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• 147****3383

  一、利率不斷上升，對購房者的直接影響，無疑是貸款買房的還貸金額增加，促使購房總成本增加。首套房利率上調(diào)對于剛需買房而言確實有不利的影響。主要因為購房者成本的極具上升，買房更加困難了，月供的變化到不是很大。
  
  二、對于已經(jīng)貸款購房的人來說，市面上的房貸上浮并不會產(chǎn)生影響。影響房貸的**主要的是基準(zhǔn)利率，如果基準(zhǔn)利率變了，已購房者房貸才會跟著變化，比如說基準(zhǔn)利率如果從4.9%上漲到了5.0%，那么已購房者房貸利率就是5.0%乘以原來的折扣。
  
  三、利率上升**上調(diào)，不可否認會使剛需的壓力變大，但這個過程對投資者、甚至投機者影響也相似。會相應(yīng)的降低房產(chǎn)市場的火熱，也是政府房產(chǎn)調(diào)控的一種手段。首套利率上升增速趨于下降，表明上升速度已變緩，未來一段時間內(nèi)，房貸利率也將會趨于一個合理范圍。

  查看全文↓ 2019-03-14 15:24:49
• 135****2584

  房貸的利率有兩種，在簽訂貸款合同時約定：
  1、固定利率。銀行與借款人根據(jù)當(dāng)時的利率水平，通過協(xié)商，約定一個利率，約定后的利率在整個還款期限內(nèi)是不變的，無論央行如何調(diào)整利率（調(diào)高或低）該利率始終不變。此方法在銀行中執(zhí)行的不多。
  2、浮動利率。銀行根據(jù)央行公布的基準(zhǔn)利率，在簽訂貸款合同時上浮或下浮一定的比例（如10%、20%），在整個還款期限內(nèi)上浮或下浮的比例不變，但基準(zhǔn)利率要根據(jù)央行公布的利率進行“浮動”調(diào)整（稱浮動利率），調(diào)整的時間是每年一次（1月1日），調(diào)整的依據(jù)是上年度央行**后一次公布的利率。目前絕大多數(shù)房貸都屬于此種利率。注：中國銀行是貸款放款滿一年后進行調(diào)整，隨后第年一次。

  查看全文↓ 2019-03-14 15:24:46
• 136****4940

  
  大家好，我是永高，一個從事地產(chǎn)近20年的一線人員。一路走來艱辛不易，見證了中國樓市的風(fēng)云變幻，對這一行充滿了熱愛，感觸也非常深刻。去年我開創(chuàng)了公司品牌【永高樓市分享會】，也收獲了非常多朋友的支持，感謝大家！
  
  
  
  按照慣例，在這樣一個承上啟下的時間節(jié)點，我又舉辦了一場分享會，既是對2018年的總結(jié)，也有對2019年的展望，感謝將近100位嘉賓來到了現(xiàn)場參加活動。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  分享會之后，還收到了不少新老朋友的反饋，再次感謝！
  
  
  
  
  
  
  
  希望我的分享能對大家有所啟發(fā)，幫助大家少走彎路，以下是發(fā)布會的全紀(jì)錄：
  
  
  
  2018年到底腫么了
  
  
  
  這部分，我已經(jīng)在前幾天的預(yù)熱文章《2019開年分享│地產(chǎn)從業(yè)近20年，我準(zhǔn)備把所有干貨都講出來》中詳細解讀，在這里就不再贅述。
  
  
  
  2019年能買房嗎？
  
  
  
  2019年的情況大概率是——市場“靜而不死”，房價“活而不火”。
  
  
  
  政策放松
  
  
  
  從2018年的政策風(fēng)向上來看，2019年會大概率走向?qū)捤伞?br/>
  
  
  政治局兩次沒提樓市；中央經(jīng)濟工作會議不見“遏制上漲、嚴(yán)控過熱、堅決調(diào)控、毫不放松”等詞匯；菏澤、珠海、廣州樓市調(diào)控政策放松；12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，對2019年的住建工作提出了“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”總體目標(biāo)。
  
