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• 132****9208

  我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險控制的主要防范措施:
  (1)加強貸前調查，嚴把貸款準入關，
  (2)加強貸后管理，防范個 人住房貸款風險，
  （3）謹慎選擇合作中介機構，防范道德風險，
  (4)積極利用保險、 擔保等方式防范貸款風險。

  查看全文↓ 2019-03-21 01:53:19
• 143****6946

  明確開發(fā)商所應承擔的法律責任，確立風險化解啟動機制
  
  在香港住房按揭中，銀行與開發(fā)商不在任何法律關系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發(fā)商無關。但是，我國從經濟發(fā)展水平、企業(yè)資信、個人信用等各方面實際情況出發(fā)把開發(fā)商列入住房按揭法律關系中且占據(jù)重要地位。實踐證明這種模式適應了中國目前的實際情況，極大促進了我國住房商品化進程。作為住房按揭中重要一方的銀行當充分利用這一有效模式防范和化解金融風險。正如前文所述，銀行與開發(fā)商的關系存在兩種不同的觀點，筆者認為**好將二者緊密結合起來達到真正的“雙保險”的目標，從而有效化解銀行風險，對任何一方的偏廢都將導致銀行風險。在這種風險化解機制下，當購房人不能按合同償還借款時，首先開發(fā)商必須回購該抵押房產，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)?，開發(fā)商對不足部分承擔保證責任，這樣銀行可以真正實現(xiàn)“雙保險”

  查看全文↓ 2019-03-21 01:53:07
• 141****7760

  要求開發(fā)商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產證，則按日、按一定比例支付違約金。
  
  如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證，并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。
  
  如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此項目風險太大。因為按照正常的開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，**多不會超過兩年。
  
  如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。

  查看全文↓ 2019-03-21 01:52:22

相關問題

• 問 ??個人住房貸款風險防范該怎么做？
  答

  　　1、健全個人信用制度　　健全個人信用制度是有效規(guī)避商業(yè)銀行個人信用風險的良好舉措，它既能夠證明自然人的信用度，監(jiān)督并管理個人信用活動，還對個人信用行為具有一定的規(guī)范作用，基于個人信用制度這一重要性，商業(yè)銀行應全面健全個人信用制度。那么要健全商業(yè)銀行個人信用制度，應從兩方面入手。一方面建立信用準入制度，對個人信用進行有效評估，對個人消費信用相關信息進行整體總結與分析，從而對個人信用做出正確客觀的評價，對于信用度不高的個人應謹慎給予住房貸款或者拒絕給予其辦理個人住房貸款業(yè)務。另一方面應建立個人信用制裁制度，對于個人住房貸款消費者不受信用的作風及行為應給予相應的制裁或者懲罰，從而提高個人信用額度?！　?、對開發(fā)商及樓盤進行嚴格把關　　在商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范過程中之所以對開發(fā)生及樓盤進行嚴格把關，是因為房屋購買合同會間接影響商業(yè)銀行的個人貸款安全。若不對開發(fā)商及樓盤進行嚴格把關，那么在實際生活中很容易引起房屋買賣合同糾紛，從而威脅商業(yè)銀行個人貸款的安全性。對于商業(yè)銀行來說，選擇信用額度高，實力雄厚的開發(fā)商能夠有效規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的風險因素，對商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務具有一定的維護作用。　　3、強化商業(yè)銀行內部管理制度　　目前我國商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務開展中還存在一定的內部管理風險，為了防范商業(yè)銀行個人住房貸款風險，應全面強化商業(yè)銀行內部管理制度。那么要實現(xiàn)商業(yè)銀行內部管理的目的，首先應對個人住房貸款手續(xù)進行嚴格審核，做好個人住房貸款各項檔案登記與管理。其次對個人房屋產權的確立情況進行追蹤調查，合理督促房屋開發(fā)商按時辦理房屋相關產權手續(xù)。再者應住房貸款者的還本付息狀況進行實時監(jiān)控，及時掌握貸款者的償還能力狀況。在此過程中對于不同的狀況應采取相應的管理措施，從而減少商業(yè)銀行內部管理風險的發(fā)生率。　　4、建立完善的政府擔保體系　　為了協(xié)助商業(yè)銀行合理開展個人住房貸款業(yè)務，我國可以建立國有控股或者是國有獨資的擔保機構，主要對一些中低收入階層人員提供信貸擔保，這樣不僅能夠滿足我國中低收入家庭的購房需求，同時還能夠有效分散信貸風險，維系了金融體系的安全性，對商業(yè)銀行的長遠發(fā)展具有重要意義。

