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• 136****9758

  借款申請(qǐng)人所提交資料的是否真實(shí)、合法。包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無涂改現(xiàn)象;借款申請(qǐng)人提供的直接劃款賬戶是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶。借款申請(qǐng)人第_還款來源是否穩(wěn)定、充足。包括借款人家庭月收入、資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債情況是否屬實(shí);借款人家庭資產(chǎn)負(fù)債比率是否合理;借款人收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間與本次貸款期限、按期還款金額以及其他負(fù)債還款期限、還款金額是否匹配;對(duì)借款人依靠不同收入來源還款的審查側(cè)重點(diǎn)不同：若借款人主要通過其生產(chǎn)經(jīng)營收入還款的，側(cè)重對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營凈現(xiàn)金流是否可靠、穩(wěn)定和足額進(jìn)行分析;
  若借款人主要依靠其工資收入還款的，側(cè)重對(duì)借款人的職務(wù)、所在公司收人的穩(wěn)定性等進(jìn)行分析;若借款人主要通過租金等其他投資收益還款的，側(cè)重對(duì)該收入來源的合法性、穩(wěn)定性和可靠性進(jìn)行分析。借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效;擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí);擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價(jià)值的市場(chǎng)走勢(shì)如何;貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估等。確認(rèn)第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。

  查看全文↓ 2012-12-04 17:13:14
• 136****0674

  1、工作變化或失業(yè)會(huì)失去償還能力，而造成違約行為；2、銀行長息會(huì)造成成本上升,還款壓力增加，會(huì)處于被動(dòng)局面；3、銀行利息會(huì)讓成本上升10%左右（主要看你貸款的類型）；4、如果遇見突發(fā)事件，會(huì)打破原有計(jì)劃。

  查看全文↓ 2012-12-04 17:13:00
• 133****0525

  個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“按揭”）是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款，具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買自住住房時(shí)以其所購買的住房產(chǎn)權(quán)（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。“按揭”對(duì)家庭來說相當(dāng)于對(duì)銀行的負(fù)債而首期房款相當(dāng)于保證金，“按揭”的過程是以交易對(duì)象為抵押的并至少要有20%到30%保證金的交易行為，“按揭”的過程中雖然申請(qǐng)“按揭”的人一分錢的現(xiàn)金都看不到，但對(duì)銀行負(fù)債的償還卻要一分一分現(xiàn)金的漫長堆積，這個(gè)過程有時(shí)漫長到20—30年，不僅對(duì)家庭的目前生活造成巨大的影響而且還將波及下一代。也正是因?yàn)椤鞍唇摇钡娘L(fēng)險(xiǎn)蘊(yùn)藏在漫長的歲月之中，所以對(duì)它的清醒認(rèn)識(shí)就特別的重要：可以把“按揭”通俗的比喻成“零存整取”的儲(chǔ)蓄，它在抑制家庭浪費(fèi)式的過度消費(fèi)、并強(qiáng)迫養(yǎng)成存錢的習(xí)慣上對(duì)一個(gè)家庭理財(cái)（特別是對(duì)青年人）的意義與作用是非常積極的，如果運(yùn)用得當(dāng)再加上好運(yùn)氣這也是一種積極的投資方式。這里的風(fēng)險(xiǎn)因素是“零存整取”中的“零存”是剛性的或強(qiáng)制性的，在漫長的還貸期中如果這種持續(xù)“零存”的能力一旦消失（那怕僅僅是暫時(shí)性的消失）而以清算抵押品來償債時(shí)不僅將冒遭受巨額損失的風(fēng)險(xiǎn)而且將冒失去“家”的風(fēng)險(xiǎn)，若出現(xiàn)這種情況，供款人的損失會(huì)很大。市民在銀行的個(gè)人信用紀(jì)錄也會(huì)因此受損，銀行對(duì)待“斷供”的供款人雖然也不是一出現(xiàn)“斷供”情況就告上法庭的，以農(nóng)業(yè)銀行為例：若供款人連續(xù)3個(gè)月斷供，銀行就會(huì)向業(yè)主發(fā)放催收通知書；直至供款人連續(xù)6個(gè)月斷供的話，銀行就會(huì)通過法院訴訟，強(qiáng)行收樓。所以對(duì)以薪金為主要收入的普通家庭在對(duì)待“按揭”的態(tài)度上無論如何保守都是適當(dāng)?shù)摹?/span>

