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• 152****7266

  40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)是有區(qū)別的
  房屋產(chǎn)權(quán)年限：
  是中國(guó)特有的一種東西，我們國(guó)家是土地國(guó)有制，開(kāi)發(fā)商從國(guó)家拿地，然后建房子對(duì)外出售，一般國(guó)家土地對(duì)外出讓的時(shí)間根據(jù)規(guī)劃和土地使用性質(zhì)劃分為住宅用地、商業(yè)用地、科教文衛(wèi)體及公益事業(yè)用地。
  住宅用地的劃撥年限是70年、商業(yè)40年、科教文衛(wèi)體及公益用地50年。這就有了我們的70年產(chǎn)權(quán)住宅和40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)。
  70年產(chǎn)權(quán)的房子
  屬住宅性質(zhì)，水電煤民用標(biāo)準(zhǔn)，可落戶口，物業(yè)費(fèi)相對(duì)便宜，一般房型通透，適宜居住。
  40年產(chǎn)權(quán)
  缺點(diǎn)：因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)為目的，水電價(jià)格翻倍，沒(méi)有煤氣，不可以落戶口，一般為環(huán)形塔樓不宜居住，貸款利率上浮。
  優(yōu)點(diǎn)：在于可以用于注冊(cè)公司，貸款不計(jì)入購(gòu)房貸款，不影響以后的住房貸款。

  查看全文↓ 2019-03-15 10:00:07
• 158****7637

  50年產(chǎn)權(quán)的商用房只能貸款10年，利率上浮10%，如果您是買的70年產(chǎn)權(quán)的住宅首套就是7成.貸款年限30年，主要的區(qū)別就是在這里。公積金不能用于購(gòu)買50年的產(chǎn)權(quán)的商用房

  查看全文↓ 2019-03-15 10:00:03
• 133****1620

  【裁判摘要】
  判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)，如果《商品房買賣合同》中售房一方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購(gòu)房一方亦不關(guān)心取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在《回購(gòu)協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。
  
  
  【案件當(dāng)事人】
  原告：吳俊妮
  
  被告：安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
  
  
  【案情摘要】
  2011年7月25日，鄭鶴與安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱安華公司）簽訂《商品房買賣合同》，總價(jià)款4960萬(wàn)元，安華公司于2012年5月30日前交付房屋?！渡唐贩抠I賣合同》上均加蓋了房地產(chǎn)交易監(jiān)證專用章和產(chǎn)權(quán)申報(bào)專用合同章。
  
  
  同日，雙方簽訂《回購(gòu)協(xié)議》，約定：安華公司欲回購(gòu)鄭鶴所購(gòu)買的商品房，如在一個(gè)月內(nèi)回購(gòu)，應(yīng)支付鄭鶴房屋價(jià)款5060萬(wàn)元，在兩個(gè)月內(nèi)回購(gòu)房屋價(jià)款為5160萬(wàn)元，在三個(gè)月內(nèi)回購(gòu)房屋價(jià)款為5260，以后以此類推。
  
  
  2011年7月28日，鄭鶴向安華公司匯款5000萬(wàn)元，三份匯款憑證上用途一欄載明“購(gòu)房款”。2011年8月2日，安華公司出具了“今借到鄭鶴4960萬(wàn)元”的借條。
  
  
  2013年1月8日，鄭鶴為甲方，吳俊妮為乙方，雙方簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要內(nèi)容為：1、鄭鶴于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吳俊妮借款6000萬(wàn)元，2012年12月7日鄭鶴償還吳俊妮本金1000萬(wàn)元；2、安華公司于2011年7月25日向鄭鶴借款4960萬(wàn)元，為履行還款義務(wù)，安華公司將其開(kāi)發(fā)的房屋以4960萬(wàn)元的價(jià)格備案至甲方名下，并簽訂了回購(gòu)協(xié)議。截止2102年12月31日安華公司向鄭鶴支付回購(gòu)款300萬(wàn)元。因安華公司不履行回購(gòu)協(xié)議以及按時(shí)還款，經(jīng)多次交涉無(wú)果，準(zhǔn)備啟動(dòng)訴訟程序。3、鄭鶴將債務(wù)人安華公司享有包括欠款本金及利息、違約金等的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳俊妮；4、鄭鶴于本協(xié)議生效后一日內(nèi)，將其與安華公司之間的債權(quán)債務(wù)憑證，以及與房產(chǎn)買賣、備案相關(guān)的所有資料移交給吳俊妮。
  
