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• 152****3066

  一、財務風險的規(guī)避
  財力風險，是因借款人財務狀況變壞難以按時還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財務風險，一般采取抵押加第三方擔保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟效益不佳，單位員工的工作流動頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔保辦法在實踐中很難實施，銀行也并沒有因第三方的擔保而降低多少財務風險。具體防范風險的辦法可以這樣考慮：
  1.繼續(xù)實行抵押加第三方擔保的“雙?！敝贫龋x擇第三方要嚴格、慎重。
  2.對預期財務狀況有可能好轉的借款人實行延期償還制度，延期內照計利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標準，也可由售變租。
  3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級市場上的風險向投資于抵押貸款二級市場上的廣大投資者轉移分散。要建立住房信貸保險或擔保的金融機構，由該機構向抵押貸款銀行收購并擔保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場，又能降低住房抵押貸款的風險。
  二、利率風險的規(guī)避
  利率風險是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導致借款人違約或提前還款的風險。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調利率抵押貸款，但可調利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計劃定價方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對個人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進一步加大了利率風險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價相對于大眾的收入而言太高了，房價構成極不合理，如果房價降到合理的水平，市場利率的承受根本不是問題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風險，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動利率。但浮動利率的計算比較復雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權提前償還貸款，對提前還款行為征收相當貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權力。這種做法值得我們借鑒。
  三、房屋（抵押物）自身風險的規(guī)避
  來自房屋自身的風險主要是：房屋價值變化帶來的風險和因自然災害及意外事故所造成的風險。對于后者，通常銀行都采用房屋保險的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評估機構提供的評估價和借款人的購買價之間選擇較低者作為確定借款額度的標準。因此房屋的評估價格高低對確保住房抵押貸款的安全至關重要。而我國房地產(chǎn)價格評估起步時間較晚，技術水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標的物評估的價格因評估人不同而相差懸殊，進一步加大了銀行的風險。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價制度，尤其是要真正建立估價師簽安制度，其評估結果要由貸款銀行**終確認。
  四、抵押物處置風險的規(guī)避
  借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產(chǎn)生風險。抵押物處置不是短時間內就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴重影響銀行資金的周轉。在處置抵押物時還會遇到處樣一個尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機構。因此，沒有一個明確的法規(guī)制度，銀行對抵押物享有處置權只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險或擔保的金融機構對借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機構代為償還，并轉移原來的借貸關系。在借款人經(jīng)濟條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個國家的住房制度實行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財政直接補貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風險，也可讓更多的人具備貸款的條件。

  查看全文↓ 2019-09-27 12:34:10
• 133****2275

  個人住房貸款風險有：
  (一)個人住房貸款業(yè)務風險的外因主要有“假按揭”風險、由于房屋發(fā)生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
  1、“假按揭”風險
  “假按揭”是指房地產(chǎn)開發(fā)商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌過程。很多中小開發(fā)商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發(fā)商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
  2、由于房屋發(fā)生瑕疵的風險
  假如開發(fā)商開發(fā)的房屋出現(xiàn)較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發(fā)商為了售樓，過度地承諾。**常見的是開發(fā)商與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款;6、物業(yè)治理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發(fā)生群體性的違約不還款的情況。
  3、借款人的信用風險
  目前由于全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經(jīng)濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續(xù)人放棄所購房屋，不愿還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。現(xiàn)在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。
  (二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。
  1、職員道德風險
  主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
  2、貸款審查風險
  貸款審查是個人住房貸款業(yè)務的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風險隱患。
  3、貸后治理的風險
  大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠遠大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當可能出現(xiàn)風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發(fā)生。

  查看全文↓ 2019-09-27 12:34:03
• 131****9221

  我國個人住房貸款面臨的主要風險(系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險)， 重點分析各種非系統(tǒng)性風險:(l)來自開發(fā)商的風險
  ①虛假按揭，騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風險)，
  (2)來自項目的風險
  ①項目存在合法性瑕疵，形成風險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風險、③房屋品質惡劣或有缺陷造成銀行風險)，
  (3)來自借款人的風險
  ①借 款人能力風險、②借款人惡性違約)，
  (4)來自抵押物的風險
  (5)來自中介合作機構的風險，
  (6)來自銀行自身的風險。
  我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險控制的主要防范措施:
  (1)加強貸前調查，嚴把貸款準入關，
  (2)加強貸后管理，防范個 人住房貸款風險，
  （3）謹慎選擇合作中介機構，防范道德風險，
  (4)積極利用保險、 擔保等方式防范貸款風險。

