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• 135****6566

  1、路線價格
  
  土地使用權(quán)的價值與土地的位置有很大關(guān)系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調(diào)整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
  很明顯，可以先設(shè)置或選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋，并根據(jù)實際情況采用適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，然后修改標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。
  對于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。
  2、基準(zhǔn)地價
  
  對于某一地塊的土地使用權(quán)價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準(zhǔn)地價，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個別因素，**后獲得評估土地使用權(quán)價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。
  3、剩余
  當(dāng)房地產(chǎn)的總價已知或可以衡量時，因為房地產(chǎn)的總價格=土地使用權(quán)的價值+房產(chǎn)的價值，土地使用權(quán)的價值或土地使用權(quán)的價值財產(chǎn)的計量，扣除總價值后，可以獲得財產(chǎn)的價值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。

  查看全文↓ 2019-05-31 00:26:03
• 153****4410

  1.評估價
  指用房地產(chǎn)評估公司對該房產(chǎn)進(jìn)行市場評估：其方法有——市場比較法等（根據(jù)周邊新開小區(qū)銷售價格為基準(zhǔn)減去折舊等所做出的評估），據(jù)此對你的房子賠償
  2.以重置價
  指根據(jù)現(xiàn)在的建安成本，假設(shè)你家那里是塊空地，重新建筑家屬樓需要的總價格，根據(jù)你家的面積計算出對

  查看全文↓ 2019-05-31 00:25:58
• 141****0973

  可以不通過房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本人。
  房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟?！　?br/>一、明確估價的基本事項　　在實際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面?！?br/>?。ㄒ唬┟鞔_估價對象　　
  1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等?！　?br/>2.評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。　　
  （二）明確估價目的　　
  估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。　　
  明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應(yīng)的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評估對象的預(yù)期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價值等?！　?br/>（三）明確估價時點　　
  房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價格都是指該房地產(chǎn)在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的?！　?br/>（四）明確評估前提　　
  由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：
  1.獨立估價。獨立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨立估價?！　?br/>2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價格評估。它與獨立估價的區(qū)別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產(chǎn)價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化?！　?br/>3.合并估價或分割估價。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評估，稱為合并或分割估價。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進(jìn)行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結(jié)果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟合理性。　　
  4. 變更估價。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：
  （1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進(jìn)行的估價。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等?！　?br/>（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價。　　
  （3）以拆除建筑物為前提對土地進(jìn)行的估價。　　
  對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 00:25:53

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估由什么決定的?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價明顯過低時需進(jìn)行二手房評估價買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進(jìn)行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。哪些因素影響評估價格？二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。第一因素：位置、地段。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。第三因素：戶型朝向。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。房產(chǎn)評估流程是什么？如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢？相關(guān)人員尋找一家合法的評估機構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進(jìn)行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告。

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• 問 二手房按揭評估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實際成交價格是120萬，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價高只能說你貸款可以多貸點，**就少點了啊。

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• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估價是高了好還是低了好?
  答

  如果房價處于上漲趨勢，那么真實的評估價理應(yīng)低于實際成交價，如果房價處于下跌的趨勢，那么真實的評估價會略微高于實際成交價。現(xiàn)實交易當(dāng)中，用到評估肯定是因為貸款，所以評估價應(yīng)比實際需要貸款所達(dá)到的數(shù)額要略微高一些，才能滿足貸款的需求。

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• 問 ??二手房估價由什么決定?啥情況要評估價?
  答

  　　二手房價格決定因素　　二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成。　　二手房價格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格?！　《址績r格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。

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• 問 ??二手房估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  　二手房價格決定因素　　二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。　　二手房價格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成?！　《址績r格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格?！　《址績r格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。

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