  
  同日，鄭鶴將該《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》以及《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》郵寄送達(dá)至安華公司。
  
  
  2013年1月31日，吳俊妮向一審法院起訴，請(qǐng)求判令安華公司向其償還原向鄭鶴借款本金及利息。
  
  
  安華公司答辯稱：雙方之間所簽訂的是《商品房買賣合同》，雙方之間并沒(méi)有4960萬(wàn)元的借款合同，也沒(méi)有擔(dān)保合同?！秱鶛?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》既不能否定《商品房買賣合同》的效力，也不能推翻商品房買賣的事實(shí)。安華公司的義務(wù)只是向鄭鶴交房，不存在歸還其4960萬(wàn)元借款并承擔(dān)利息的義務(wù)。鄭鶴與安華公司之間以民間借貸為由進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓不能成立。
  
  
  【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
  1、鄭鶴與安華公司之間是商品房屋買賣關(guān)系還是借貸關(guān)系；
  
  
  
  2、鄭鶴與吳俊妮的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)安華公司是否有法律約束力；安華公司是否應(yīng)當(dāng)向吳俊妮還債。
  
  
  【法院裁判】
  1、關(guān)于鄭鶴與安華公司之間是商品房買賣關(guān)系還是借貸關(guān)系問(wèn)題。
  
  
  經(jīng)審理，安華公司因競(jìng)買建設(shè)用地需要資金，遂于2011年7月25日與鄭鶴簽訂一份總價(jià)款4960萬(wàn)元的《商品房買賣合同》，同時(shí)雙方又簽訂《回購(gòu)協(xié)議》并約定回購(gòu)期限與價(jià)款。故認(rèn)為鄭鶴簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的并非取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)及使用權(quán)，安華公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的亦非為了出售該商品房，而是為了獲取競(jìng)拍土地所需資金后再回購(gòu)。
  
  
  《商品房買賣合同》和《回購(gòu)協(xié)議》回購(gòu)協(xié)議簽訂后，安華公司僅支付鄭鶴300萬(wàn)元，便未再繼續(xù)履行《回購(gòu)協(xié)議》，也未交付商品房，故可認(rèn)定雙方是以《商品房買賣合同》的形式，實(shí)現(xiàn)借貸4960萬(wàn)元的目的?！痘刭?gòu)協(xié)議》約定的回購(gòu)房款，超出購(gòu)房款的部分，實(shí)為安華公司支付占用4960萬(wàn)元資金期間的利息。
  
  
  此外，從鄭鶴的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》和《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容也可以看出，其真實(shí)意思表示不是購(gòu)買商品房，而是出借資金。安華公司雖然為鄭鶴開(kāi)具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但并未依約交付商品房，也未辦理產(chǎn)權(quán)證，且鄭鶴將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳俊妮，表明其已經(jīng)放棄了取得商品房的權(quán)利，故安華公司的以商品房買賣合同手續(xù)作為抗辯的主張不能成立。
  
  
  2、債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)安華公司是否有法律約束力，安華公司是否負(fù)有向吳俊妮償還欠款即利息的問(wèn)題。
  
  
  雖然雙方簽訂的《商品房買賣合同》經(jīng)備案登記，但鄭鶴并未實(shí)際取得該商品房的所有權(quán)，故其與安華公司之間存在5000萬(wàn)元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，《回購(gòu)協(xié)議》約定的回購(gòu)價(jià)款，實(shí)際利息超出法律允許的民間借貸**高利率的部分不受保護(hù)。
  
