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• 147****9553

  一般情況下地下室是人防工程，不允許買賣，并且地下室層高不超過2.5米，不能計(jì)入建筑面積所以沒有產(chǎn)權(quán)。不能辦理房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-04-10 11:26:55
• 157****4116

  個人辦理
  1、確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記
  開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的2-3個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況并在《購房合同》中對其加以約定，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
  2、到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》
  準(zhǔn)業(yè)主們申請表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了?？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。
  3、必備材料之——測繪圖(表)
  測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，取得途徑有三種：開放商處（攜身份證）；開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站；或向登記部門申請對房屋面積進(jìn)行測繪。
  4、領(lǐng)取相關(guān)文件
  集齊必要的申請文件，包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
  5、繳納公共維修基金、契稅這兩筆款項(xiàng)需向房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦或者指定的代收銀行繳納，作為辦理房產(chǎn)證的必需文件，繳費(fèi)后務(wù)必保留好繳納憑證，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-04-10 11:26:52
• 147****7029

  裁判摘要：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。
  
  
  當(dāng)事人：
  
  
  
  原告：周顯治，男，住浙江省余姚市。
  
  
  
  原告：俞美芳，女，住浙江省余姚市。
  
  
  
  被告：余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：浙江省余姚市城區(qū)勝山西路。
  
  
  
  原告周顯治、俞美芳因與被告余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱眾安公司)發(fā)生商品房銷售合同糾紛，向浙江省余姚市人民法院提起訴訟。
  
  
  
  案情簡介：
  
  
  
  2012年，原告與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定了逾期交房及逾期辦證違約金，同時約定“若出賣人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”。交房日期屆滿前，開發(fā)公司與原告簽署《雙方同意書》：“經(jīng)本人與開發(fā)公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號鑰匙等物料”。嗣后，開發(fā)公司以原告無正當(dāng)理由不予以配合交房工作系明顯違約行為，其不應(yīng)承擔(dān)逾期交房及逾期辦證義務(wù)。
  
  
  
  浙江省余姚市人民法院一審認(rèn)為：
  
  
  
  本案的爭議焦點(diǎn)：一是涉案房屋的交付；二是違約責(zé)任的承擔(dān)。
  
  
  
  本案中，原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  
  
  一、涉案房屋的交付。
  
  
  
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  
  
  
  依據(jù)原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司雙方所簽訂的《商品房買賣合同》的約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！?br/>
  
  
  被告認(rèn)為依據(jù)二原告出具的《雙方同意書》，被告已就房屋交房情況向原告作了明確說明，原告已經(jīng)知曉被告無須再在2012年12月31日前另行書面通知原告辦理交房手續(xù)。
  
  
  
  二原告在該《雙方同意書》上言明“經(jīng)本人與眾安公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號鑰匙等物料”。
  
  
  
  該文字表述并沒有包含被告無須書面通知原告方辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是原告表明愿意按照合同約定的時間配合被告辦理相關(guān)交房工作，即并未免除被告的書面通知以及簽署交接單等義務(wù)，因此商品房達(dá)到交付使用條件后，被告仍應(yīng)當(dāng)按照合同的約定以書面的方式通知原告方辦理房屋交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，并簽署房屋交接單等，且不僅僅局限于“領(lǐng)取X幢X號鑰匙等物料”。
  
  
  
  被告辯稱原告在該《雙方同意書》上已向被告承諾將于約定日期即2012年12月31日前配合被告辦理相關(guān)交房手續(xù)，以便按期辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，現(xiàn)原告無正當(dāng)理由不予以配合交房工作是明顯違約行為，但被告未向法院提供證據(jù)以證明確系原告不配合導(dǎo)致被告無法完全交房。且在2013年9月23日，原告就X幢X號房產(chǎn)的有關(guān)車庫、地下室、進(jìn)戶門、陽臺等方面的質(zhì)量瑕疵問題至被告處交涉，被告方的工作人員在《悅龍灣X幢X號房產(chǎn)所在問題》上進(jìn)行了說明，并提出整改意見(在2013年10月5日前整改完畢)。
  
  
  
  可見，雙方事實(shí)上也認(rèn)可涉案房屋尚未具備交付條件，該房屋亦未實(shí)際轉(zhuǎn)移給原告方占有使用。同時，依據(jù)二原告在該《雙方同意書》上的承諾“本人承諾愿意在2013年6月30前將X幢X號作為眾安公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關(guān)物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責(zé)任來處理，房屋內(nèi)部恢復(fù)合同交房標(biāo)準(zhǔn)，特此承諾”，可推斷出原告方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。
  
  
  
  綜合分析上述情況，法院認(rèn)定被告尚未依照約定將涉案房屋交付給原告方，故被告的逾期交付行為已構(gòu)成違約。
  
  
  
  二、違約責(zé)任的承擔(dān)。
  
  
  
