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• 143****4959

  對于期房合同，只要內容符合法律規(guī)定，當事人在自愿合法前提下簽訂的，期房合同具有法律效力。另外，如果當事人違約合同約定的，屬于違約行為，需要根據(jù)合同約定及相關法律規(guī)定承擔相應的違約責任。
  
  相關法律規(guī)定：《中華人民共和國合同法》
  第一百零七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
  
  第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
  

  查看全文↓ 2019-05-24 10:39:07
• 147****3486

  現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)熱居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)商“一房多賣”的情況時有發(fā)生。據(jù)報道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上?！疤焯旎▓@”事件，同一套房產(chǎn)賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復售樓資金過億元。筆者認為，之所以經(jīng)常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預售登記備案制度存在嚴重缺陷有關。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會秩序、保護購房者的利益、構建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預售備案優(yōu)先權制度作若干思考。
  一、期房預售登記備案法律制度的缺憾
  我國現(xiàn)階段期房預售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。
  1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突
  現(xiàn)階段期房預售備案登記制度主要散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記備案制度，主要是由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別進行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關預售登記的規(guī)定與完整的房地產(chǎn)物權又存在著交叉與沖突。這對于“準物權”的期房預售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機可乘”的空間，妨礙了物權的合法、安全轉移。
  2、以行政管理為主，忽視民事效力
  建設部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預售的專門法規(guī)。但是，從全文共計17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進行預售登記，則“責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預售合同審查和管理，并沒有就期房預售登記備案的法律性質和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時，對期房預售登記備案的程序、內容、機構設置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產(chǎn)管理登記機構對期房的預售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預售登記備案起到應有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現(xiàn)象出現(xiàn)時，購房者的合法權利還是難以得到法律的有力保護。
  3、地方法規(guī)不盡一致
  在實施建設部、國家土地管理局有關商品房預售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當事人應當備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預售合同生效的條件。如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效……”。根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的商品房預售合同是無效的，法律不予保護。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關備案而預售房地產(chǎn)的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款5%以下的罰款……”根據(jù)該規(guī)定，可以理解為預售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應承擔行政處罰責任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機可乘的空間。
  二、居住用期房備案的法律性質及其效力思考
  目前，我國有關法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結合現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認為應對居住用期房預售登記備案從“準物權”的法律性質及法律效力上去思考，即賦予其對世權或優(yōu)先權的效力。
  1、登記備案的法律性質
  建立商品房預售登記備案制度的目的是為了保護購房者的合法權益，避免和預防一些不必要的訟爭，維護不動產(chǎn)交易安全。關于預售期房備案登記制度的性質，目前廣泛的觀點認為：該制度本身并不是一種物權登記。
  《物權法》草案征求意見稿第二十一條規(guī)定：“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權的，債權人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記”。對于其中的“預告登記”，從其本意去理解預售登記備案的法律性質，它應當是一種債權物化的預告，是一種具有物權性質的期待權或“準物權”。換言之，商品房預售合同登記備案的法律性質屬于不動產(chǎn)“準物權”的權屬登記。其已有法律基礎思想是：
  首先，從現(xiàn)行的《城市商品房預售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關登記、公告等規(guī)定，具有預告、公示的民事性質。如果否定權屬登記備案的這一“公示性”的民事性質，那么備案登記制度就不存在任何意義。
  其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動產(chǎn)物權的變動具有以下幾個共同特征：（1）將期房這一“準物權”的設立、轉移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內容能夠為不特定的相關利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權物化期待權。
  第三、準物權一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權，其購房的債權物化可能性在法律上將難以得到有效保護?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”該解釋從法理上對登記備案的期房“準物權”性質作了明確的回答。
  2、登記備案的法律效力
  登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學者觀點認為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權法草案在第二十一、二十二條均作了相應的勾畫。筆者認為根據(jù)我國現(xiàn)行期房登記備案制度中的民法原理進行考量，應當可以得出期房，尤其是居住用期房預售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結論。
  《**高人民法院關于建筑工程款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！痹摻忉岆m然沒有期房預售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機關的備案，消費者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預售備案登記對于第三人的效力問題。
  我國現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預告性質。從公示預告的性質而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權獲得物權對抗第三人的效力；（2）順位保護效力；（3）破產(chǎn)保護效力。如果否定期房預售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權的變更、變動、轉移將是不可想象的。
  三、賦予居住用期房備案對世權制度的思考
  物權法草案中有關居住用期房預售登記備案制度已經(jīng)就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產(chǎn)生不同的理解，如：并沒有預售登記備案程序、內容、機構設置的規(guī)定，與現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護購房人之權益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護公民生存的基本資料為主要目標。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費或經(jīng)營。若不賦予購房者在辦理預售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權，對社會穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重影響。
  因此，物權法草案在構建我國期房預售登記備案制度中，應結合現(xiàn)行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預售登記備案制度的準物權效力，將登記備案作為預售合同的生效要件，對期房預售合同約定的債權具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護購房人**關心、**需要的物權。
  基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權制度，建議在物權法草案中還應增加以下規(guī)定：1、登記機構法定化，即備案登記機構有法律直接規(guī)定或授權規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當事人必須以書面方式向登記機關作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經(jīng)公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。
  這樣考慮的出發(fā)點是源于憲法對于公民生存基本權利的保護，從秩序價值上賦予購房者優(yōu)先權，穩(wěn)定社會生存和發(fā)展的根基，有利于構建法治化的和諧社會。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:39:03
• 136****0466

