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• 153****0460

  首先，房產(chǎn)公司未取得預售許可證就進行預售，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴禁發(fā)展商無證預售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。 其次，對購房者來說，預購沒有預售許可證的期房行為也得不到法律的充分保護。在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預付款并要求賠償損失，而當該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。 **后，如果開發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒有經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準，那么開發(fā)商可能就構(gòu)成虛假宣傳。如果購房者支付了房款后，預售合同出現(xiàn)變更，購房者的購房利益就有可能得不到保證。
  （二）購買沒有預售許可證的期房的后果：
  1、取得產(chǎn)權(quán)證的時間沒有保證。
  2、為了取得產(chǎn)權(quán)證可能需要繳納額外的費用。
  3、房屋可以使用但是無法取得產(chǎn)權(quán)。
  4、房屋可能會被政府沒收或拆除。由此可以看出，**好不要購買沒有取得預售許可證的期房，否則可能會造成購房者的權(quán)利受到損害。購房者如果不小心或由于其他原因購買這種手續(xù)不全的房子，都將或多或少的承擔一定風險。
  （一）檢查《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。
  1、《國有土地使用權(quán)證》。查驗所購商品房建設(shè)項目的土地是出讓還是劃撥。依照規(guī)定商品房用地必須是出讓，經(jīng)濟適用住房土地屬于劃撥。建設(shè)業(yè)主在預售商品房時應持有國有土地使用權(quán)證。未取得國有土地使用權(quán)證的預售項目，不僅有可能辦不了國土證，而且辦不了房產(chǎn)證。
  2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項手續(xù)是建設(shè)業(yè)主必須取得的法定手續(xù)，凡未取得的，其項目未獲得批準。此類房屋禁止買賣，否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。
  3、《建設(shè)工程施工許可證》。該項手續(xù)是批準項目業(yè)主開工建設(shè)的法定手續(xù)，未取得的，其項目未獲得批準。此類房屋禁止買賣。否則，其后果同第五條。
  （二）注意查驗法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。查驗營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的企業(yè)名稱、法定代表人等登記事項是否一致。沒有營業(yè)執(zhí)照或沒有資質(zhì)證書；雖有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，但相關(guān)內(nèi)容不相一致;雖有資質(zhì)證書但已過期失效;營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的許可內(nèi)容者，均不能與之簽訂商品房購買合同。否則，可能產(chǎn)生糾紛，導致財產(chǎn)損失。
  （三）看有沒有《商品房預售面積測繪報告書》。這是確定商品房面積的依據(jù)，簽訂購房合同前應查看該書，并將面積明確寫進合同。
  （四）使用標準合同文本，簽訂前應仔細閱讀。簽訂合同時，必須約定雙方的違約責任、處理合同糾紛的方式。一旦發(fā)生違約，按合同約定的處理方式進行處理。 以上就是購買期房的注意事項，提醒購房者依法簽訂商品房買賣合同后，要求售房人持商品房買賣合同，到管理部門辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，不能對抗第三人，有可能造成財產(chǎn)損失。另外，集資合作建房、單位自建房、移民用地未出讓的聯(lián)建房，無論是期房還是現(xiàn)房，不能直接上市交易。應由參加集資建房人、建房單位先行取得房產(chǎn)證和國土證后，作為二手房上市交易。

  查看全文↓ 2019-05-15 11:36:41
• 153****8155

  你好，沒有預售證的房子是不能買的，因為它們往往存在諸多風險：
  (一)土地性質(zhì)不合法的風險在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  　　(二)土地使用權(quán)不合法的風險在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
  　　(三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風險有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。
  　　(四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

  查看全文↓ 2019-05-15 11:36:33
• 147****0074

  沒有預售證的房子**好不要購買！
  1、預售證是房管局負責審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案，如果要查詢預售證，是可以直接給房管局的工作人員打電話核實的，他們會告訴你的。
  2、《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
  3、開發(fā)商只有在取得了預售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！