  
  
  貨幣寬松
  
  
  
  央行行長易綱在不止一次的中央會議及論壇/答記者問中，強調(diào)關(guān)于信貸的方向早已調(diào)整為“保持流動性合理充?！?。啥是流動性合理充裕？就是信貸不能太嚴(yán)太緊、錢要適當(dāng)?shù)脑黾印㈠X要合理的多起來，“經(jīng)濟處于下行周期，需要一個相對寬松的貨幣條件。
  
  
  
  19年1月4號央行降準(zhǔn)，銀行放款相比以前也快了很多；此外，銀行首套房貸利率上浮10%，個別銀行可上浮8%；放款快，支取中小企業(yè)等都是明顯的信號。
  
  
  
  2019年的利好
  
  
  
  1-不斷有內(nèi)地城市政策沖關(guān)，增強業(yè)主信心；
  
  
  
  2-粵港澳大灣區(qū)宣布，12月15日，林鄭月娥明確表示，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃將于明年年初出臺。港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺將是一針強心劑。目標(biāo)定位為全球第四大灣區(qū)，致力于打造成為國際一流航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、全球科技創(chuàng)新中心的粵港澳大灣區(qū)；
  
  
  
  3-調(diào)整豪宅線，“豪宅線”2015年10月施行的規(guī)定（如下圖），龍崗只要超過280萬，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在一次論壇中透露豪宅線將會調(diào)整；
  
  
  
  
  
  
  
  4-支持首套房，利率回歸基準(zhǔn)，非深戶社保1改3/3改5已滿2年多，釋放一批，2016年，3月25號社保一改三，10月4號，社保三改五。
  
  
  
  2019年的利空
  
  
  
  
  
  1-經(jīng)濟下滑， 身邊很多做實業(yè)做貿(mào)易的朋友生意非常難做，華為，京東等大型企業(yè)裁員，汽車行業(yè)銷售下滑，大宗商品消費停滯；
  
  
  
  2-中美貿(mào)易戰(zhàn)惡化或者升級，美國打過三次重要的貿(mào)易戰(zhàn)，第一次是跟英國人打，第二次是跟蘇聯(lián)人打，第三次是跟日本人打，今年跟中國打是第四次。2020特朗普當(dāng)選應(yīng)該不是問題，可能會緩和貿(mào)易戰(zhàn)，中國是低估了貿(mào)易戰(zhàn)的影響，所以提前開始在降杠桿；
  
  
  
  3-美元加息，資產(chǎn)外流，人民幣變得越來越不值錢，美元越來越值錢，導(dǎo)致大量的人購買美國資產(chǎn)。
  
  
  
  小結(jié)：
  
  1-因城施策，穩(wěn)字當(dāng)頭
  
  過往內(nèi)地城市過嚴(yán)的限購限貸會放松，那些城市本來供應(yīng)過剩房價上漲過快，經(jīng)不起打壓一壓就垮了。
  
  
  
  2-不會崩盤，不會大漲
  
  不要期待樓市向2015年一樣暴漲，這是永遠不可能的，國家也不會允許，更不要期待像深圳這樣的一線城市會暴跌20%，因為萬科星城，華強城，香蜜府說明，降價就有人接盤，樓市的底部已經(jīng)出現(xiàn)。
  
  
  
  3-做好穩(wěn)定的現(xiàn)金流
  
  有現(xiàn)金，不怕黑天鵝事件也不怕冬天的漫長有現(xiàn)金，如果在樓市啟動時可以第一時間殺入。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-14 15:24:41