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• 問 個人住房裝修貸款應該如何辦理
  答

  個人住房裝修貸款申請方法1：銀行消費貸款在購買房子后，購房者可以用剛購買的房屋向銀行申請個人住房裝修貸款。貸款的額度根據(jù)抵押房產估值的七成為上限，貸款者需要提供具體的裝修合同以及預算。個人住房裝修貸款申請方法2：無抵押貸款除了抵押貸款，購房者還可以嘗試無抵押貸款。無需抵押擔保，同樣也能貸款裝修。渣打、花旗等外資行力推的現(xiàn)貸派、幸福時貸屬于無擔保貸款，只需提供相應的收入證明等文件就可以辦理，可以用于裝修、購車、旅游等，**高可以貸款50萬元。個人住房裝修貸款申請方法3：利用多余的房貸信用額度購房者在償還部分貸款后，使用多余的信用額度。如購房按揭貸款總額度是50萬，在償還一定年限后，還需要償還貸款30萬，多出的20萬信用額度就可以被利用。利用這20萬的額度可以向銀行申請裝修貸款。

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• 問 ??個人住房按揭貸款風險？有哪些風險？
  答

  一、財務風險的規(guī)避財力風險，是因借款人財務狀況變壞難以按時還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財務風險，一般采取抵押加第三方擔保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經濟效益不佳，單位員工的工作流動頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔保辦法在實踐中很難實施，銀行也并沒有因第三方的擔保而降低多少財務風險。具體防范風險的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實行抵押加第三方擔保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴格、慎重。2.對預期財務狀況有可能好轉的借款人實行延期償還制度，延期內照計利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標準，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級市場上的風險向投資于抵押貸款二級市場上的廣大投資者轉移分散。要建立住房信貸保險或擔保的金融機構，由該機構向抵押貸款銀行收購并擔保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場，又能降低住房抵押貸款的風險。二、利率風險的規(guī)避利率風險是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導致借款人違約或提前還款的風險。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調利率抵押貸款，但可調利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計劃定價方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對個人發(fā)放的抵押貸款的經營成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進一步加大了利率風險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經營狀況確定，即執(zhí)行市場利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價相對于大眾的收入而言太高了，房價構成極不合理，如果房價降到合理的水平，市場利率的承受根本不是問題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風險，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動利率。但浮動利率的計算比較復雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權提前償還貸款，對提前還款行為征收相當貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風險的規(guī)避來自房屋自身的風險主要是：房屋價值變化帶來的風險和因自然災害及意外事故所造成的風險。對于后者，通常銀行都采用房屋保險的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評估機構提供的評估價和借款人的購買價之間選擇較低者作為確定借款額度的標準。因此房屋的評估價格高低對確保住房抵押貸款的安全至關重要。而我國房地產價格評估起步時間較晚，技術水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標的物評估的價格因評估人不同而相差懸殊，進一步加大了銀行的風險。為此，必須下力氣完善我國的房地產估價制度，尤其是要真正建立估價師簽安制度，其評估結果要由貸款銀行**終確認。四、抵押物處置風險的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權處置抵押房地產，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產生風險。抵押物處置不是短時間內就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴重影響銀行資金的周轉。在處置抵押物時還會遇到處樣一個尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經濟利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機構。因此，沒有一個明確的法規(guī)制度，銀行對抵押物享有處置權只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險或擔保的金融機構對借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機構代為償還，并轉移原來的借貸關系。在借款人經濟條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個國家的住房制度實行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財政直接補貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經營風險，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問 個人住房抵押貸款有哪些風險
  答

  一、當前房地產抵押貸款存在的風險1、內部操作風險。一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現(xiàn)風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規(guī)定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農商行主債權的實現(xiàn)帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。2、抵押物權利瑕疵風險。一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。3、無效抵押行為風險。一是按照《擔保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據(jù)《擔保法解釋》規(guī)定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。4、抵押物價值下跌風險。一是隨著經濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產損失風險。5、抵押登記不完備風險。一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。6、抵押物處置風險。一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現(xiàn)。二是擔保法規(guī)定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。7、抵押物滅失風險。若貸款人未按規(guī)定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。

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• 問 個人住房轉按揭貸款應該如何辦理
  答

  原借款人提出申請→簽訂三方協(xié)議→簽訂住房轉讓合同→購房人提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→售房人歸還貸款。

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