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• 146****5171

  首套房、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  
  首先認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位。
  
  家庭這樣定義:
  
  1、夫妻+未成年子女算一個家庭
  
  2、成年單身個人也可算為一個家庭
  
  以下情況認(rèn)定為首套房
  
  貸款買過一套房,商業(yè)貸款已結(jié)清,再貸款買房。
  
  貸款買過一套房,后來賣掉通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn),但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房。
  
  全款買過一套房再貸款買房。
  
  全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)再貸款買房。
  
  夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)婚后買房申請貸款。
  
  給大家總結(jié)幾種常見的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
  
  1、貸款買過一套房,商業(yè)貸款已結(jié)清,再貸款買房——算首套;若貸款未結(jié)清——算二套
  
  2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款認(rèn)定為二套房以上。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:46:29
• 135****6607

  辦理按揭買房貸款的流程：
  1、選擇房產(chǎn)；
  2、確認(rèn)開發(fā)商建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得；
  3、辦理按揭貸款申請；
  4、簽訂購房合同。經(jīng)審查確認(rèn)購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書；
  5、購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》；
  6、簽訂樓宇按揭合同。明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)；
  7、辦理抵押登記、保險。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險；
  8、開立專門還款賬戶；
  9、并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款；
  10、借款人按合同規(guī)定定期還款。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:46:19
• 154****1237

  正規(guī)且通俗的解釋如下：
  1.二套相對于是否用貸款買過首套房，當(dāng)然也包括用公積金貸款，只要你一家三口有一人用貸款買過房，再貸款就算二套。
  2.根據(jù)國務(wù)院去年底關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)**新通知要求，只要是二套房就要執(zhí)行四成**，利率按風(fēng)險定價（風(fēng)險定價可理解為高于基準(zhǔn)利率，比如二套1.1倍、三套更多）。
  像你這種情況，不是二套房，屬于首套。但是，在**和利率問題上，政策如下：
  1.如果你買的是普通自住商品房，銀行可以執(zhí)行二成**和七折優(yōu)惠利率，可以的意思就是不強制，銀行也可以不執(zhí)行，目前優(yōu)惠的銀行不多；
  2.如果你買的不是普通自住商品房，既高檔房等，也要執(zhí)行**四成、利率按風(fēng)險定價的規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:46:13
• 147****4162

  
  很多購房者打電話到銀行
  
  詢問當(dāng)前房貸利率時
  
  銀行都會問是首套房還是二套房
  
  相對來說，首套房還是比較好區(qū)分的
  
  但是很多人都不知道怎么定義二套房
  
  今天小編就給大家詳細(xì)介紹一下
  
  首套房和二套房的定義標(biāo)準(zhǔn)
  
  
  
  首套房和二套房有什么區(qū)別？
  
  
  
  -**不同-
  
  
  
  銀行對于首套房和二套房，在**上是不一樣的。在蕪湖，對于購買首套房的貸款人，**在30%左右，個別信用極好或者是跟銀行有合作的樓盤**可以低至20%。
  
  
  
  
  
  
  
  對于購買二套房的貸款人，蕪湖各大銀行一般**都在40%左右，二買房門檻大大提升。
  
  
  
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  -利率不同-
  
  
  
  根據(jù)小編12月對蕪湖各大銀行房貸利率的摸底，目前蕪湖各大銀行對首套房貸款的利率基本上浮20-30%左右，而二套房貸款利率則基本上浮25%-30%左右。
  
  
  
  
  
  
  
  那么首套房和二套房到底是如何界定的呢？小編也在這里列舉了比較常見的幾種情況。
  
  
  
  界定標(biāo)準(zhǔn)
  
  
  
  1 全款買過一套房，第一次貸款買房——算首套。
  
  
  
  2 貸款買過二套以上房，后來全部賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。但目前蕪湖四大行：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)開始實行認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，只要在銀行貸款買過房，不管貸款有沒有還清，再次貸款仍然按二套房算。
  
  
  
  
  
  
  
  3 全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。
  
  
  
  4 個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，申請商業(yè)貸款再買房——目前四大行算二套房，其他銀行算首套房。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-03-12 20:46:08
• 154****2286

  
  前言
  
  2019年1月1日生效的《關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發(fā)[2018]41號）中有這樣一條規(guī)定：發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限**長不超過240個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。也就是說，首套房貸款利息支出可享受稅前扣除優(yōu)惠，同時只要納稅人享受了一次首套房的利息扣除，即便此后按照首套房貸款政策執(zhí)行的情形，也不能稅前扣除。
  
  那么首套房是怎么認(rèn)定的？其實在不同的時間點和不同的地區(qū)，其界定標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，本文在結(jié)合法規(guī)的基礎(chǔ)上，對首套房的界定進行梳理。
  