  
  鄭鶴與吳俊妮簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的主要內(nèi)容即鄭鶴將其對(duì)安華公司享有的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳俊妮，根據(jù)合同法規(guī)定，《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》到達(dá)安華公司后已經(jīng)產(chǎn)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。
  
  
  故法院判決安華公司償還吳俊妮4960萬(wàn)元本金及利息。二審維持了一審判決。
  
  
  【裁判解析】
  本案中，鄭鶴與吳俊妮簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是否成立。該合同對(duì)于安華公司是否具有約束力的關(guān)鍵在于，鄭鶴與安華公司之間是商品房買賣及回購(gòu)合同關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。

  查看全文↓ 2019-03-15 10:00:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??五十年產(chǎn)權(quán)到期如何？五十年產(chǎn)權(quán)商品房到期怎么辦？
  答

  首先，房地產(chǎn)權(quán)屬包括，房屋建筑本身的所有權(quán)，和所占土地的使用權(quán)。房屋建筑本身的所有權(quán)，是終身享有的，可繼承的。土地的使用權(quán)是有期限的，一般所說(shuō)的使用年限，指的就是土地的合用權(quán)如果土地使用權(quán)到期，沒(méi)有辦理繼期，如果動(dòng)遷，只會(huì)補(bǔ)償房屋所有權(quán)的錢(75%)左右，沒(méi)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償(25%)左右2006年出臺(tái)的物權(quán)法規(guī)定。住宅性質(zhì)的土地使用權(quán)70年到期后，自己續(xù)期，也就是你不用管，也不用辦，就自己續(xù)期了對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的(40年使用權(quán))到期后是要從新辦理的?？赡軙?huì)有機(jī)關(guān)費(fèi)用，物權(quán)法的解釋是按當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，現(xiàn)無(wú)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于其它性質(zhì)的，如工業(yè)，教育，旅游等(50年使用權(quán))與商業(yè)性質(zhì)的相同。面對(duì)“70年后，我們房屋怎么辦”的質(zhì)疑和困惑，眾多的業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為，這一問(wèn)題肯定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)日益明晰而逐步破解。就目前法律政策而言，下文三大設(shè)想可以破解目前的房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水困惑。重簽合同，續(xù)繳出讓金某專家認(rèn)為，土地使用期限屆滿后，國(guó)家如果需要收回土地，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國(guó)家交納土地出讓金。但這一做法的較大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體，很可能無(wú)法在怎樣繳納和繳納多少土地出讓金方面達(dá)成共識(shí)。屆時(shí)，國(guó)家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個(gè)人之間如何謀求利益的較大平衡點(diǎn)，成為這一做法能否實(shí)施的關(guān)鍵。房隨地走，國(guó)家補(bǔ)償由于我國(guó)的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國(guó)家享有所有權(quán)，所謂70年土地使用年限，是國(guó)家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后，國(guó)家有權(quán)利收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有期限的，這里就存在著國(guó)家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決之道可以是，國(guó)家將土地使用權(quán)收回，房隨地走，個(gè)人的房屋也被收回，國(guó)家給予一定的補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??五十年產(chǎn)權(quán)到期如何？五十年產(chǎn)權(quán)商品房到期要如何做？
  答

  房子的年限是根據(jù)土地使用性質(zhì)來(lái)看的，房子是沒(méi)有年限限制的。等土地年限到期后會(huì)有有關(guān)部門(mén)來(lái)查看土地上的建筑物是否能繼續(xù)使用，如果能繼續(xù)使用的話建筑物的使用人需要繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用了，如果不能使用了那么會(huì)賠償建筑物的產(chǎn)權(quán)人然后回收土地。

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• 問(wèn) 70年產(chǎn)權(quán)商品房能買嗎？購(gòu)買商品房有哪些要注意的？
  答