  合同本身 有效與否 與是否有房產(chǎn)證 沒有關系。根據(jù)《合同法》第52條，只要是雙方真實意思表示的協(xié)議且不違法的，都有效。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:38:56
• 156****8736

  買房一般不買期房，中間的過程，利贅你都是清楚的，買現(xiàn)房，房子的情況一目了然，‘具體的房間尺寸，窗戶大小，平面布置，采光，通風，陽臺視覺，窗外視野，距農貿市場，超市，銀行，醫(yī)院，幼兒園，**，**等都好好的考慮進去。
  買了才不后悔。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:38:45

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• 問 ?? 期房有法律保護嗎
  答

  買期房的風險比較大，如果開發(fā)商還沒有破土動工，那么風險更大。雖然房屋認購合同有效，也受法律保護，但是如果開發(fā)商跑路，那么你也很難挽回你的損失，且得不到房子，所以買期房還是要慎重。

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• 問 ??想了解一下期房有法律保護嗎？
  答

  期房實質上就是商品房預售的房屋，具體是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房。購買期房應當與開發(fā)商簽訂預售合同，為了保障自己的利益，合同中一定就相關事項明確約定。購買期房的風險有以下幾個方面，購買過程中應當謹慎：（1）平面圖的面積、戶型等情況和實際有差距根據(jù)圖紙買房，購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實物，許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊，使得有關面積、戶型、裝修標準難以準確進行判斷；而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會造成對消費者的誤導。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會造成損失。（2）對于開發(fā)商的情況難以把握如果開發(fā)商在建設過程中因為資金不足使工程停頓，或因技術實力不足造成建設質量的降低；以及在建設過程中擅自變更原來的設計或承諾尤其是對小區(qū)的配套設施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會給消費者造成巨大的損失。（3）市場的行情和價格難以預測在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后，因為市場因素的作用，房價會產(chǎn)生波動。如果漲價則購房者受益；如果跌價則購房者會遭到損失。

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• 問 租戶有法律保護嗎？
  答

  中國這種人真多，首先肯定的是您屋里的東西房主是肯定無權私自扣留的，如果您少了東西就應該憑相關票據(jù)了要求其退還或賠償，至于對方提出的解約理由，既然合同上有約定拖欠房租半個月業(yè)主有權解除合同，那么只是拖延了8天對方就要求解除，實際上您可以反訴對方違約，而且合同中應該有關于延期繳納房租的約定，一般來說是繳納一部分賠償金，如果有就應該按照這個來執(zhí)行，您現(xiàn)在的這種情況首先應該自己找到證據(jù)，如果牽扯到打官司肯定需要您來舉證，比如說證明您拖欠房租的時間，對方自己要求解約的證據(jù)等等，不打無準備之仗，當然**好還是能協(xié)商解決，畢竟打官司對誰都沒好處。

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• 問 房子有貸款公證有法律保護嗎
  答

  經(jīng)過公證的房屋受法律保護。公證機構出具的公證文書具有法律效力。房產(chǎn)公證是指公證機關根據(jù)當事人的申請，依法證明與房產(chǎn)有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當事人可以避免很多風險，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請執(zhí)行。國務院《關于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉及房屋所權登記或轉移、變更登記手續(xù)的證件必須辦理公證。國務院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋拆遷的，補償、安置協(xié)議必須辦公證。代管房屋、有產(chǎn)權糾紛的房屋、在規(guī)定的期限內抵押人與抵押權人達不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應當由公證機關辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》規(guī)定，委托他人代辦房屋所有權登記的，委托書須經(jīng)公證機關公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔保文件要經(jīng)公證機關公證。許多地方法規(guī)中也規(guī)定，私有房屋的繼承、贈與、析產(chǎn)、買賣、轉讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預售、買賣、抵押、轉讓、繼承、贈與、互換等，應當辦理公證。《公證法》第三十六條 經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項公證的除外。

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• 問 哪位朋友知道期房受不受法律保護
  答

  對于期房合同，只要內容符合法律規(guī)定，當事人在自愿合法前提下簽訂的，期房合同具有法律效力。另外，如果當事人違約合同約定的，屬于違約行為，需要根據(jù)合同約定及相關法律規(guī)定承擔相應的違約責任。

  全部4個回答>