  本文綱要
  一、全國性首套房界定
  
  二、全國性**款比例規(guī)定
  
  三、首套房的貸款利率
  
  四、16個熱點城市首套房的界定及**比例
  
  一、全國性首套房界定
  
  一直以來，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度都是“房住不炒”，住房一直是普通老百姓的基本生活需求，為了給大家的基本生活提供保障，國家給購買首套房的人提供了優(yōu)惠政策，而購買二套房、三套房享受不到。例如，中國人民銀行規(guī)定，我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠，除此之外，首套房、二套房及以上套數(shù)的貸款**比例也有較大的差異。因此，弄清楚首套房如何界定非常關(guān)鍵。
  
  （一）首套房概念
  從字面層面意思理解來看，首套房主要符合以下特征：成年人擁有產(chǎn)權(quán)的人生第一套房，也是在全國范圍內(nèi)擁有的唯一住房。
  
  通過查閱相關(guān)資料，筆者發(fā)現(xiàn)所謂首套房一般需要同時滿足三個條件：
  
  買房人年滿18周歲；
  
  所購房為普通住房；
  
  購房人現(xiàn)在名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。
  
  當(dāng)然，以上第三個條件也有例外的情形，例如，按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房，或者與父母一起購買的除外。
  
  我們重點來解釋一下子女和父母共同買房，子女今后再買房是否屬于首套房的幾種情形。
  
  首先我們需要明確的是，認(rèn)定房貸次數(shù)是以借款人家庭為單位來認(rèn)定，包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說成年子女在界定是否享受首套房優(yōu)惠政策的時候，與父母名下房產(chǎn)并不掛鉤。為更好理解這一概念，我們做以下假設(shè)：
  
  案例一：在小明15歲的時候，小明的父母以自己和小明的名義購買了一套房子，小明在成年以后再次購房，屬于首套房。
  
  案例二：小明年滿18歲后，小明的父母以自己和小明的名義購買了一套房子，小明此后購房，則可能屬于二套房。
  
  （二）首套房認(rèn)定
  至于何為首套房，其實目前并未有明確的定義，只是相關(guān)法規(guī)規(guī)定了在申請住房按揭貸款時，在滿足何種條件下，銀行可按照首套房政策執(zhí)行，否則執(zhí)行二套房及以上信貸政策。
  
  2007年，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)452號）則規(guī)定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如果其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其他均按第二套房貸執(zhí)行。
  
  2010年，人民銀行、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房[2010]83號）中，確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是符合以下三種情形之一的，均按第二套房貸執(zhí)行：
  
  借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上成套住房的（“認(rèn)房”）；
  
  有購房貸款記錄：借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的（“認(rèn)貸”）；
  
  貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的（“認(rèn)調(diào)查”）。
  
  上述二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實際上執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是只有借款人名下無房且沒有住房貸款記錄，才會被認(rèn)定為首套房，兩個條件有其中任何一項不滿足，也就是如上述所說的有房或者有購房貸款記錄的，均不能算作首套房。
  
  2014年，關(guān)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所放松。2014年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號），其中規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  287號文一定程度上放松了2010年83號文對在申請住房按揭貸款過程中，執(zhí)行首套房政策，還是二套房政策的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，在287文下，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使買家名下已有一套房，銀行依然可以執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  當(dāng)然，如果買家在銀行征信系統(tǒng)里，已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息，但同時貸款還未結(jié)清，這一情形肯定按照二套房貸款政策執(zhí)行。另外還有一種情形是，如果買家名下已有2套及以上住房，并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款，又申請貸款購買住房，銀行可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。
  
  綜上所述，關(guān)于何為首套房，目前為止并未有明確的定義，而是在銀行在辦理住房按揭貸款的過程中，具體認(rèn)定是否按照首套房政策執(zhí)行。
  
  總體來看，是否執(zhí)行首套房政策的認(rèn)定主要有三種標(biāo)準(zhǔn)：
  
  認(rèn)房不認(rèn)貸：只要購房者名下無房，不管以前是否辦理過住房貸款，都是認(rèn)定為首套房。
  
  認(rèn)貸不認(rèn)房：在銀行辦理房貸時，會考慮借款人的歷史貸款記錄，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使借款人名下已有一套房，依然執(zhí)行首套房貸款政策；而如果借款人在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息，并且貸款還未結(jié)清，那么又申請貸款買房時將界定該房為二套房或以上。
  
  認(rèn)房又認(rèn)貸：貸款買房時，如果借款人名下無房或者沒有住房貸款記錄，都將被認(rèn)定為首套房?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”需要同時審查借款人的住房和貸款情況，是三者中**嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
  
  那么，在實際業(yè)務(wù)中，銀行在辦理住房按揭貸款過程中，具體如何“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”呢？
  
  “認(rèn)房”，其實也就是如何查詢借款申請人的房產(chǎn)信息？查詢首次購房信息，以購房合同中的購房人家庭為查詢依據(jù)，基于當(dāng)?shù)刭彿慨a(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)，在產(chǎn)權(quán)登記信息庫中，無產(chǎn)權(quán)登記記載的，或者有產(chǎn)權(quán)登記，但是產(chǎn)權(quán)來源是自建、繼承、贈與、房改、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的，都屬于首次購房，房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處將給予出具《首次購房證明》。需要注意，查詢個人購房信息的地域，只限于出具《首次購房證明》機構(gòu)所登記的區(qū)域范圍。
  
