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• 151****2985

  　　1、健全個人信用制度
  　　健全個人信用制度是有效規(guī)避商業(yè)銀行個人信用風(fēng)險的良好舉措，它既能夠證明自然人的信用度，監(jiān)督并管理個人信用活動，還對個人信用行為具有一定的規(guī)范作用，基于個人信用制度這一重要性，商業(yè)銀行應(yīng)全面健全個人信用制度。那么要健全商業(yè)銀行個人信用制度，應(yīng)從兩方面入手。一方面建立信用準(zhǔn)入制度，對個人信用進(jìn)行有效評估，對個人消費信用相關(guān)信息進(jìn)行整體總結(jié)與分析，從而對個人信用做出正確客觀的評價，對于信用度不高的個人應(yīng)謹(jǐn)慎給予住房貸款或者拒絕給予其辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。另一方面應(yīng)建立個人信用制裁制度，對于個人住房貸款消費者不受信用的作風(fēng)及行為應(yīng)給予相應(yīng)的制裁或者懲罰，從而提高個人信用額度。
  　　2、對開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)
  　　在商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范過程中之所以對開發(fā)生及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，是因為房屋購買合同會間接影響商業(yè)銀行的個人貸款安全。若不對開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，那么在實際生活中很容易引起房屋買賣合同糾紛，從而威脅商業(yè)銀行個人貸款的安全性。對于商業(yè)銀行來說，選擇信用額度高，實力雄厚的開發(fā)商能夠有效規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的風(fēng)險因素，對商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)具有一定的維護(hù)作用。
  　　3、強化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度
  　　目前我國商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)開展中還存在一定的內(nèi)部管理風(fēng)險，為了防范商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險，應(yīng)全面強化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度。那么要實現(xiàn)商業(yè)銀行內(nèi)部管理的目的，首先應(yīng)對個人住房貸款手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，做好個人住房貸款各項檔案登記與管理。其次對個人房屋產(chǎn)權(quán)的確立情況進(jìn)行追蹤調(diào)查，合理督促房屋開發(fā)商按時辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。再者應(yīng)住房貸款者的還本付息狀況進(jìn)行實時監(jiān)控，及時掌握貸款者的償還能力狀況。在此過程中對于不同的狀況應(yīng)采取相應(yīng)的管理措施，從而減少商業(yè)銀行內(nèi)部管理風(fēng)險的發(fā)生率。
  　　4、建立完善的政府擔(dān)保體系
  　　為了協(xié)助商業(yè)銀行合理開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，我國可以建立國有控股或者是國有獨資的擔(dān)保機構(gòu)，主要對一些中低收入階層人員提供信貸擔(dān)保，這樣不僅能夠滿足我國中低收入家庭的購房需求，同時還能夠有效分散信貸風(fēng)險，維系了金融體系的安全性，對商業(yè)銀行的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:28:08
• 134****4648

