已有4個回答

• 134****2387

  （1）選擇房產(chǎn)
  　　置業(yè)者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。置業(yè)者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應(yīng)進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否已獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
  　?。?）辦理按揭貸款申請
  　　置業(yè)者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于置業(yè)者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。
  　?。?）銀行審查
  　　銀行受理置業(yè)者貸款申請后，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對置業(yè)者進行資格審查，以確認是否符合規(guī)定條件。
  　　不少置業(yè)者認為，只要選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產(chǎn)，就理所應(yīng)當?shù)氐玫姐y行的按揭服務(wù)。這是一種誤解。銀行為發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的樓宇提供按揭支侍，僅僅表明該樓宇已取得一定規(guī)模的貸款額度，而**終是否向置業(yè)者提供貸款的決定權(quán)在銀行。
  　　置業(yè)者如果在未取得銀行按揭貸款支持確認的情況下，盲目地與發(fā)展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金外的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。
  　?。?）簽訂購房合同
  　　銀行收到置業(yè)者遞交的按揭申請和有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認置業(yè)者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給置業(yè)者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。置業(yè)者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。
  　?。?）簽訂樓宇按揭合同
  　　置業(yè)者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。
  　?。?）辦理抵押登記、保險
  　　置業(yè)者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求置業(yè)者申請人壽、財產(chǎn)保險。置業(yè)者購買保險，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行保管。

  查看全文↓ 2019-03-13 21:18:50
• 158****6810

  不可以，需要房產(chǎn)證，房抵條件：
  
  有合法的身份;
  有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;
  
  有合法有效的購房合同;
  
  以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款;
  
  已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);
  
  能夠提供貸款行認可的有效擔保;
  
  貸款行規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2019-03-13 21:18:42
• 142****5275

  寧德917房產(chǎn)網(wǎng)【購房問答】欄目，免費的問答通道，專門為您的買房用房答疑解惑。寧德買房，有問題就找我們！
  
  
  
  Q網(wǎng)友：二手房買賣，原先的銀行貸款可以直接改名給買方嗎？
  
  A小七解答：您好，銀行貸款是不可以直接改名的。只能在房產(chǎn)證出來之后，讓原房東去銀行還清貸款辦理解押，然后過戶給你再辦理商業(yè)貸款。
  
  
  
  Q網(wǎng)友：購買新房的商業(yè)貸款和全款購房后再去抵押貸款，這兩者有什么區(qū)別？
  
  A小七解答：您好，商業(yè)貸款利息比較低，基準利率4.95%，首套房一般上浮10-20%左右。只要貸款人信用沒什么大問題，首套房的商業(yè)貸款可以7成，年限**高30年。而辦理抵押貸款，需要營業(yè)執(zhí)照，**高只能貸款15年，利息較高，年利率6-7厘，一般可以貸款到銀行評估價的5-7成，具體要看貸款人的流水。
  
  
  
  Q網(wǎng)友：未交房的按揭房可以交易嗎？可以的話具體程序步驟是什么？
  
  A小七解答：您好，在房產(chǎn)證未出的情況下交易，是可以交易的，不過是按待證過戶交易。
  
  
  
  　　**款=成交總價-貸款額度-押證款。比如說房子雙方約定以100萬成交，房東還有54萬的銀行貸款，那么買家需要支付的**是100萬-48萬貸款-押證8萬（押證費用一般是雙方商定的，普通住宅一般押證5-10萬左右），那么買家需要支付的**就是44萬。
  
  
  
  　　簽訂買賣合同后，**款交齊當日，房東的原購房合同、貸款銀行卡、發(fā)票等資料都會移交給買方，這樣也保障買方的交易安全性。交房的時候又需要原來的房東配合收房，因此可以留少許**，等交房的時候再支付給房東。
  
  
  
  　　雙方成交之后，房東的每個月的房貸月供便是由買家來還，等房產(chǎn)證出來之后，雙方再到有關(guān)部門進行過戶，買家再付押證費用。另外，過戶費一般是買方來支付。過戶費主要是包括契稅、增值稅、個稅。其中①契稅：首套和二套90㎡（包括90㎡）以內(nèi)收取1%、首套和二套90㎡-144㎡（包括144㎡）之間收取1.5%，首套144㎡以上收取1.5%、二套144㎡以上收取2%，三套收取3%。②房產(chǎn)證已滿2年，增值稅5.6%，③若是未滿5年或滿5年非家庭唯一住宅還要收取1%的個稅。等房子過戶到買家名下之后，房子就跟原來的房東沒有關(guān)系了。
  
  
  
  　　待證過戶的房子因為不能及時過戶，所以一是建議選擇房東時，**好房東的職業(yè)**好比較穩(wěn)定一些，這樣可以降低你的風(fēng)險。二是選擇一家品牌中介交易，一是交易安全，二是手續(xù)比較清晰。中介在擬定的合同中將可能出現(xiàn)的情況想清楚，并提前規(guī)定好合適數(shù)額的違約金。這樣可以避免未來可能出現(xiàn)的麻煩，也可以激勵雙方遵守契約精神。　

  查看全文↓ 2019-03-13 21:18:38
• 147****8341

  房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。
  
  
  如果購房者遇到房產(chǎn)證辦不下來，該怎么辦呢？今天就來跟您分享一下相關(guān)知識。
  
  造成房產(chǎn)證延遲辦理的原因分析
  
  1.開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務(wù)而導(dǎo)致的啟動辦證程序遲延。
  
  
  
