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• 153****0010

  1、宏觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關系。
  供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。
  城市建設、經(jīng)濟發(fā)展水平
  。這是成本因素及供求關系的衍生因素。城市建設經(jīng)濟發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關系。人地關系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關系。
  人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。
  變化趨勢
  。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。
  2、微觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。
  位置
  。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設投資、環(huán)境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。
  規(guī)劃設計水平與裝修標準。
  小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。
  此外，小區(qū)與住宅的設計標準與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標準高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導致房價下降。
  住宅平面格局。
  內(nèi)部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發(fā)商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。
  配套設施。
  包括小區(qū)內(nèi)生活服務配套設施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設施尤顯重要。住宅內(nèi)適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。
  以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質(zhì)交付使用的風險因素。

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:39
• 158****6810

  房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。 要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識： 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的。
  

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:36
• 158****9065

  房地產(chǎn)價格的影響因素主要有以下幾個方面：
  房地產(chǎn)自身的價值。引用政治經(jīng)濟學的原理，商品的價值是價格的基礎，價格是價值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價格主要由其的價值決定，是由凝結在商品中的無差別的勞動決定
  供求關系的影響。商品的價格由商品的價值決定，受供求關系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過剩，商家為了促進銷售，會降低出差來拉動需求。供給小于需求的時候，供不應求，會出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費者愿意以較高的價格獲得商品，這時商品的價格會上升。房地產(chǎn)市場需求較大，會出現(xiàn)哄搶的情況，此時房地產(chǎn)市場價格會上漲；反之，若房地產(chǎn)市場房子擠壓過多，開發(fā)商為了盡快銷售出去會降價銷售，房地產(chǎn)價格會下降。
  受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場的價格會對其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當?shù)臅r候，政府會采取相應的政府宏觀干預進行調(diào)控。當前，房地產(chǎn)行業(yè)價格過高，政府采取限貸限購策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)。

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:22

相關問題

• 問 商品房價格確定有哪幾種情況
  答

  一般來說，商品房買賣有三種計價方式，分別為：按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按套（單元）計價。按建筑面積計價，是一種傳統(tǒng)的單價計價方式，常見于新建商品房買賣中，商品房產(chǎn)權證上的產(chǎn)權面積也是以建筑面積形式來體現(xiàn)的。按套內(nèi)建筑面積計價，是近年來出現(xiàn)的一種單價計價方式，它撇開了公攤面積的影響，能有效減少購房面積的糾紛，受到購房者的歡迎。按套（單元）計價，屬于傳統(tǒng)的總價計價方式，在別墅買賣中常常用到，二手房買賣也較為常見。

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• 問 ??商品房價格確定有哪幾種情況？如何確定？
  答

  房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結構、地理位置、銷售結構因素影響之后，由于供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。一般情況下，開發(fā)商在前期備案時會有一個預估價格，后期開發(fā)商在銷售的過程中可以根據(jù)市場適當調(diào)整售價，但那有一個限度和期限。

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• 問 ??商品房價格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有3方面：1、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。2、物價房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。

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• 問 商品房價格構成有哪些因素？
  答

  其實構成商品房價格的因素很多，主要包括以下幾個方面：1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到**終商品房銷售價格。2、配套：**具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房價格會上漲很多。3、環(huán)境：一個樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房價格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個好的物業(yè)服務企業(yè)也是決定房價的軟實力，這一點在二手房交易中占的比例更大。6、權屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權房在違規(guī)銷售，這些房屋價格便宜，但不能按揭，目前國家對小產(chǎn)權房沒有明確的政策引導，短時間也許不會拆除，但從長遠來看，風險大于房價的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會比小戶型均價略低。

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• 問 影響二手房價格有哪些因素？
  答

  影響二手房價格的三大因素包括：政策導向、區(qū)域發(fā)展?jié)摿头慨a(chǎn)自身條件。政策影響購房政策，區(qū)域發(fā)展影響地段價值，房產(chǎn)條件則直接影響居住體驗和價值。

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