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• 131****0197

  那就考慮它的實(shí)際用途。比如設(shè)計(jì)用途是住宅而實(shí)際用途是商業(yè)，就考慮它作為商業(yè)時(shí)的價(jià)值，但是價(jià)值要比商業(yè)房低比住宅高。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)有個(gè)**高**佳利用原則，這就是根據(jù)這個(gè)原則評(píng)估的。

  查看全文↓ 2019-05-19 20:32:44
• 132****3633

  房產(chǎn)證和土地使用證上的用途只是說(shuō)明過(guò)去的狀態(tài)，評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)房屋的實(shí)際使用狀態(tài)確定用途，在確定評(píng)估值時(shí)以現(xiàn)時(shí)用途下的房屋市價(jià)（重置價(jià)）扣除與現(xiàn)時(shí)用途不相符合的相關(guān)因素（即調(diào)整因素，需主觀判斷影響程度），加上未來(lái)可能增值的潛力因素，確定房屋評(píng)估值。

  查看全文↓ 2019-05-19 20:32:40
• 147****7795

  估價(jià)首先要遵守合法原則，以房產(chǎn)的合法用途為前提，產(chǎn)證為辦公，實(shí)際作商業(yè)，實(shí)際用途并不合法，評(píng)估時(shí)只能按辦公評(píng)估，也不必考慮商鋪收益。
  如果實(shí)際用途可以影響物業(yè)價(jià)值，那物業(yè)空置的時(shí)候，沒(méi)用了，豈不是沒(méi)有價(jià)值。一個(gè)別墅用來(lái)養(yǎng)豬，難道按豬舍來(lái)評(píng)估嗎？明顯不合理。

  查看全文↓ 2019-05-19 20:32:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣評(píng)估士地與房屋用途不一致?
  答

  在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，經(jīng)常會(huì)遇到估價(jià)對(duì)象改變?cè)?guī)劃用途而改為其他用途。出現(xiàn)這種情況基本上是因城市建設(shè)如道路拓寬等原因，臨街建筑物拆除后而自然導(dǎo)致非商業(yè)用房因臨街而改變其原規(guī)劃用途。產(chǎn)權(quán)人改變用途可分為兩類：一是經(jīng)城市規(guī)劃部門審批后經(jīng)城市建設(shè)、國(guó)土資源等管理部門通過(guò)一系列法律程序而改變其用途；二是未經(jīng)審批機(jī)關(guān)審批擅自改變用途。在估價(jià)時(shí)，第一種情況則不能按實(shí)際用途進(jìn)行估價(jià)而應(yīng)按原批準(zhǔn)用途估價(jià)。這是因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)已明確未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途其行為是違法的，不受法律保護(hù)。另外根據(jù)目前在舊城改選拆遷估價(jià)中的相關(guān)規(guī)定，亦對(duì)改變規(guī)劃用途這一現(xiàn)象做出了以下規(guī)定：一是拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商原則；二是依據(jù)產(chǎn)權(quán)證件記載原則；三是產(chǎn)權(quán)證件無(wú)記載、拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不一致由城市規(guī)劃部門確定原則。其實(shí)在這種情況下，基本上都是按照城市規(guī)劃部門確定原則也即維持原規(guī)劃批準(zhǔn)用途。若以實(shí)際用途估價(jià)抵押權(quán)人受償后遇到城市房屋拆遷其合法債務(wù)難以得到保護(hù)。

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• 問(wèn) ??士地與房屋用途不一致怎樣評(píng)估？房屋評(píng)估公司怎樣評(píng)估？
  答

  1、路線價(jià)格土地使用權(quán)的價(jià)值與土地的位置有很大關(guān)系（街道情況：寬度深度）。對(duì)于同一塊，土地的價(jià)值具有相對(duì)穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價(jià)格，請(qǐng)通過(guò)街道寬度和街道。通過(guò)深度調(diào)整確定評(píng)估對(duì)象的土地價(jià)值的方法是路線價(jià)格方法。很明顯，可以先設(shè)置或選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋，并根據(jù)實(shí)際情況采用適用的評(píng)估方法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場(chǎng)價(jià)格，然后修改標(biāo)準(zhǔn)房屋市場(chǎng)價(jià)格以計(jì)算房屋的市場(chǎng)價(jià)值。被征用。對(duì)于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。2、基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個(gè)別因素，**后獲得評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。3、剩余當(dāng)房地產(chǎn)的總價(jià)已知或可以衡量時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的總價(jià)格=土地使用權(quán)的價(jià)值+房產(chǎn)的價(jià)值，土地使用權(quán)的價(jià)值或土地使用權(quán)的價(jià)值財(cái)產(chǎn)的計(jì)量，扣除總價(jià)值后，可以獲得財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個(gè)人估價(jià)。4、收益不同地區(qū)，不同用途和類型的房地產(chǎn)收益率也不同。根據(jù)要估算的房地產(chǎn)收入返還價(jià)值的方法是收入減少法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收入÷收入減少利率。5、假設(shè)開(kāi)發(fā)對(duì)于未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)量正常開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投資，估算房地產(chǎn)價(jià)值的方法是獲得。6、市場(chǎng)比較提取市場(chǎng)上相同目的和其他類似條件的房地產(chǎn)價(jià)格案例（出售或評(píng)估，正常報(bào)價(jià)），與要估算的房地產(chǎn)條件相比較，對(duì)每個(gè)因素進(jìn)行索引并通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比度調(diào)整得出一種評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。該方法具有很強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性。它通常在市場(chǎng)成熟，交易透明，比較案例易于查找時(shí)使用，估值結(jié)果更準(zhǔn)確。7、成本（1）成本產(chǎn)品算法，即計(jì)算獲得土地或?qū)崿F(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的成本，不包括異常因素的價(jià)值，并在累計(jì)正常成本費(fèi)用后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，A方法獲得土地使用權(quán)的價(jià)值。這種方法通常用于評(píng)估在正常程序下獲得的土地。（2）重置成本法，是衡量現(xiàn)有房屋現(xiàn)行市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下房屋重建成本的一種方法，然后考慮基金的利益并計(jì)算一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）以獲得完整的房屋。重量。設(shè)定成本價(jià)格，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定建筑新穎度。兩者相乘以得出評(píng)估房屋價(jià)值的方法。

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• 問(wèn) 甲方與乙方簽約時(shí)間不一致
  答

  看合同有沒(méi)特別約定的，沒(méi)有的話一般以后面的時(shí)間為準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)不一致可以過(guò)戶嗎
  答

  過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)是交稅的時(shí)候房產(chǎn)局給出的價(jià)格，決定交稅的價(jià)格；評(píng)估價(jià)是向銀行申請(qǐng)貸款銀行給出的評(píng)估價(jià)，決定貸款；網(wǎng)簽價(jià)是向房產(chǎn)局申請(qǐng)過(guò)戶、向銀行申請(qǐng)貸款的價(jià)格，但交稅還是要看指導(dǎo)價(jià)。

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• 問(wèn) 成交房與規(guī)劃圖不一致
  答

  所有都是有規(guī)劃的，都是按照規(guī)劃來(lái)建造的，您可以去維權(quán)。

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