  1. 狠抓項目審查關(guān),嚴(yán)格按揭貸款額度審批制度。 為了在個人住房貸款領(lǐng)域既大力開展業(yè)務(wù)、拓展市場份額,又確保銀行信貸資金安全,必須狠抓開發(fā)商項目審查環(huán)節(jié),嚴(yán)格完善按揭貸款額度審批的各項規(guī)章制度,在源頭上努力把握風(fēng)險,力爭做到3個萬無一失:即開發(fā)商資質(zhì)信譽萬無一失;按揭項目各項必備手續(xù)萬無一失;抵押登記程序萬無一失。 首先,必須仔細(xì)查驗開發(fā)商提供按揭項目土地、房屋有無設(shè)置第三者抵押權(quán),如:已經(jīng)在其他銀行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再對此項目敘作按揭貸款。其次,在進(jìn)行項目初審時,尚須對客戶提供的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書(須經(jīng)省市建委年檢)、財務(wù)報表、法人證明(或授權(quán)委托書)等相關(guān)材料進(jìn)行嚴(yán)格審查、避免信譽不好、無開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營狀況不佳、法人有政治經(jīng)濟問題的開發(fā)企業(yè)混跡其間,有效防止可能產(chǎn)生的擔(dān)保人償付能力風(fēng)險。**后,還須對進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的樓盤項目材料進(jìn)行審查,包括國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工許可證及商品房銷售許可證,即我們通常所說的“5證”,以確保項目資料的完整性與合法性。 人民銀行于近期發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,今后房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步趨于規(guī)范,自有資金少、負(fù)債率高、開發(fā)手續(xù)不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能因無法獲得貸款而導(dǎo)致資金鏈斷裂形成項目爛尾,從而**終被淘汰出局。因此,按揭銀行對開發(fā)商及項目的審查是抵押能否**終得以落實的關(guān)鍵,也是決定銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量能否得以保證的重要環(huán)節(jié)。
  2.加強內(nèi)部管理,努力防范金融風(fēng)險。 在個人住房貸款中,銀行扮演著十分重要的角色,它既是貸款的債權(quán)人,也是抵押物的抵押權(quán)人,還是貸款資金的籌集人,因而加強銀行內(nèi)部信貸管理,是防范個人住房貸款風(fēng)險的重點所在。
  (1)加強對借款人借款資格和償債能力的審查。
  (2)完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時,要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續(xù),加強貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作。
  (3)重視貸后管理工作。銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤,對發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發(fā)現(xiàn)并處理;對逾期貸款應(yīng)加強催收及抵押物處置力度,特別要注意訴訟時效的問題。
  (4)提高住房信貸業(yè)務(wù)人員素質(zhì),強化其責(zé)任感,亦是防范風(fēng)險的重要方面。
  3. 加強房屋交易價格的監(jiān)督與管理,減少抵押物價格風(fēng)險,健全抵押物處理制度。 在房屋交易價格管理中,不僅要對商品房實行價格管理,而且對二手房交易價格,上市后房改房的交易價格進(jìn)行監(jiān)督與管理。通過建立科學(xué)的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格**大限度地接近市場實際價值,以達(dá)到規(guī)避個人住房貸款業(yè)務(wù)價格風(fēng)險的作用。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:27:58
• 142****5505

  我國個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險(系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險)， 重點分析各種非系統(tǒng)性風(fēng)險:(l)來自開發(fā)商的風(fēng)險
  ①虛假按揭，騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風(fēng)險)，
  (2)來自項目的風(fēng)險
  ①項目存在合法性瑕疵，形成風(fēng)險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風(fēng)險、③房屋品質(zhì)惡劣或有缺陷造成銀行風(fēng)險)，
  (3)來自借款人的風(fēng)險
  ①借 款人能力風(fēng)險、②借款人惡性違約)，
  (4)來自抵押物的風(fēng)險
  (5)來自中介合作機構(gòu)的風(fēng)險，
  (6)來自銀行自身的風(fēng)險。
  我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制的主要防范措施:
  (1)加強貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)，
  (2)加強貸后管理，防范個 人住房貸款風(fēng)險，
  （3）謹(jǐn)慎選擇合作中介機構(gòu)，防范道德風(fēng)險，
  (4)積極利用保險、 擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:27:37

相關(guān)問題

• 問 個人住房貸款風(fēng)險有哪些
  答

  1、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來講是小于或等于申請的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買賣合同違約。2、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。謹(jǐn)慎的制定貸款及還款計劃，如果你的預(yù)期收入有風(fēng)險以及有較大的預(yù)期支出，將會削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計算時要考慮收入和支出的可能變化。4、預(yù)算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費用。6、評估所買房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達(dá)不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購房計劃，甚至因貸款原因不能支付賣方房款而造成違約。

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• 問 個人住房貸款風(fēng)險有哪些？特別是商業(yè)貸款？
  答

