已有5個(gè)回答

• 157****0454

  您好。不可以。
  
  一、沒有還清貸款的住房，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，無權(quán)對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)行抵押買賣轉(zhuǎn)讓，和變更姓名!公證處也不會(huì)受理，沒有產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)的公證。但是如果雙方都同意，那就可以書寫一份協(xié)議，注明雙方要求，然后一起去公證處，對(duì)雙方簽名和按的手印經(jīng)行公證!
  
  注意：是公證簽名，而不是那份協(xié)議。
  
  二、相關(guān)知識(shí)：
  
  1，貸款未還清的房子可以轉(zhuǎn)讓嗎？
  
  首先，未還清貸款的房子在實(shí)際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應(yīng)的工作。而具體的操作方向和步驟則應(yīng)根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。
  
  其次，房產(chǎn)在交易之前**好將貸款付清。這樣不僅會(huì)使房產(chǎn)交易更加迅速，也會(huì)使買方多一份放心。但是，如果大家因?yàn)楦鞣N原因?qū)е沦J款沒有還清的話，那么，沒有還清貸款的房子怎么轉(zhuǎn)讓呢?本文就為大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體辦法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實(shí)際需要進(jìn)行選擇。
  
  2，怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子?
  
  轉(zhuǎn)按揭
  
  **簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  
  3，怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：
  
  用買方的**款繳清剩余貸款
  
  這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

  查看全文↓ 2019-04-12 11:28:25
• 134****2277

  沒有還清貸款的住房，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，無權(quán)對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行抵押買賣轉(zhuǎn)讓，和變更姓名，公證處也不會(huì)受理沒有產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)的公證。
  如果雙方都同意，就可以書寫一份協(xié)議，注明雙方要求，然后一起去公證處，對(duì)雙方簽名和按的手印進(jìn)行公證。
  或者在還清貸款之后，拿到房產(chǎn)證解押，取得住房全部物權(quán)以后，找到買家辦理過戶手續(xù)，依法繳納過戶稅費(fèi)，辦理下買家姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才算是公證給別人了。

  查看全文↓ 2019-04-12 11:28:17
• 131****9324

  1、房子還在貸款的時(shí)候，是不能公證給別人的，除非得到銀行的同意。
  2、你這種情況是逃避銀行的債務(wù)，不可取。

  查看全文↓ 2019-04-12 11:28:13
• 155****9765

  民間借貸中，借款人在借款時(shí)可能會(huì)“被迫”將自己的房屋公證委托給債權(quán)人指定的人“出售”以擔(dān)保借款人能夠按約還本付息。這里的“被迫”一般是指借款人急需資金，為了獲得資金而不情愿地做公證委托，而不是法律概念上的“脅迫”，因此借款人（房屋所有人）一般不得以自己做公證委托系“被迫”為由要求確認(rèn)其委托行為不是其真實(shí)意思的表示，要求確認(rèn)其授權(quán)委托行為無效。
  
  
  
  房屋被多次買賣（下文以兩次為例），第一次是公證委托的受托人（以下以B代稱）代理房屋所有權(quán)人（債務(wù)人，以下以A代稱）將房屋出售給第三人（下文以C代稱）；第二次是C將房屋出售給D。
  
  
  
  討論合同效力，即討論A（B代理出售）和C之間的合同效力，C和D之間合同的效力。
  
  
  
  A要想取回房屋，需上述兩個(gè)買賣合同都無效。如果只有第一個(gè)合同被認(rèn)定為無效，法院并不能依據(jù)《合同法》第58條、《民法總則》第一百五十七條的規(guī)定判決C返還房屋給A，因?yàn)檫@不能執(zhí)行。
  
  
  
  一、第一次房屋買賣合同的效力
  
  
  
  （一）受托人與買房人惡意串通損害房屋所有人利益的房屋買賣合同無效
  
  
  
  賣房人（民間借貸債務(wù)人）要想證明房屋買賣合同無效首先要找到合適的法律依據(jù)，找到一條法律上走得通的路。如果賣房人沒有任何法律邏輯地訴苦，甚至詞不達(dá)意地陳述，就可能“誤導(dǎo)”法官對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定。
  
  
  
  1、無權(quán)處分不會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效
  
  
  
  《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?這個(gè)地方所謂的合同有效指的是處分行為（物權(quán)行為）有效，所隱含的合同無效也是指的處分行為無效，并非負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)合同）。另外，《買賣合同司法解釋》也明確規(guī)定了無權(quán)處分不會(huì)導(dǎo)致合同無效【當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?。
  
  
  
  2、不宜以房屋所有權(quán)人公證委托“非真實(shí)意思表示”為由認(rèn)定合同無效
  
  
  
