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• 136****8842

  　　二手房價格決定因素
  　　二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)
  　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。
  　　二手房價格決定因素2：交通改善
  　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成。
  　　二手房價格決定因素3： 新盤入市
  　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格。
  　　二手房價格決定因素4 ：地王托市
  　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:20
• 142****6260

  一、什么是二手房評估
  
  評估一般由貸款銀行認(rèn)可的評估公司評估出來，是根據(jù)房屋原購買價格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格。
  
  在二手房交易中，評估價為銷售價的7成左右。銀行會根據(jù)評估價來放款，評估價越高，個人貸款額度也越高，**壓力會相應(yīng)變小。購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據(jù)房屋評估報(bào)告，才能按規(guī)定的房價百分比，提供給購房者貸款。
  
  二、影響評估價的因素有什么
  
  1、房屋地段
  
  購房者在買房子的時候也會著重選擇房屋的地段，好的區(qū)域地段會影響二手房的定價，好的區(qū)域地段包含成熟的交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套，以及良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境都是房屋價格評估價格的加分項(xiàng)，近期購房者對于小區(qū)周邊的**資源尤為重視，畢竟每個家長都想孩子有一個美好的未來。
  
  2、周邊環(huán)境
  
  一些老舊二手房小區(qū)周邊的環(huán)境就會稍微要臟亂一些，買方肯定也不愿意以花錢買一處環(huán)境不好的房子。而售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那就會比較容易得到購房者的心理認(rèn)可，不錯的周邊環(huán)境會為評估價格加價。
  
  3、房屋新舊程度
  
  二手房買賣還是要看二手房本身的條件如何，房屋本身戶型、朝向、樓齡、樓層、景觀、采光以及裝修等都會影響評估價格，某一優(yōu)點(diǎn)突出，劣勢不明顯，還是會有利于成交；但優(yōu)點(diǎn)不突出，劣勢很明顯，往往會對評估價格影響很大。
  
  4、開發(fā)商品牌
  
  開發(fā)商名氣的大小也會影響二手房的價格，大家都清楚，國內(nèi)幾家比較大的開發(fā)商所出售的房屋價格都比同地段的房屋價格稍微高一些，開發(fā)商不同，那么小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)的好壞也會有差別，對房屋評估價格的影響也是相對比較明顯的。
  
  5、小區(qū)配套
  
  購房者在選購房屋的時候也會比較看重小區(qū)的配套，交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在評估價格時將會被扣減一部分的價格。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:12
• 144****1924

  什么情況需要房產(chǎn)評估？
  
  1、房價明顯過低時需進(jìn)行二手房評估價
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價格時低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進(jìn)行二手房評估
  
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時需要二手房評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評估來評估房價，確定保險(xiǎn)價值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  4、申請抵押貸款需做二手房評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價格，高于實(shí)際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估
  
  二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。
  
  哪些因素影響評估價格？
  
  二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  第三因素：戶型朝向。
  
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
  
  第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
  
  房產(chǎn)評估流程是什么？
  
  如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢？
  
  相關(guān)人員尋找一家合法的評估機(jī)構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項(xiàng)；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實(shí)地查勘估價對象；選定估價方法進(jìn)行計(jì)算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報(bào)告。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:01

相關(guān)問題

• 問 二手房按揭評估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實(shí)際成交價格是120萬，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價高只能說你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

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• 問 ??二手房估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  　二手房價格決定因素　　二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成?！　《址績r格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格?！　《址績r格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。

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• 問 ??二手房為什么還有個評估價?買新房還有評估價嗎?
  答

  估價針對貸款買二手房而言!銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對貸款房屋進(jìn)行評估(房齡,朝向,樓層,這些都是影響評估價的因素).裝修等房子自身?xiàng)l件,還有房屋的周邊設(shè)施。

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• 問 二手房評估價怎么計(jì)算
  答

  二手房評估價一般是通過市場或者是通過成本進(jìn)行評估，會有相應(yīng)的評估方案，銀行在對二手房進(jìn)行評估的時候會挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的進(jìn)行對比，來得出比較客觀的價格和價值，除此之外通過成本的方法進(jìn)行評估，有相應(yīng)的評估公式，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊。我們購買房屋的時候，也要考慮好之后房屋的價值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高，所以在購買之后，升值的概率也會比較高，所以別看現(xiàn)在購買房屋時的價格要略微高一些，但是在之后會比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔黾臃课莸膬r值，除了在居住的過程當(dāng)中舒適度會比較高之外，也方便之后的二手房出售。

• 問 二手房評估價怎么算？
  答

  二手房定價相關(guān)系數(shù)多多影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3 層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2 %—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認(rèn)為價格評估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。

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