  需要注意的是，雖然不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實現(xiàn)，但是房產(chǎn)信息并不必要在不動產(chǎn)系統(tǒng)登記，而房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)現(xiàn)在還沒有全國聯(lián)網(wǎng)的，也就是說，本地房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)無法查出未辦理貸款的異地房產(chǎn)。
  
  所謂“認(rèn)貸”，也就是在央行征信系統(tǒng)中查詢借款人是否存在住房貸款記錄，由于銀行貸款記錄可在全國內(nèi)查詢，因此，不論購房申請人的房產(chǎn)何時何地有過貸款，都可以在銀行查出來。
  
  二、**比例全國性規(guī)定
  
  之所以要對首套房進行認(rèn)定，**主要是借款人可以享受較高的按揭成數(shù)和貸款利率優(yōu)惠。而除改善性住房之外的非首套房與“房住不炒”的政策方向不符，按揭成數(shù)較低或無法在銀行申請貸款，利率往往也帶有上浮懲罰機制。
  
  首先，首套房和非首套房在貸款政策上一個較大的差異是**款比例，首套房的**比例比二套房低很多。
  
  （一）首套房
  早在2004年8月，為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力，原銀監(jiān)會制定《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號），規(guī)定所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%，也就是住房貸款**款比例不低于20%。
  
  2005年3月，在《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》（銀發(fā)[2005]61號）中，中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款**低**款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。
  
  2007年9月《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號）規(guī)定：對于首套自住房，面積在90平米以下的，**比例不得低于20%；超過90平米的，則不得低于30%。
  
  此后，這一比例并未做修改，直到2016年2月，《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，首套房的**低**款比例為25%，限購的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
  
  （二）二套住房
  我國關(guān)于二套房的**款比例，主要經(jīng)歷了以下變化歷程：
  
  銀發(fā)[2007]359號明確借款申請人申請購買第二套住房，**款比例不得低于40%。
  
  2010年4月，《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）將貸款購買第二套住房的**低比例提高至50%。
  
  同時規(guī)定了購買第三套及以上住房的，**貸比例應(yīng)大幅提高，具體銀行根據(jù)風(fēng)險自主確定。對于對于房價上漲過快地區(qū)，則暫停發(fā)放第三套住房貸款。
  
  2011年1月，《進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）將對貸款購買第二套住房的家庭的**低**款比例進一步提高至60%。此后二套房**款比例并未修改。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:46:04

相關(guān)問題

• 問 首套房定義是什么? 怎樣定義首套房和二套房
  答

  房產(chǎn)部門要輸入你及你愛人的名字和身份證號碼，如果在房產(chǎn)登記系統(tǒng)里沒有查到你們名下的房產(chǎn)，就可以認(rèn)定你們是首套房，如果查到了，就不能按首套房辦理了。

  全部3個回答>
• 問 第二套房的定義是怎么定義的？
  答

  (1)以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù);(2)對已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)而出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按第二套房貸執(zhí)行;(3)已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款，按前款規(guī)定執(zhí)行。

• 問 第二套房的定義是什么？
  答

  如果你現(xiàn)在有個20平米的房子，你想賣了它再買一套40平米的房子，那40平米的房子就算你的第二套房子。你買40平米房子時得多繳稅，你再賣那20平米的房子時還得多繳稅（按理說應(yīng)該退稅，某因為你**終只有一套房子），里外里政府搜刮你兩次錢。除非你光棍一條剛大學(xué)畢業(yè)分配在外地，你買房子肯定就是第一套了，可是你剛畢業(yè)賣得起么？這就是咱們的混蛋稅法。

  全部6個回答>
• 問 如何定義第二套房
  答

  2010年6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：一、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。二、應(yīng)借款人的申請或授權(quán)，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

  全部3個回答>
• 問 公積金首套房和二套房的定義
  答

  申請公積金貸款買房時候的首套房，指的是以家庭為單位，在房產(chǎn)登記系統(tǒng)當(dāng)中名下無任何房產(chǎn)的情況之下，可以認(rèn)定為是首套房。首套房不僅能夠享受到更為優(yōu)惠的**標(biāo)準(zhǔn)以及貸款利息，而且針對于個人所得稅上發(fā)生的首套住房貸款利息支出，可以按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除?，F(xiàn)在許多城市推出的限購政策，針對購買首套房的人提供了更為優(yōu)惠的福利，而購買二套房或者是三套房，不僅貸款利息會有所上升，而且**比例也會有所增加。現(xiàn)在我國對于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)房又認(rèn)貸，提出抵押貸款申請的購房家庭，在當(dāng)?shù)刈》康怯浵到y(tǒng)當(dāng)中，如果已登記有一套或者一套以上的普通住宅，并且有過購房貸款記錄都屬于二套房的標(biāo)準(zhǔn)。一旦名下有房或者是有住房貸款的記錄，都不算作是首套房。