商不成選擇法院訴訟的解決方式，首先需要解決幾個問題：是民事訴訟還是行政訴訟？訴訟主體是誰？這需要針對各案的具體情況提起不同的訴訟。根據(jù)《北京市高級人民法院因直管公房租賃引發(fā)的糾紛的受理問題的意見》（京高法發(fā)［2003］350號）規(guī)定，因直管公房租賃引發(fā)的糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應區(qū)別對待。直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務發(fā)生的糾紛，由于雙方法律地位平等，應作為民事案件立案受理；直管公房承租人、承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生的以下糾紛，由于涉及政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依據(jù)其房管職權(quán)審查當事人承租資格問題，具有行政管理性質(zhì)，雙方法律地位不平等，應作為行政案件立案受理：（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人不服提起的訴訟;(二) 直管公房承租人或承租人的共同居住人認為符合直管公房租賃變更條件，請求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位變更直管公房租賃關系，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更產(chǎn)生的糾紛提起的訴訟。以上提起的行政訴訟應以政府公房管理部門或法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織為被告。該意見針對公房承租人及承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生糾紛的處理。至于家庭成員內(nèi)部之間的糾紛，由于其法律地位平等，需要另行提起民事訴訟予以解決。如果同時存在家庭成員之間的糾紛和個別成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在承租人資格的問題上發(fā)生糾紛，是分別單獨提起訴訟還是一并提起？還是先提起一個訴，在訴的過程中再提起另一個訴？由于此類案件比較復雜且訴有過程較長，這需要結(jié)合具體案件選擇一個**有利且經(jīng)濟的訴訟方案。
  二、直管公租房承租人資格的認定
  根據(jù)北京市相關規(guī)定承租直管公房被拆遷的，承租人可以得到相應補償，由于北京房價很高，相應的補償也很高，這就引起了很多的家庭糾紛。到底誰是直管公房的承租人，是解決此類案件的第一關鍵問題。關于直管公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更是偽造相關資料或不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法予以撤銷。第三，原來的承租人可能去世多年，直管公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應當辦理變更手續(xù)，但是因為沒有拆遷補償?shù)膯栴}，大家都沒有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒有辦理變更。問題主要出第三種情形中。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)了不同的意見。符合公房承租人條件的當事人向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更。這種情況下，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。根據(jù)北京市相關規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。在這種情況下，由于承租人僅有承租權(quán)，不享有所有權(quán)，所以，承租權(quán)不能進行繼承，所以，還要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實際繳納人以及對于房屋日常管理的情況來確定實際的承租人，從而確立拆遷補償過程中的權(quán)利人。
  三、直管公房的拆遷補償方式及補償款的歸屬
  首先須明確一點：直管公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃合同的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權(quán)利義務是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。

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• 132****1199

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補償，請關注當?shù)卣牟疬w公告。
  
  1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補償部分。
  
  2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。
  
  3、首先須明確一點，公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
  
  根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。
  
  在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

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相關問題

• 問 ??公房拆了回遷后有哪些收費？公房拆遷如何補償？
  答

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補償，請關注當?shù)卣牟疬w公告。1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補償部分。2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。3、首先須明確一點，公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。《城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