  有些判決習(xí)慣地以“非真實(shí)意思表示”為由來認(rèn)定合同無效。這個(gè)觀點(diǎn)的法律依據(jù)應(yīng)該是《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。”但是，委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中有“代為簽訂買賣合同、領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶、登記等”，那么，對(duì)該授權(quán)范圍的解釋首先是文義解釋，而從文義上理解很明顯委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中包含房屋買賣。如果法院將之解釋為委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中不包含房屋買賣，或者說出售委托人的房屋不是委托人真實(shí)意思的表示顯然比較牽強(qiáng)【即便有幾個(gè)“不合常理”的現(xiàn)象】。其實(shí)，如果委托賣房不是原房屋所有權(quán)人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定委托行為這一單方民事法律行為無效。委托行為有效與否只影響委托人和受托人之間的法律關(guān)系和法律后果，對(duì)于一個(gè)善意的買房人（第三人）來說，其一般是無法判斷經(jīng)過公證的委托無效的。因此，委托公證賣房非房屋所有權(quán)人的真實(shí)意思為由認(rèn)定房屋買賣合同無效沒有法理基礎(chǔ)。
  
  
  
  此外，《民法總則》第一百四十六條第一款規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。如果房屋所有權(quán)人親自與買房人簽訂房屋買賣合同，且其與買房人并無真實(shí)的房屋交易的意思，買賣雙方之間進(jìn)行房屋買賣只是為了騙取銀行貸款，則可以適用《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效。但是這里的“非真實(shí)意思”與公正委托賣房并非賣房人的真實(shí)意思（賣房人的真實(shí)意思是通過這種方式為其債務(wù)做擔(dān)保）不是一回事。
  
  
  
  3、“惡意串通損害第三人利益”才是**準(zhǔn)確的法律依據(jù)
  
  
  
  《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……” 受托人（以委托人的名義）與第三人（買受人）簽訂的房屋買賣合同，如果能夠證明第三人并非善意（知道或者應(yīng)當(dāng)知道），房?jī)r(jià)明顯偏低【低于市場(chǎng)價(jià)的70%，法律依據(jù)為《合同法解釋二》第十九條：“……轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)……”】再加上幾個(gè)“不合常理”（如買房人沒有看房、房屋買賣合同沒有經(jīng)由中介、房屋買賣合同的很多重要條款沒有約定、房屋買賣并沒有真實(shí)的資金往來、買房人沒有按照約定要求賣房人交房、公證委托的代理人和買房人關(guān)系密切等）來證明被委托人與第三人惡意串通，就可以適用上述法律規(guī)定來認(rèn)定合同無效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不應(yīng)當(dāng)知道），則可能會(huì)適用善意取得制度【《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！薄浚谌耍ㄙI受人）可以合法地保有房屋，當(dāng)然也就不能適用《合同法》第52條的規(guī)定來認(rèn)定合同無效了（不符合“惡意串通損害第三人利益”的要件）

  查看全文↓ 2019-04-12 11:28:07
• 134****9700

  《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……” 惡意串通損害第三人利益的合同無效。所謂惡意串通即委托公證的受托人與買受人（買房人）有共同的侵害委托人（民間借貸債務(wù)人）的利益的意思聯(lián)絡(luò)，這是主觀方面的要求；所謂損害第三人利益，分兩個(gè)方面：（1）房?jī)r(jià)過低，一般低于市場(chǎng)價(jià)的70%即可認(rèn)定為過低，即客觀上損害了委托人的利益；（2）違背委托人的真實(shí)意思，即委托人辦理公證委托的真實(shí)意思是擔(dān)保民間借貸的債權(quán)的，不是出售房屋，出售了房屋即是損害了委托人的利益。
  
  
  
  《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》二十四規(guī)定：“民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。 貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過低。 法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定?！?北京高院的這個(gè)會(huì)議紀(jì)要的第一部分的邏輯是：首先推定這個(gè)公證委托是一個(gè)附生效條件的委托，這個(gè)生效條件就是委托人未按約償還借款，此時(shí)，即可推定委托人有了賣房還債的意思表示；其次，受托人代理委托人賣房還債，履行自己作為受托人的義務(wù)。但是，但書部分（劃?rùn)M線部分）又為保護(hù)委托人的權(quán)利做了一個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎的規(guī)定。
  
  
  
  “貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外?！狈譃閮刹糠郑?br/>
  
  
  （1）“貸款人與買受人存在惡意串通行為”對(duì)應(yīng)的是《合同法》第52條關(guān)于惡意串通損害第三人利益的合同無效的規(guī)定。惡意串通是主觀的，要通過客觀來表現(xiàn)出來，這個(gè)“客觀”一般就表現(xiàn)為房?jī)r(jià)過低，即低于市場(chǎng)價(jià)的70% 。
  
  
  
  （2）“或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外?！睂?duì)應(yīng)的是《民法通則》第五十五條：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件……(二)意思表示真實(shí)；……”即如果委托人的真實(shí)意思不是賣房，受托人賣房就是（實(shí)質(zhì)上）沒有代理權(quán)或者超越代理權(quán)，就違背了委托人的真實(shí)意思，如果買房人對(duì)此又是明知或者應(yīng)知的，合同就是無效的。這其實(shí)也是“惡意串通”的表現(xiàn)。
  
  
  
