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• 142****5231

  一、個人房地產投資應注意的風險
  
  由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。
  
  但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。
  
  通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
  
  二、購置房產后如何進行投資操作
  
  投資者購置房產后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。
  
  隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。

  查看全文↓ 2019-03-05 22:46:57
• 136****9691

  很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那么投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望**變現(xiàn)。那么，個人如何進行房地產投資呢？
  
  貸款買房適逢**佳時機
  
  一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財?shù)募记?，顯示了貸款買房的實惠。
  
  投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業(yè)務，還推出了營業(yè)房地產按揭業(yè)務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。
  
  投資出租物業(yè)正當其時
  
  筆者一大學同學結婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。
  
  投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結果。
  
  物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業(yè)服務的質量是租房者關注的重點。
  
  由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為**直接，也是**有效的辦法。
  
  投資住宅要有長遠眼光
  
  與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠，**會比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項基礎設施完善，正處在開發(fā)之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發(fā)建成之后，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。
  
  有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當于購買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優(yōu)越。
  
  投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-05 22:46:44
• 152****5385

  投資購房，對于以下方面，一定要細心注意，防范風險：
  認準開發(fā)商的資質
  一些開發(fā)商在自己的廣告宣傳中常常以資質等級來吸引客戶，經(jīng)常過分夸大開發(fā)商的資金量、規(guī)模數(shù)量、技術力量，這些有時也會誤導消費者的選擇。讓我們先來了解一下目前對房地產開發(fā)商資質的一些基本規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件可劃分為5個等級，其中房地產開發(fā)一、二級資質的開發(fā)商經(jīng)濟實力、施工技術實力水平都較強。對于開發(fā)商的資質，主要是從自有流動資金、注冊資金、技術力量等5個方面進行區(qū)分的。當然從正常的理論判斷，資質等級越高，實力越強，投資者越放心，但是資質證明并非是“鐵飯碗”，同樣也存在著開發(fā)質量風險，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
  1、不求實際地擴大規(guī)模。開發(fā)商資質高，雖然吸引了不少投資，但項目過多，規(guī)模不求實際地擴大，這樣資金大量分散，各種技術力量一下子難以跟上，這樣的高資質企業(yè)未必能做出高質量的房產品；
  2、承建單位管理不到位。按照目前的慣例，開發(fā)單位的項目一般還有施工承建單位，施工過程中還有監(jiān)理單位，如果承建施工馬虎，監(jiān)理單位不認真，同樣會造成房屋質量不高；
  3、靠資質自吹自擂。一些開發(fā)商靠資質自吹自擂，而當房屋出現(xiàn)問題時，承諾變成一紙空文，并靠著自身的牌子強詞奪理，百般推托。
  開發(fā)商的資質非常重要，但高的不保險，低的也不好，怎樣去選擇合適的開發(fā)商呢？**重要的是信譽和交付樓宇的質量。有一些資質并不是特別高的企業(yè)同樣以其職業(yè)道德和創(chuàng)品牌的創(chuàng)業(yè)精神，做一棟，客戶就夸一棟。所以投資者選擇開發(fā)商時要看清兩點：一看資質和物業(yè)規(guī)模，開發(fā)企業(yè)資質是否和你欲購買的物業(yè)規(guī)模一致。二看企業(yè)開發(fā)史。查一查開發(fā)企業(yè)開發(fā)過的項目完工后交付入住的情況，選幾個點調查一下，看一看這些項目客戶的入住反饋意見。把握以上兩點，則大致可以了解開發(fā)企業(yè)的敬業(yè)程度和技術力量，以及其開發(fā)的樓宇是否和其資質相稱。
  親臨現(xiàn)場考察
  投資者在外地購房，一般不是用來自住，多數(shù)情況下是看好當?shù)胤慨a的**空間，或是考慮到租金收益等因素。當然，開發(fā)商會對投資者信誓旦旦地保證高額的投資回報率?？墒?，真實情況，必須要實地了解才能清楚，畢竟房產的**要受到多種因素的影響。
  實地考察時，要多注意觀察該房產周圍的環(huán)境、周圍樓盤的品質、交通的便利程度；如果是準現(xiàn)房，可以實地看看房屋的結構、質量等等?？傊?，眼見為實。
  考量當?shù)氐某鞘幸?guī)劃
  城市的未來發(fā)展對于房產的**影響是至關重要的，投資者要盡可能多地了解該城市的規(guī)劃、建設對于該房產的可能影響；即使是對一些所謂的“重點工程”，也要多留一個心眼，考慮是否可能是“政績工程”、“面子工程”。雖然政府并不是合同主體，但是在合同未來的履行中，投資者不得不認真考慮政府的潛在作用。
  延長付款時間來分散風險
  決定異地購房后，與開發(fā)商簽訂合同的時候，應該盡可能地延長付款時間，分散付款風險。
  因為外地的房價較之本地便宜很多，于是很多購房者喜歡一次性將房款付清。殊不知，這樣也是將風險一次性攤在自己頭上。在筆者處理的多起案件中，選擇分期付款的購房者就比選擇一次性付款的購房者風險小很多，而且在追償?shù)倪^程中也相對比較容易。