相關(guān)問題

• 問 房貸利息會變嗎? 房貸，利率永遠是按簽合同當(dāng)時還是會變的？
  答

  如果你的貸款合同是浮動利率，就會變，如果是固定利率，就不變，一切以合同為準(zhǔn)。房貸實行的是浮動利率的話，既隨利率調(diào)整而調(diào)整，也隨國家優(yōu)惠政策改變而改變。1.貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計算的利率水平也隨之調(diào)整。當(dāng)然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響，對調(diào)整后的利息會有影響。一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整。2.房貸隨著國家政策的變動而變動，國家七折優(yōu)惠是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的七折，基準(zhǔn)利率變動，就會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上七折。如果國家取消了七折優(yōu)惠政策，尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也隨之取消。當(dāng)然對已歸還本金的那部分利息沒有影響。國家政策變動后執(zhí)行新政策一般是在新政策實施的次年一月，假定現(xiàn)在取消7折優(yōu)惠，那么今年還可以享受7折，明年1月開始七折優(yōu)惠就取消了。房貸利率調(diào)整方法：一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率。二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率。三是雙方約定，可以按月調(diào)整，也可以及時調(diào)息，也就是基準(zhǔn)利率調(diào)整第二天調(diào)整貸款利率。公積金貸款利率的調(diào)整一律在每年的1月1日。

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• 問 ??住房貸款利率會變嗎？房貸，利率永遠是按簽合同當(dāng)時還是會變的？
  答

  1。貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計算的利率水平也隨之調(diào)整。當(dāng)然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調(diào)整后的利息會有影響。一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整，有三種形式：一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房貸是這樣的）；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。2。房貸隨著國家政策的變動而變動，如果國家取消了七折優(yōu)惠政策，尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也隨之取消。 當(dāng)然對已歸還本金的那部分利息沒有影響。 國家政策變動后執(zhí)行新政策一般是在新政策實施的次年一月，假定今年年底要取消7折優(yōu)惠，那么今年還可以享受7折，明年1月開始七折優(yōu)惠就取消了。

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• 問 ??貸款買房利息永遠不變嗎?利率永遠是按簽合同當(dāng)時還是會變的?
  答

  大部分情況下房貸利率是浮動的。銀行按基準(zhǔn)利率給予借款人一定的上浮或者下浮比例、與業(yè)務(wù)總類、當(dāng)時的信貸政策、該銀行具體的房貸細則都有關(guān)系、按月都有可能存在；現(xiàn)在大部分銀行都是按年調(diào)整，可能按貸款發(fā)放后的滿1個自然年來調(diào)整；而上浮或者下浮的比例大部分情況是不會變的。房貸隨著國家政策的變動而變動，國家七折優(yōu)惠是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的七折，基準(zhǔn)利率變動，就會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上七折。如果國家取消了七折優(yōu)惠政策，尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也隨之取消。 當(dāng)然對已歸還本金的那部分利息沒有影響。

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• 問 房貸利率是否會變
  答

  　　房貸實行的是浮動利率，既隨利率調(diào)整而調(diào)整，也隨國家優(yōu)惠政策改變而改變?！　?、貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計算的利率水平也隨之調(diào)整。當(dāng)然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調(diào)整后的利息會有影響。一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整，有三種形式：　　一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房貸是這樣的）；　　二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；　　三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。　　2、房貸隨著國家政策的變動而變動，國家七折優(yōu)惠是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的七折，基準(zhǔn)利率變動，就會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上七折。如果國家取消了七折優(yōu)惠政策，尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也隨之取消。 當(dāng)然對已歸還本金的那部分利息沒有影響。 國家政策變動后執(zhí)行新政策一般是在新政策實施的次年一月，假定現(xiàn)在取消7折優(yōu)惠，那么今年還可以享受7折，明年1月開始七折優(yōu)惠就取消了。

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• 問 房貸利率會變嗎？
  答

  每年的房貸利率都是會變化的。中國房貸利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各個商業(yè)銀行執(zhí)行的時候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會比較在增加利率之前和增加利率之后的情況

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