  如果受托人明知委托公證是為了擔(dān)保民間借貸的債權(quán)，受托人就要為“委托人表示過借款到期不還就賣房”和“借款到期未還”承擔(dān)舉證責(zé)任，否則就可以認(rèn)定受托人賣房是惡意的。如果法院再能夠查明買房人也存在惡意，就可以認(rèn)定受托人和買房人惡意串通，就可以認(rèn)定合同無效。
  
  
  
  但是，如果受托人不知道委托公證是為了擔(dān)保民間借貸的債權(quán)，受托人的惡意也就不能得到認(rèn)定，“惡意串通”自然也就不存在。
  
  
  
  北京高院的這個(gè)會(huì)議紀(jì)要其實(shí)是從“附生效條件的委托”或者“附條件賣房”的邏輯角度來分析和認(rèn)定合同效力的，這樣的合同一般是有效的。但是與此非常接近的委托公證又很容易被認(rèn)定為擔(dān)保債權(quán)的方式，進(jìn)而被認(rèn)定為委托賣房非委托人的真實(shí)意思表示。因此，如果沒有相應(yīng)的證據(jù)來證明委托人又“附條件賣房”和“條件成就”，房屋買賣合同就很容易被認(rèn)定為無效。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-12 11:28:02

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  全部3個(gè)回答>
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  全部3個(gè)回答>
• 問 貸款的房子可以公證嗎? 沒還清貸款的房子可以進(jìn)行公證嗎
  答

  一、什么是婚前財(cái)產(chǎn)公證？ 婚前財(cái)產(chǎn)公證是指夫妻或者是未婚夫妻對(duì)雙方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者是婚后共同財(cái)產(chǎn)的界定。也就是說，婚前財(cái)產(chǎn)公證是指公證機(jī)構(gòu)依法對(duì)夫妻（未婚夫妻）雙方就各自婚前財(cái)產(chǎn)和債務(wù)的范圍和權(quán)利歸屬問題所達(dá)成的協(xié)議的真實(shí)性、合法性給予證明的活動(dòng)。婚前財(cái)產(chǎn)公證有兩種形式，一是未婚夫妻在結(jié)婚登記前達(dá)成協(xié)議,辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證；一是夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間達(dá)成協(xié)議，辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證。　　二、什么財(cái)產(chǎn)有必要婚前財(cái)產(chǎn)公證？ 從法律角度來看，婚前財(cái)產(chǎn)公證起到一個(gè)證據(jù)作用，以減少發(fā)生糾紛的可能。兩人結(jié)婚并不是所有財(cái)產(chǎn)都需要婚前財(cái)產(chǎn)公證，一般來說，比較容易舉證的財(cái)產(chǎn)，就不需要婚前財(cái)產(chǎn)公證，比較難舉證的財(cái)產(chǎn)，需要婚前財(cái)產(chǎn)公證。像不動(dòng)產(chǎn)，如房子、汽車等，因?yàn)閷?shí)行登記制度、產(chǎn)權(quán)明確，就不需要婚前財(cái)產(chǎn)公證。而產(chǎn)權(quán)隨時(shí)處于變動(dòng)的動(dòng)產(chǎn)，像存款、玉器、金銀首飾等貴重物品，為避免離婚時(shí)無法說明白，需要婚前財(cái)產(chǎn)公證。 舉個(gè)例子，如果一方婚前有一套房產(chǎn)，結(jié)婚期間，房子拆遷，這筆補(bǔ)償款就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 拿到這筆補(bǔ)償款后，如有必要，就要及時(shí)婚姻財(cái)產(chǎn)公證。因?yàn)殄X是動(dòng)產(chǎn)，如果不公證，發(fā)生糾紛就很難說清是誰的。說不清楚的錢，要算共同財(cái)產(chǎn)?！　∪?、如何辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證?　　第一步，當(dāng)事人要準(zhǔn)備好以下幾種婚前財(cái)產(chǎn)材料：①個(gè)人的身份證明：如身份證、戶口簿、申請(qǐng)人的未婚證明（證明由申請(qǐng)人單位人事部門或戶籍所在地街道辦事處出具）、已婚的還要帶上結(jié)婚證；②與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的帶購(gòu)房合同和付款發(fā)票；③經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議書。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況；財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價(jià)值、狀況、歸屬；上述婚前財(cái)產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等?！　〉诙?，準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須共同親自到公證處提出婚前財(cái)產(chǎn)公證申請(qǐng)，填寫公證的申請(qǐng)表格。委托他人代理或是一個(gè)人來辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。

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• 問 房子有貸款可以公證嗎? 貸款買房子為什么必須要先公證
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  貸款需要準(zhǔn)備四大類資料：1、個(gè)人身份證明：身份證、居住證、戶口本、結(jié)婚證等信息；2、提供穩(wěn)定收入來源證明：銀行流水單，勞動(dòng)合同等；3、提供穩(wěn)定的住址證明：比如房屋租賃合同，水電繳納單，物業(yè)管理等相關(guān)證明；4、銀行規(guī)定的其他資料。北、京、鉆、誠(chéng)已經(jīng)成立9年，若是正規(guī)渠道聯(lián)系的是可以信賴依靠的，屬于擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以幫助取得貸款。

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