  查看全文↓ 2019-05-15 11:36:28

相關(guān)問題

• 問 ??怎么查樓盤的預售證？樓盤沒有預售證能買嗎？
  答

  沒有預售許可證的房屋是不允許銷售的，銀行更不可能給貸款，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商樓盤的預售許可證應當主動公示在售樓處或其它地方。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

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• 問 ??怎么查樓盤預售證?樓盤預售證查詢注意事項?
  答

  　購房者查詢《商品房預售許可證》共有兩種途徑：　　一是在售樓場所實地查看；　　二是在當?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局網(wǎng)站中“新建商品房”欄中輸入項目名稱進行查詢。　　注意事項：　　1、在查看預售許可證時購房人應注意，《商品房預售許可證》分為正本和副本，正本上可了解開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、批準預售范圍、許可證號和發(fā)證日期；　　2、副本具體描述了各個樓號的建筑名稱、**高樓層和批準預售面積、套數(shù)、性質(zhì)?！　?、另外備注欄中還會注明預售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號；土地和在建工程的抵押情況；回遷房源信息、保障性住房信息等內(nèi)容。

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• 問 ??沒有預售證的房子能買嗎?買房沒有預售證有什么后果?
  答

  不能購買。購房者在購房時不能盲目相信開發(fā)商的說辭，不但要挑選房子更重要的是查驗該項目的合法性，不然如果購房者買到的房子無預售證就意味著不受法律保護，不能辦理落戶。這是開發(fā)商的銷售方式之一，也叫饑餓銷售法，利用購房者怕踏空的心理，拿出極少的房源來忽悠購房者，讓購房者明知不合法，但不買又怕以后買不到~其實不需要糾結(jié)！買房的好處：可以完成購房心愿，以后不再擔心房價上漲~買房的壞處：若房價真的上漲，開發(fā)商撕毀合同繼續(xù)漲價，買方咋辦？只是單方口頭約定（繳納**)，違反建設(shè)部發(fā)布的商品房銷售規(guī)定，合同無效，權(quán)益得不到保障~況且，房價便宜嗎？?建議：若真的看好此房，先到房管部門找人打聽：什么時候辦好預售許可證？是否有問題？若打聽的沒有問題、只是時間早晚原因的話，可以購買，但需要保留證據(jù)：交款收據(jù)、賣房者的口頭協(xié)議（**好錄音，或找證人一起），一旦辦好預售許可證的話馬上簽訂合同；若不符合上述要求，則放棄算了~理由：目前除幾個特殊城市外，中國房地產(chǎn)市場不缺房啊，只是政策讓購房者找不到房價的走勢方向罷了。

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• 問 怎么查樓盤的預售證
  答

  1，《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。2，開發(fā)商只有在取得了預售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！3，你可以電話咨詢當?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預售證是房管局負責審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案，他們會告訴你的，你可以放心的購買了！

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• 問 新樓盤怎么查預售證
  答

  新樓盤的預售證可以直接撥打當?shù)氐姆抗芫蛛娫掃M行咨詢，或者是直接到房管局的登記服務大廳，有工作人員幫忙核查，或者是登錄當?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站，一般都會有商品房預售許可證的相關(guān)欄目可以通過輸入開發(fā)商的名稱或者是樓盤地址進行查詢。建議是直接到房管局進行咨詢，因為有些時候樓盤的推廣名字和樓盤所備案的名字是不一樣的。在購買房屋時，尤其是購買預售期的房屋，是否是5證齊全的樓盤非常重要，按照我國的相關(guān)規(guī)定，在樓盤開始售賣之前需要辦理五證，尤其是國有土地使用證和商品房銷售許可證，沒有這兩個證件則代表五證不齊全會影響日后房屋所有產(chǎn)權(quán)證的辦理。此外也可以直接到樓盤進行咨詢，要求開發(fā)商出具5證的原件，一般開發(fā)商都會將5證展示在比較顯眼的地方。