  2.購房人怠于遞交辦證資料及費用導(dǎo)致的遞件遲延。
  
  
  
  3.房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續(xù)拖延而導(dǎo)致的發(fā)證遲延。
  
  
  
  開發(fā)商的原因造成延遲辦證，要承擔什么責任？
  
  1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》明確規(guī)定，開發(fā)商協(xié)助購房人辦理過戶登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商以測繪、權(quán)屬登記遲延有第三方的原因為由抗辯非屬于開發(fā)商一方原因，要求免責的，不應(yīng)支持。
  
  
  
  2.房產(chǎn)開發(fā)商取得權(quán)屬登記證是辦證的前提，在取得權(quán)屬登記證之前的遲延時間應(yīng)歸責于開發(fā)商。辦備測繪、權(quán)屬登記之后，開發(fā)商應(yīng)及時向業(yè)主披露具備辦證條件的情況，通知業(yè)主向自己繳交其他的辦 證資料，否則應(yīng)承擔違約責任。
  
  
  
  
  
  托辦房產(chǎn)證，應(yīng)該怎么算違約金？
  
  合同是雙方的合意，所以如果合同中對違約金的計算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責任。不過，如果沒有約定就必須按照法律的規(guī)定來計算違約金。
  
  
  
  計算違約金的起算日期分三種情況：
  
  
  
  1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
  
  
  
  2.若商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
  
  
  
  3.若標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
  
  
  
  沒有房產(chǎn)證的房子怎么交易？
  
  情況一：剛交了**款，還沒有辦按揭
  這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單，也是風(fēng)險**小的一種情況了。
  
  
  
  情況二：正在還房貸，還沒有交房
  
  這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險也**高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。
  
  
  
  方式一：直接更名流程：
  
  
  1.賣方將銀行的貸款還清
  
  
  
  2.賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同
  
  
  
  3.開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)
  
  
  
  4.注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案
  
  
  
  
  注意事項：
  
  1.房子必須還清銀行貸款
  
  
  
  2.更名必須取得開發(fā)商的同意
  
  
  
  3.買方不能再按揭了，必須全款購買
  
  
  
  這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-13 21:18:33

相關(guān)問題

• 問 如何辦理房子抵押貸款可以嗎? 未交房的房子可以辦理抵押貸款嗎？
  答

  房屋抵押貸款條件：房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強的變現(xiàn)能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫字樓。房產(chǎn)抵押貸款，一般需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理。一、 向銀行等金融機構(gòu)申請借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明;借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進行審查。借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款**后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

  全部5個回答>
• 問 銀行貸款抵押房子可以嗎? 未交房的房子可以辦理抵押貸款嗎？
  答

  房屋抵押一般需要以下條件：第一具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;第二具有合法有效地身份證明及婚姻狀況證明;第三具有良好的的信息記錄和還款意愿;第四有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;第五所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，并未做任何其他抵押。所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;第六具有支付所購房屋首期購房款能力;以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款;已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);七借款人具有合法有效的購房合同或協(xié)議;八有貸款人認可的有效擔保。

  全部4個回答>
• 問 未交房的房子可以辦理抵押貸款嗎？
  答

  銀行抵押管制比較嚴格，必須有抵押物。而作為證明你權(quán)利的物品，不是房子的合同和發(fā)票，而是房管局發(fā)的房產(chǎn)證。所以，要嘛你選擇其他的貸款方法，要嘛等房產(chǎn)證。

  全部10個回答>
• 問 以房抵房貸款可以嗎? 未交房的房子可以辦理抵押貸款嗎？
  答

  可以的。有前提條件要求：1、已辦理房產(chǎn)證。2、房產(chǎn)減掉此前抵押貸款金額還有余值。如果此前辦理的抵押貸款金額較房產(chǎn)價值小得多，比如房產(chǎn)值100萬，只抵押貸款了10萬，那還有90萬余值。3、二次抵押只能以余值作為抵押物價值，一般銀行貸款會打折扣的，比如打6折的話。就只能抵押貸款90乘0.6就是54萬。4、如果做二次抵押**好是再同一家銀行做追加抵押比較好操作。拓展資料二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。二次抵押貸款的特點是不用還清以前的貸款，直接再次抵押再次獲得貸款，節(jié)省了時間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。

  全部3個回答>
• 問 有房子抵押貸款可以嗎? 房子如何抵押貸款？
  答

  肯定可以。 方式一，加按/二押，銀行會對你的房子進行評估，根據(jù)估值，結(jié)合銀行政策，發(fā)貸加按款項。 如現(xiàn)市值50萬，銀行政策貸5成，即25萬，原來按了10萬，已經(jīng)還款2萬，欠8萬，即銀行Z高增按款項為25-8=17萬。 PS：雖然所有銀行都有此項加按業(yè)務(wù)，但實際是名存實亡，只有個別真正有此業(yè)務(wù)。 方式二、申請?zhí)崆斑€款（1到6個月，找找關(guān)系10個工作日），償還所欠款項，重新再申請商業(yè)貸款 詳情可找[立德?lián)的在線專業(yè)工作客服

  全部5個回答>