  查看全文↓ 2012-12-04 17:12:29

相關(guān)問題

• 問 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些
  答

  1、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來講是小于或等于申請(qǐng)的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買賣合同違約。2、對(duì)家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。謹(jǐn)慎的制定貸款及還款計(jì)劃，如果你的預(yù)期收入有風(fēng)險(xiǎn)以及有較大的預(yù)期支出，將會(huì)削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計(jì)算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計(jì)算時(shí)要考慮收入和支出的可能變化。4、預(yù)算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費(fèi)用。6、評(píng)估所買房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達(dá)不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購房計(jì)劃，甚至因貸款原因不能支付賣方房款而造成違約。

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• 問 ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房價(jià)構(gòu)成極不合理，如果房價(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個(gè)國家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問 ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：(一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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• 問 ??個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范該怎么做？
  答

  　　1、健全個(gè)人信用制度　　健全個(gè)人信用制度是有效規(guī)避商業(yè)銀行個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的良好舉措，它既能夠證明自然人的信用度，監(jiān)督并管理個(gè)人信用活動(dòng)，還對(duì)個(gè)人信用行為具有一定的規(guī)范作用，基于個(gè)人信用制度這一重要性，商業(yè)銀行應(yīng)全面健全個(gè)人信用制度。那么要健全商業(yè)銀行個(gè)人信用制度，應(yīng)從兩方面入手。一方面建立信用準(zhǔn)入制度，對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行有效評(píng)估，對(duì)個(gè)人消費(fèi)信用相關(guān)信息進(jìn)行整體總結(jié)與分析，從而對(duì)個(gè)人信用做出正確客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)于信用度不高的個(gè)人應(yīng)謹(jǐn)慎給予住房貸款或者拒絕給予其辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。另一方面應(yīng)建立個(gè)人信用制裁制度，對(duì)于個(gè)人住房貸款消費(fèi)者不受信用的作風(fēng)及行為應(yīng)給予相應(yīng)的制裁或者懲罰，從而提高個(gè)人信用額度?！　?、對(duì)開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)　　在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范過程中之所以對(duì)開發(fā)生及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，是因?yàn)榉课葙徺I合同會(huì)間接影響商業(yè)銀行的個(gè)人貸款安全。若不對(duì)開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，那么在實(shí)際生活中很容易引起房屋買賣合同糾紛，從而威脅商業(yè)銀行個(gè)人貸款的安全性。對(duì)于商業(yè)銀行來說，選擇信用額度高，實(shí)力雄厚的開發(fā)商能夠有效規(guī)避商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)具有一定的維護(hù)作用?！　?、強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度　　目前我國商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展中還存在一定的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，為了防范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)全面強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度。那么要實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行內(nèi)部管理的目的，首先應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，做好個(gè)人住房貸款各項(xiàng)檔案登記與管理。其次對(duì)個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)的確立情況進(jìn)行追蹤調(diào)查，合理督促房屋開發(fā)商按時(shí)辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。再者應(yīng)住房貸款者的還本付息狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)掌握貸款者的償還能力狀況。在此過程中對(duì)于不同的狀況應(yīng)采取相應(yīng)的管理措施，從而減少商業(yè)銀行內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。　　4、建立完善的政府擔(dān)保體系　　為了協(xié)助商業(yè)銀行合理開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，我國可以建立國有控股或者是國有獨(dú)資的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要對(duì)一些中低收入階層人員提供信貸擔(dān)保，這樣不僅能夠滿足我國中低收入家庭的購房需求，同時(shí)還能夠有效分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，維系了金融體系的安全性，對(duì)商業(yè)銀行的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。

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• 問 ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)存在哪些？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房價(jià)構(gòu)成極不合理，如果房價(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個(gè)國家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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