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• 132****7569

  房屋價(jià)值評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象等條件，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。
  評(píng)估方法有市場(chǎng)法、 成本法、收益法、剩余法等。
  至于評(píng)估價(jià)一般都是中立價(jià)值，不會(huì)過(guò)高或過(guò)低。
  比如，稅務(wù)評(píng)估，要是評(píng)估價(jià)值過(guò)低，國(guó)家收稅少了，就是損失，那么就是評(píng)估公司的責(zé)任。
  比如，抵押貸款評(píng)估，評(píng)估價(jià)值過(guò)高，銀行因?yàn)橘J款審批額度過(guò)高，高于房屋本身價(jià)值，抵押物出現(xiàn)不良，那么銀行將會(huì)收不回來(lái)貸款額并且損失，那么這就是評(píng)估公司的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-04-03 09:34:19
• 137****7098

  一、什么是二手房的評(píng)估價(jià)？
  
  即二手房的房屋評(píng)估值，是二手房交易過(guò)程中必須要經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。
  
  由貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)，是根據(jù)房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受房齡、戶(hù)型、樓層、裝修、配套等因素影響。
  
  簡(jiǎn)單來(lái)講，我們購(gòu)房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告，才能按規(guī)定的房?jī)r(jià)百分比，提供給購(gòu)房者貸款。
  
  二、二手房的評(píng)估價(jià)一般能到市場(chǎng)價(jià)的多少？
  
  一般為市場(chǎng)價(jià)的80%-90%。采用貸款方式購(gòu)房會(huì)用到評(píng)估價(jià)，一般有商業(yè)貸款評(píng)估、公積金貸款評(píng)估和組合貸款評(píng)估。
  
  商業(yè)貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)的80%-85%左右。
  
  就評(píng)估流程的時(shí)效性來(lái)講，商業(yè)貸款評(píng)估要更高。組合貸款的評(píng)估報(bào)告商業(yè)銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評(píng)估即可。
  
  三、評(píng)估價(jià)與房貸關(guān)系
  
  二手房的評(píng)估價(jià)會(huì)受房齡、戶(hù)型、樓層、裝修、配套等因素影響，評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房齡較長(zhǎng)的房屋這一比例會(huì)更低。
  
  舉個(gè)例子：
  
  小明購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的二手房，評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么貸款額度**高能貸到評(píng)估價(jià)的7成。也就是說(shuō)其可貸款額度為：90萬(wàn)×70%=63萬(wàn)，其**款則為：100萬(wàn)-63萬(wàn)=37萬(wàn)。
  
  四、是不是評(píng)估價(jià)越高就越好呢？
  
  評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。
  
  評(píng)估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。
  
  簡(jiǎn)單的說(shuō)，評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評(píng)估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的**款可以少一點(diǎn)。
  
  評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好，因?yàn)閷?duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評(píng)估價(jià)適中比較好。
  
  所以呢，在買(mǎi)房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過(guò)老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。

  查看全文↓ 2019-04-03 09:34:15
• 148****7048

  這個(gè)二手房評(píng)估價(jià)格高點(diǎn)還是低點(diǎn)是根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定的 評(píng)估高些一般有以下需求：購(gòu)房者前期資金不夠是通過(guò)親戚朋友借來(lái)的，需要還他們，高評(píng)估，多出來(lái)的那部分，可以拿出現(xiàn)金來(lái)的。
  （高評(píng)估可別超過(guò)當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ》恐笇?dǎo)價(jià)格

  查看全文↓ 2019-04-03 09:34:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋價(jià)值是如何評(píng)估的 評(píng)估價(jià)是高了好還是低了好
  答

  房屋價(jià)值評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象等條件，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。評(píng)估方法有市場(chǎng)法、 成本法、收益法、剩余法等。至于評(píng)估價(jià)一般都是中立價(jià)值，不會(huì)過(guò)高或過(guò)低。比如，稅務(wù)評(píng)估，要是評(píng)估價(jià)值過(guò)低，國(guó)家收稅少了，就是損失，那么就是評(píng)估公司的責(zé)任。比如，抵押貸款評(píng)估，評(píng)估價(jià)值過(guò)高，銀行因?yàn)橘J款審批額度過(guò)高，高于房屋本身價(jià)值，抵押物出現(xiàn)不良，那么銀行將會(huì)收不回來(lái)貸款額并且損失，那么這就是評(píng)估公司的責(zé)任。

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• 問(wèn) ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評(píng)估嗎?評(píng)估價(jià)是高了好還是低了好?
  答

  如果房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)，那么真實(shí)的評(píng)估價(jià)理應(yīng)低于實(shí)際成交價(jià)，如果房?jī)r(jià)處于下跌的趨勢(shì)，那么真實(shí)的評(píng)估價(jià)會(huì)略微高于實(shí)際成交價(jià)。現(xiàn)實(shí)交易當(dāng)中，用到評(píng)估肯定是因?yàn)橘J款，所以評(píng)估價(jià)應(yīng)比實(shí)際需要貸款所達(dá)到的數(shù)額要略微高一些，才能滿(mǎn)足貸款的需求。

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• 問(wèn) ??房屋評(píng)估價(jià)怎么算?評(píng)估高了好嗎?
  答

  二手房交易流程(1)買(mǎi)方咨詢(xún)買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。(3)辦理過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。(4)立契房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。(5)繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。買(mǎi)二手房特別要注意，要清楚買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買(mǎi)房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)。

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• 問(wèn) 房屋評(píng)估哪家好？二手房評(píng)估價(jià)格是高好還是低好？
  答

  那就看你那里用評(píng)估價(jià)值了。到房產(chǎn)局交稅，那么評(píng)估價(jià)值越低越好，這樣就可以少交稅。要是到銀行抵押貸款，那么評(píng)估價(jià)值越高越好，因?yàn)檫@樣才可以帶到更多的錢(qián)。銀行貸款評(píng)估是因?yàn)殂y行要根據(jù)評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)的房屋價(jià)值進(jìn)行貸款，一般按照評(píng)估價(jià)值的6-8折進(jìn)行貸款。假如評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元，那么銀行貸款可以貸60-80萬(wàn)元。具體貸款額度由銀行決定。

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• 問(wèn) ??房屋評(píng)估哪家好？二手房評(píng)估價(jià)重要嗎？怎么做好房屋評(píng)估價(jià)格？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶(hù)推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀(guān)、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

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