  借款申請人所提交資料的是否真實、合法。包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象;借款申請人提供的直接劃款賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶。借款申請人第_還款來源是否穩(wěn)定、充足。包括借款人家庭月收入、資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債情況是否屬實;借款人家庭資產(chǎn)負(fù)債比率是否合理;借款人收入實現(xiàn)的時間與本次貸款期限、按期還款金額以及其他負(fù)債還款期限、還款金額是否匹配;對借款人依靠不同收入來源還款的審查側(cè)重點不同：若借款人主要通過其生產(chǎn)經(jīng)營收入還款的，側(cè)重對生產(chǎn)、經(jīng)營凈現(xiàn)金流是否可靠、穩(wěn)定和足額進(jìn)行分析;若借款人主要依靠其工資收入還款的，側(cè)重對借款人的職務(wù)、所在公司收人的穩(wěn)定性等進(jìn)行分析;若借款人主要通過租金等其他投資收益還款的，側(cè)重對該收入來源的合法性、穩(wěn)定性和可靠性進(jìn)行分析。借款申請人的擔(dān)保措施是否足額、有效。包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實、有效;擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實;擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認(rèn)可的評估機構(gòu)評估等。確認(rèn)第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。

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• 問 ??個人住房按揭貸款風(fēng)險？有哪些風(fēng)險？
  答

  一、財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避財力風(fēng)險，是因借款人財務(wù)狀況變壞難以按時還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財務(wù)風(fēng)險，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟效益不佳，單位員工的工作流動頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實踐中很難實施，銀行也并沒有因第三方的擔(dān)保而降低多少財務(wù)風(fēng)險。具體防范風(fēng)險的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對預(yù)期財務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實行延期償還制度，延期內(nèi)照計利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級市場上的風(fēng)險向投資于抵押貸款二級市場上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險或擔(dān)保的金融機構(gòu)，由該機構(gòu)向抵押貸款銀行收購并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險。二、利率風(fēng)險的規(guī)避利率風(fēng)險是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計劃定價方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對個人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價相對于大眾的收入而言太高了，房價構(gòu)成極不合理，如果房價降到合理的水平，市場利率的承受根本不是問題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動利率。但浮動利率的計算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險的規(guī)避來自房屋自身的風(fēng)險主要是：房屋價值變化帶來的風(fēng)險和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險。對于后者，通常銀行都采用房屋保險的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評估機構(gòu)提供的評估價和借款人的購買價之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評估價格高低對確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國房地產(chǎn)價格評估起步時間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評估的價格因評估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價制度，尤其是要真正建立估價師簽安制度，其評估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險。抵押物處置不是短時間內(nèi)就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時還會遇到處樣一個尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機構(gòu)。因此，沒有一個明確的法規(guī)制度，銀行對抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險或擔(dān)保的金融機構(gòu)對借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個國家的住房制度實行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財政直接補貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風(fēng)險，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問 ??個人住房按揭貸款風(fēng)險有哪些？
  答

  個人住房貸款風(fēng)險有：(一)個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險，主要有職員道德風(fēng)險、貸款審查風(fēng)險和貸后治理的風(fēng)險。1、職員道德風(fēng)險主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險貸款審查是個人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對相關(guān)材料的真實性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認(rèn)真調(diào)查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風(fēng)險隱患。3、貸后治理的風(fēng)險大部分貿(mào)易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風(fēng)險的發(fā)生。

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• 問 個人住房按揭貸款風(fēng)險大嗎？
  答

  個人住房貸款風(fēng)險有：(一)個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險，主要有職員道德風(fēng)險、貸款審查風(fēng)險和貸后治理的風(fēng)險。1、職員道德風(fēng)險主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險貸款審查是個人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對相關(guān)材料的真實性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認(rèn)真調(diào)查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風(fēng)險隱患。3、貸后治理的風(fēng)險大部分貿(mào)易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風(fēng)險的發(fā)生。

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