  70年產(chǎn)權(quán)是什么意思？所謂的70年產(chǎn)權(quán)指的是指所購(gòu)買的房屋，其所占用的土地使用年限為70年。而作為地上物的房屋本身，按照物權(quán)法應(yīng)該是永久屬于購(gòu)房者自己的。由于房屋不能脫離土地，單獨(dú)存在，因此我們平時(shí)就說(shuō)房屋使用權(quán)年限是70年?！巴恋厥褂脵?quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，房屋使用權(quán)是永久的，但土地使用權(quán)不同。1、房屋所有權(quán)是指房屋所有人獨(dú)占性地支配其所有房屋的權(quán)利，也就是說(shuō)你可以選擇自己居住或者把它賣掉，可以任意處置。房屋所有權(quán)沒(méi)有期限限制，只要房子不損毀，你就能一直擁有，這屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)。2、土地使用權(quán)則是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，顧名思義，你只有使用的權(quán)利，不屬于你所有，所有權(quán)歸國(guó)家和集體。一般來(lái)說(shuō)，商品房腳下的土地，**高使用權(quán)限為70年。我們所說(shuō)的房子70年產(chǎn)權(quán)，說(shuō)的就是土地使用權(quán)限。商品房70年后怎么辦？根據(jù)目前的法律規(guī)定，商品房的土地使用權(quán)如果是到期后，住宅用地是可以自動(dòng)續(xù)期。1、我國(guó)《物權(quán)法》第149條對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)到期后的情況有規(guī)定：（1）住宅建設(shè)用地使用權(quán)限的時(shí)間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期；若當(dāng)土地使用權(quán)已經(jīng)屆滿后沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期，那么，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。由于，房屋不能脫離土地，單獨(dú)存在，因此房屋所有權(quán)也就自然消失。（2）該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定執(zhí)行；沒(méi)有約定或約定不明確的不動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、《城市房地產(chǎn)管理》中的第21條也有規(guī)定：在土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿后，如土地使用者需要繼續(xù)使用，可以在期限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公眾利益收回該土地的外，其他續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。3、通過(guò)總結(jié)，我們可以知道，房屋在70年產(chǎn)權(quán)到期后，有兩種情況：（1）延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來(lái)向當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源局提出申請(qǐng)，補(bǔ)交土地出讓金。目前，國(guó)家尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒(méi)有對(duì)出讓房屋土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。當(dāng)然一般而言，續(xù)期費(fèi)用不會(huì)太高，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。（2）如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 70年產(chǎn)權(quán)商品房能買嗎？購(gòu)買商品房有什么要注意的？
  答

  以目前的規(guī)定，房子還是你的，但土地國(guó)家回收，想要繼續(xù)使用還得交土地出讓金，不過(guò)現(xiàn)在有跡象表明這個(gè)政策也許會(huì)改，希望采納

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• 問(wèn) 商品房都是70年產(chǎn)權(quán)嗎？商品房70年后產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是一種物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，這是一種永恒的權(quán)利，并不存在過(guò)期之說(shuō)。我們平常所謂的70年產(chǎn)權(quán)并不是指房子，而是指房子所占用的土地，根據(jù)我國(guó)土地法規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有，因此，我們城市里的房子所占用的土地都是屬于國(guó)家的，只是國(guó)家通過(guò)招拍掛的形式將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則需要向國(guó)家交一筆土地出讓金，而居民用地的**長(zhǎng)使用年限為70年，70年產(chǎn)權(quán)便是從這里來(lái)的。剛才我們說(shuō)了，房子的產(chǎn)權(quán)是物權(quán)，是永久的權(quán)利，而土地則是使用權(quán)，只有70年的權(quán)利，那問(wèn)題就來(lái)了，70年之后怎么辦?關(guān)于這個(gè)問(wèn)題目前國(guó)家尚沒(méi)有作出明確的法令，有種說(shuō)法是到期后補(bǔ)交土地出讓金繼續(xù)使用，但沒(méi)有具體補(bǔ)交辦法以及規(guī)定。**早一批土地大概要到2050年左右才到期我們還有很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題，因此大家不必過(guò)于擔(dān)心。

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