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• 151****6694

  一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
  1、內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。
  一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見(jiàn)、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)保基本不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來(lái)說(shuō)，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過(guò)對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來(lái)源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
  2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
  一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  3、無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。
  一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。
  4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。
  一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過(guò)程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿(mǎn)足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
  5、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。
  一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢(xún)，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢(xún)，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
  6、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。
  一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問(wèn)題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣(mài)，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣(mài)抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過(guò)法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格。
  7、抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。
  若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話(huà)，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:21
• 158****2608

  按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款。
  
  抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  “一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
  
  土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。
  
  登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
  
  土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類(lèi)的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。
  
  根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
  
  借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)核心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
  
  在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著很好的發(fā)展前景。但是，由于農(nóng)村用地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:13
• 137****6739

  個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：
  1.信用風(fēng)險(xiǎn)
  信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中**基本**直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：
  (1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。
  (2)理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買(mǎi)新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。
  (3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類(lèi)型。
  (4)惡意騙貸。一般稱(chēng)其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。
  2.抵押風(fēng)險(xiǎn)
  (1)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。
  (2)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。
  個(gè)人住房抵押貸款，是個(gè)人購(gòu)房者支付一定比例的首期付款，再用所購(gòu)買(mǎi)的住房作為抵押，向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動(dòng)。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價(jià)款不足以?xún)斶€貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償，其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來(lái)越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒(méi)有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙保”制度，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來(lái)自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來(lái)抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問(wèn)題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話(huà)。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來(lái)的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣(mài)改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒(méi)有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
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  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：(一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過(guò)程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類(lèi)貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶(hù)分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶(hù)，客戶(hù)數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類(lèi)貸款客戶(hù)的數(shù)目，假如沿用公司類(lèi)貸款的貸后治理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶(hù)經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)
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  提前還貸時(shí)間長(zhǎng)加大客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主結(jié)尾款的時(shí)候，還涉及一個(gè)提前還款的時(shí)間問(wèn)題。目前多數(shù)銀行對(duì)于提前還貸都有提前預(yù)約的規(guī)定，一般需要10-15個(gè)工作日。提前還款辦理的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭客戶(hù)存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因?yàn)檫@期間存在著很多可變因素，將無(wú)法保障借款人用**款支付尾款的資金安全性。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些
  答

  1、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來(lái)講是小于或等于申請(qǐng)的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約。2、對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。謹(jǐn)慎的制定貸款及還款計(jì)劃，如果你的預(yù)期收入有風(fēng)險(xiǎn)以及有較大的預(yù)期支出，將會(huì)削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計(jì)算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計(jì)算時(shí)要考慮收入和支出的可能變化。4、預(yù)算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費(fèi)用。6、評(píng)估所買(mǎi)房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達(dá)不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣(mài)的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購(gòu)房計(jì)劃，甚至因貸款原因不能支付賣(mài)方房款而造成違約。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)條件有哪些？ ??
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  　　個(gè)人住房抵押貸款辦理需要條件如下：　　1、貸款對(duì)象：申請(qǐng)人為具有完全民事行為能力，擁有居民身份證或有效居留證件的自然人。　　2、貸款額度：以個(gè)人住房抵押貸款額度一般不超過(guò)評(píng)估凈值的70%;以個(gè)人商用房抵押貸款額度一般不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估凈值的60%;　　3、貸款期限：根據(jù)具體貸款用途和抵押期限確定。　　4、貸款利率：根據(jù)具體貸款用途確定?！　?、還款方式：1年期以下的貸款，可按月付息，到期一次還本。1年期以上的貸款，可選擇等額或遞減還款方式。　　6、貸款申請(qǐng)人需提交資料：《房地產(chǎn)證》、身份證明、婚姻證明、收入證明、評(píng)估報(bào)告、貸款用途證明（如購(gòu)買(mǎi)商品房合同、購(gòu)車(chē)合同、裝修合同等）、銀行要求的其它資料。

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