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• 問 公房拆了回遷后有哪些收費
  答

  房屋拆遷安置，是指拆遷人將房屋被拆遷房屋的使用人安置到拆遷人新建的、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或使用。安置與補償不同，補償是對拆遷房屋的所有權(quán)之補償，解決所有權(quán)問題；安置是對被拆遷房屋使用人的安置，解決使用權(quán)問題。不論是采取貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行安置，確定安置的對象是解決安置問題的前提。一般認為，被拆遷房屋的使用權(quán)人都應當?shù)玫桨仓谩８鶕?jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人與被拆遷人、房屋的承租人達成拆遷補償協(xié)議后才能具體實施拆遷活動。承租人不是房屋的所有權(quán)人，其對房屋的權(quán)利主要表現(xiàn)為租賃期內(nèi)的使用權(quán)，這種使用權(quán)通過租賃合同的性質(zhì)被確定而下來。而對于被拆遷人的其他家庭成員來講，雖然其對被拆遷房屋的使用不是建立于租賃權(quán)基礎上，但是根據(jù)其與被拆遷人的親屬關系，長期、事實上與被拆遷人共同拘束被拆遷房屋內(nèi)，這種居住權(quán)受憲法和法律的保護。所以，在拆遷安置中，保護被拆遷人其他家庭成員合法居住權(quán)的原則應予落實。不過這并不意味著所有家庭成員都可以成為拆遷安置對象。在房屋使用權(quán)問題上，誰是被拆遷房屋的使用權(quán)人，一般以拆遷安置補償協(xié)議簽訂時，或拆遷行政裁決作出時，在被拆遷房屋的住址是否有常住戶口，...房屋拆遷安置，是指拆遷人將房屋被拆遷房屋的使用人安置到拆遷人新建的、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或使用。安置與補償不同，補償是對拆遷房屋的所有權(quán)之補償，解決所有權(quán)問題；安置是對被拆遷房屋使用人的安置，解決使用權(quán)問題。不論是采取貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行安置，確定安置的對象是解決安置問題的前提。一般認為，被拆遷房屋的使用權(quán)人都應當?shù)玫桨仓?。根?jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人與被拆遷人、房屋的承租人達成拆遷補償協(xié)議后才能具體實施拆遷活動。承租人不是房屋的所有權(quán)人，其對房屋的權(quán)利主要表現(xiàn)為租賃期內(nèi)的使用權(quán)，這種使用權(quán)通過租賃合同的性質(zhì)被確定而下來。而對于被拆遷人的其他家庭成員來講，雖然其對被拆遷房屋的使用不是建立于租賃權(quán)基礎上，但是根據(jù)其與被拆遷人的親屬關系，長期、事實上與被拆遷人共同拘束被拆遷房屋內(nèi)，這種居住權(quán)受憲法和法律的保護。所以，在拆遷安置中，保護被拆遷人其他家庭成員合法居住權(quán)的原則應予落實。不過這并不意味著所有家庭成員都可以成為拆遷安置對象。在房屋使用權(quán)問題上，誰是被拆遷房屋的使用權(quán)人，一般以拆遷安置補償協(xié)議簽訂時，或拆遷行政裁決作出時，在被拆遷房屋的住址是否有常住戶口，并經(jīng)常居住于被拆遷房屋為認定標準。其中包括在部隊服役的軍人、常住戶口在本市**的學生或在工作單位集體宿舍和職工、常住戶口在本市幼兒園的兒童等。其他家庭成員戶口不在被拆遷房屋，或戶口雖然在但本人并不經(jīng)常居住于被拆遷房屋的，說明其居住問題已經(jīng)自行解決，所以拆遷人不負有為其解決居住問題的法律義務。律師提示：被拆遷房屋的使用人應當是拆遷安置的對象。

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• 問 公房拆了回遷后有哪些收費？公房拆遷什么時候補償？
  答

  無論公房私房，拆遷補償一律按市場評估價補償。公房都隸屬于房管部門或國有單位，如果公房拆遷不按市場原則進行，造成的國有資產(chǎn)流失和單位利益受損誰來承擔責任呢?。糠抗懿块T和單位誰愿意去挑這個擔子??？當然私房拆遷一般都給安置房，但公房拆遷一般采取貨幣補償，這一點上是有區(qū)別的

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• 問 ??公房拆了回遷后有哪些收費？現(xiàn)單位拆遷有什么政策？
  答

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補償，請關注當?shù)卣牟疬w公告。1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補償部分。2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。3、首先須明確一點，公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

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• 問 公房拆遷能分到房產(chǎn)證嗎
  答

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由開發(fā)商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易?；剡w房辦理房產(chǎn)證應交那些費用和手續(xù)，必須提交的證件：房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》、身份證。這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做“等同于經(jīng)濟適用房管理”，也就是說，其產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后將會被注明為“經(jīng)濟適用房”產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，但是不完全受到經(jīng)濟適用房制度的制約，取得房產(chǎn)證之后可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3％的土地出讓金，補交之后等同于商品房性質(zhì)。經(jīng)過正規(guī)的用地審批程序，比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質(zhì)的，今后可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)。

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