  查看全文↓ 2019-03-05 22:46:35
• 137****0949

  一、個人房地產*應注意的風險
  由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他*工具而言，房地產*有*大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產*所帶來的*，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，*房地產只有長線*才能始終立于不敗之地；而短線*房地產，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。
  但根據(jù)風險與*對稱的原理，*者在可能獲取較高*的同時也面臨較大的風險。如果*者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為*工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。
  通常房產*成本高，**的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此*者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的*者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過*計算后再選擇相應的*策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
  二、購置房產后如何進行*操作
  *者購置房產后，即*者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取利潤，是一種傳統(tǒng)的*方式，也是迄今為止住房*者*常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為*者關心的問題。
  隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人*帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為*方式，但又缺乏*經(jīng)驗的*者來說，無疑是其優(yōu)選方式。

  查看全文↓ 2019-03-05 22:46:25

相關問題

• 問 ??個人怎樣投資房地產?個人投資房地產有什么要注意的呢?
  答

  很多了都知道錢存在銀行，不僅利息低，而且也貶值，這實際上是一種資源浪費，用來炒股呢，又擔心風險太大，所以大多數(shù)都會選擇投資房地產。而學會理財又成了一件越來越重要的事情，個人如何投資房地產理財？大城市，隨手可見很多的樓盤，可以說能讓投資者看得眼花繚亂。那么，如何在這中間把握好投資，如何看準方向投資房地產呢，房地產投資中有哪些風險？要投資，期房要看好。所謂期房，指的是尚未竣工驗收的房產。買期房的好處就在于，在你購買看好這個樓盤時，極有可能**先買到朝向、和樓層等都比較好的房。房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在本文中，法律快車的小編將為您介紹個人投資房地產應注意的風險，一、個人房地產投資應注意的風險由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。二、購置房產后如何進行投資操作投資者購置房產后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。

  全部3個回答>
• 問 ??為什么投資房地產?投資房產需要注意什么嗎？
  答

  不一樣，給你寫個分錄你就知道了投資性房地產入賬（假設剛買的）借：投資性房地產——成本 1800貸：銀行存款 1800第一年提折舊借：其他業(yè)務成本 90貸：投資性房地產——累計折舊 90發(fā)生減值借：資產減值損失 510貸：投資性房地產——投資性房地產減值準備 510這個時候投資性房地產賬面價值為1800-90-510=1200，而他的成本（投資性房地產二級科目）還是1800，怎么會一樣呢？

  全部4個回答>
• 問 個人如何投資房地產?現(xiàn)在投資房產劃算嗎?
  答

  很多了都知道錢存在銀行，不僅利息低，而且也貶值，這實際上是一種資源浪費，用來炒股呢，又擔心風險太大，所以大多數(shù)都會選擇投資房地產。而學會理財又成了一件越來越重要的事情，個人如何投資房地產理財？大城市，隨手可見很多的樓盤，可以說能讓投資者看得眼花繚亂。那么，如何在這中間把握好投資，如何看準方向投資房地產呢，房地產投資中有哪些風險？要投資，期房要看好。所謂期房，指的是尚未竣工驗收的房產。買期房的好處就在于，在你購買看好這個樓盤時，極有可能**先買到朝向、和樓層等都比較好的房。房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在本文中，法律快車的小編將為您介紹個人投資房地產應注意的風險，一、個人房地產投資應注意的風險由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。二、購置房產后如何進行投資操作投資者購置房產后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。以上就是購房指南關于個人如何投資房地產相關內容的介紹。由于現(xiàn)在很多人的公司都為員工購買了住房公積金，所以住房公積金貸款買房給個人投資房地產也提供了不少方便。在投資某樓盤之前一定要對樓盤詳細調查，多多聽聽旁人的意見

  全部4個回答>
• 問 ??個人如何投資房地產?投資房產有哪些注意事項呢?
  答

  很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那么投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望**變現(xiàn)。那么，個人如何進行房地產投資呢？貸款買房適逢**佳時機一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財?shù)募记?，顯示了貸款買房的實惠。投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業(yè)務，還推出了營業(yè)房地產按揭業(yè)務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當其時筆者一大學同學結婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結果。物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業(yè)服務的質量是租房者關注的重點。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長遠眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠，**會比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項基礎設施完善，正處在開發(fā)之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發(fā)建成之后，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當于購買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優(yōu)越。投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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• 問 ??如何投資房地產?投資房地產的注意事項有哪些?
  答

  房產投資技巧有哪些？房產投資有哪些注意事項？購買房產，是您一生中**重要的決定；但是，在您投資房地產時，您應該注意到以下8個基本事項。1、當您投資居住型房產時，有三點十分重要：街道外觀要簡單，過于復雜的結構會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計自己的財政實力。估計自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力對于決定投資的時機十分重要。看看您有多少現(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長期目標，比如，您要投資的房產是否會是您退休后的經(jīng)濟來源？另外，預計將來會出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助。3、確定投資策略。有些房產易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。4、需估計所投房產的潛力。您應該估計所投資的房產將會為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產過去的**情況和潛在的出租前景。5、爭取**優(yōu)價格。專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產，談判還可以使雙方達成協(xié)議。6、確定貸款。找到合適的貸款提供者與選擇房產一樣重要。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。7、尋求律師幫助。有律師的幫助能保證合同的完整性以及一切可以接受的變動。律師的參與也是您投資策略中不可缺少的一部分。8、需獲得專業(yè)性的管理服務。專業(yè)的房地產管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產資料。您的房地產管理員對**新的條例了如指掌，也更適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的選擇。在作出商業(yè)或投資決定時，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的財政實力；確定投資策略；估計所投房產的潛力；爭取**優(yōu)價格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務。

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