  查看全文↓ 2019-09-27 12:33:54

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• 問 個人住房按揭貸款存在哪些風險
  答

  銀行的風險就是貸款人還不了款的情況下，銀行損失。所以要考慮按揭房的負債、是否容易拍賣、還有貸款人的個人還款能力和還款意愿

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• 問 ??個人住房按揭貸款風險？有哪些風險？
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  一、財務風險的規(guī)避財力風險，是因借款人財務狀況變壞難以按時還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財務風險，一般采取抵押加第三方擔保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟效益不佳，單位員工的工作流動頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔保辦法在實踐中很難實施，銀行也并沒有因第三方的擔保而降低多少財務風險。具體防范風險的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實行抵押加第三方擔保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴格、慎重。2.對預期財務狀況有可能好轉的借款人實行延期償還制度，延期內照計利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標準，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級市場上的風險向投資于抵押貸款二級市場上的廣大投資者轉移分散。要建立住房信貸保險或擔保的金融機構，由該機構向抵押貸款銀行收購并擔保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場，又能降低住房抵押貸款的風險。二、利率風險的規(guī)避利率風險是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導致借款人違約或提前還款的風險。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調利率抵押貸款，但可調利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計劃定價方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對個人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進一步加大了利率風險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價相對于大眾的收入而言太高了，房價構成極不合理，如果房價降到合理的水平，市場利率的承受根本不是問題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風險，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動利率。但浮動利率的計算比較復雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權提前償還貸款，對提前還款行為征收相當貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風險的規(guī)避來自房屋自身的風險主要是：房屋價值變化帶來的風險和因自然災害及意外事故所造成的風險。對于后者，通常銀行都采用房屋保險的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評估機構提供的評估價和借款人的購買價之間選擇較低者作為確定借款額度的標準。因此房屋的評估價格高低對確保住房抵押貸款的安全至關重要。而我國房地產(chǎn)價格評估起步時間較晚，技術水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標的物評估的價格因評估人不同而相差懸殊，進一步加大了銀行的風險。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價制度，尤其是要真正建立估價師簽安制度，其評估結果要由貸款銀行**終確認。四、抵押物處置風險的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產(chǎn)生風險。抵押物處置不是短時間內就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴重影響銀行資金的周轉。在處置抵押物時還會遇到處樣一個尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機構。因此，沒有一個明確的法規(guī)制度，銀行對抵押物享有處置權只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險或擔保的金融機構對借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機構代為償還，并轉移原來的借貸關系。在借款人經(jīng)濟條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個國家的住房制度實行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財政直接補貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風險，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問 ??個人住房按揭貸款風險有哪些？
  答

  個人住房貸款風險有：(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。1、職員道德風險主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風險貸款審查是個人住房貸款業(yè)務的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風險隱患。3、貸后治理的風險大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠遠大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當可能出現(xiàn)風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發(fā)生。

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• 問 個人住房按揭貸款風險大嗎？
  答

  個人住房貸款風險有：(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。1、職員道德風險主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風險貸款審查是個人住房貸款業(yè)務的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風險隱患。3、貸后治理的風險大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠遠大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當可能出現(xiàn)風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發(fā)生。

  全部4個回答>
• 問 個人住房貸款風險有哪些
  答

  1、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來講是小于或等于申請的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買賣合同違約。2、對家庭未來的收入及支出作合理的預期。謹慎的制定貸款及還款計劃，如果你的預期收入有風險以及有較大的預期支出，將會削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計算時要考慮收入和支出的可能變化。4、預算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費用。6、評估所買房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購房計劃，甚至因貸款原因不能支付賣方房款而造成違約。

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