  1．原告俞美芳、周顯治認(rèn)為被告眾安公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房和逾期交付房產(chǎn)證、土地證的違約責(zé)任；被告認(rèn)為被告已經(jīng)于2013年3月9日取得涉案房屋所有權(quán)證，于2013年3月25日取得土地使用權(quán)證，上述均屬于合同約定2013年3月31日之前，只有在買賣雙方辦理完畢交房手續(xù)后上述權(quán)證才可以過戶到原告名下，因原告原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證無法過戶，即使認(rèn)定被告逾期交房，那么逾期交房屋權(quán)屬證書時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的順延。
  
  
  
  首先，《商品房買賣合同》載明：“出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用證明，出賣人負(fù)責(zé)申請?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人”。

  查看全文↓ 2019-04-10 11:26:47

相關(guān)問題

• 問 地下室有產(chǎn)權(quán)證嗎? 地下室有房產(chǎn)證嗎
  答

  地下室不能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，一般是在商品住宅房產(chǎn)證上登記地下室面積。參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷，地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況：一、建筑層高低于2.2米的，根據(jù)《房屋測量規(guī)范》，層高在2.2米以下地下室，不計(jì)算建筑面積，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)；作為公用建筑面積，業(yè)主在購房時已出資的。二、作為人防工程的地下室，有獨(dú)立使用空間，且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的，開發(fā)商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。三、即使開發(fā)商將地下室出售、附贈給業(yè)主，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍鵁o法取得權(quán)屬證書。第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。

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• 問 ??地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室能辦理產(chǎn)權(quán)證嗎？
  答

  無產(chǎn)權(quán)的地下室是不能買賣的，這樣的強(qiáng)制性銷售是不合法的。購買沒有產(chǎn)權(quán)的地下室，意味著購房者可能要承擔(dān)無產(chǎn)權(quán)、無法二次交易以及拆遷不能獲得補(bǔ)償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商對地下室沒有預(yù)售許可證或取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，是不能進(jìn)行銷售的。房屋面積、價(jià)格、坐落、位置等都是銷售協(xié)議的基本條款，應(yīng)當(dāng)約定明確，否則容易產(chǎn)生糾紛，而且對購房人非常不利。

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• 問 地下室有產(chǎn)權(quán)證嗎? 地下室沒有產(chǎn)權(quán)怎么回事
  答

  首先，產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)力。其次，產(chǎn)權(quán)還指與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種財(cái)產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)部分權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是指非所有人在所有人財(cái)產(chǎn)上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或處分的權(quán)利。**初人們認(rèn)為，如果地主擁有一塊土地的產(chǎn)權(quán)，就意味著地主可以決定這塊土地的用途，是用來種植玉米，或者用來放牧等等。地主對土地的使用肯定是排他性的，在未經(jīng)允許下別人不能在它上面建筑樓房。但緊接著人們就發(fā)現(xiàn)，即使地主擁有這塊土地，也仍然存在許多的約束條件和不明朗的地帶，例如根據(jù)法令地主不能在他的土地上種植大麻，也不能在他的土地上訓(xùn)練自己的小型部隊(duì)，此外

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• 問 地下室有產(chǎn)權(quán)證嗎
  答

  看產(chǎn)證，如果產(chǎn)證上有對于這個地下室的描述和配圖，那么李和張交易過戶后，這個地下室就歸了張，因?yàn)榈叵率覍儆谶@個房子的配套設(shè)施，就如同買復(fù)式一樣，總會送一個層高不足2.2米的地下室，這個面積是不算如房產(chǎn)證里的，但是產(chǎn)證上會有配圖和詳述的。 舉個例子，就車位問題而言，買賣房子前要先行過戶車位，車位也是有產(chǎn)證的，沒有過戶交易，房子是無法過戶的。再有一種情況，是單位曾經(jīng)分的房子，地下室又稱儲藏室，面積不大，只能存放自行車，摩托車的那種，這種性質(zhì)的就麻煩了，可能當(dāng)時就是跟單位買下來的，或許有協(xié)議性合同。總之，如果合同上沒有，就看產(chǎn)證，產(chǎn)證上只要有這個地下室的描述，那這個地下室就算在李和張買賣的總房價(jià)款內(nèi)了。回答你補(bǔ)充提問：張可以詢問這個房子歸屬的物業(yè)和開發(fā)商，對地下室當(dāng)初的分配和買賣是通過何種方式獲得的，產(chǎn)證上沒有描述，那么基本可以肯定地下室在交易中心沒有備案的，所以即便張不買李的也可以買其它人的，同樣，權(quán)益的保障要看交易中心是不存在備案。 因此，搞清這個小區(qū)地下室性質(zhì)是**關(guān)鍵的，因?yàn)?，李是靠何種憑證證明這個地下室歸屬與他呢？那個權(quán)利部門給他的權(quán)利保障呢？張問清這些，對自己將來擁有一套權(quán)利清晰明確的地下室也是必須要做的工作。

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• 問 ??地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?地下室產(chǎn)權(quán)歸誰？
  答

  當(dāng)前,業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說道說道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。”因此,大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開發(fā)商所有。一般,按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)上說,在商品房銷售時,地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開發(fā)商所有;在商品房銷售時,地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國家所有,由政府的人民防空辦公室管理。根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:(1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購房時已出資的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房價(jià),開發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。(2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開發(fā)商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。

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