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• 153****0829

  針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：
  　　如果房東在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買(mǎi)家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買(mǎi)方簽字，所以居間協(xié)議還沒(méi)有成立，房東即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓房東簽字，再讓買(mǎi)方簽字。
  　　房東雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在房東簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，所以如果房東不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，房東毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說(shuō)的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求房東在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于房東收了定金，房東毀約就要承擔(dān)定金罰則。

  查看全文↓ 2019-03-03 17:42:09
• 134****1706

  違約金的主要作用，這一點(diǎn)歷來(lái)是學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn):
  1、擔(dān)保說(shuō)
  一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認(rèn)為它"是當(dāng)前社會(huì)主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會(huì)主義組織間的經(jīng)濟(jì)合同，如果沒(méi)有違約金的規(guī)定，就是不完整的"。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說(shuō))。
  2、責(zé)任說(shuō)
  第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以"違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用"(責(zé)任說(shuō))。
  3、折衷說(shuō)
  第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說(shuō))。

  查看全文↓ 2019-03-03 17:41:41
• 143****0211

  違約是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都具有效力的。若賣(mài)方違約，且合同中約定違約金是2萬(wàn)的話，這個(gè)2萬(wàn)的數(shù)額應(yīng)賣(mài)方補(bǔ)償給買(mǎi)方。同時(shí)退還買(mǎi)房所交的費(fèi)用以及辦理貸款等造成的利息等。對(duì)于已簽訂合同的，一般視為交易成功，需支付中介相關(guān)的費(fèi)用，但由于未完成過(guò)戶，可以協(xié)調(diào)減少中介費(fèi)用。
  違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢(qián)，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢(qián)以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

  查看全文↓ 2019-03-03 17:41:33

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• 問(wèn) 二手房交易賣(mài)方稅費(fèi)問(wèn)題？請(qǐng)問(wèn)有哪位大神知道，求解答！
  答

  二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向買(mǎi)賣(mài)雙方征收的各類(lèi)稅費(fèi)，包括:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的0.05%;個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。二手房交易過(guò)程中買(mǎi)方和賣(mài)方都需要承擔(dān)的不同的稅費(fèi)，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買(mǎi)賣(mài)交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。 結(jié)果是增加了買(mǎi)房人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也增加了國(guó)家的稅收收入。實(shí)際交易中，賣(mài)家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。

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  答

  申辦程序1、借款人提出貸款書(shū)面申請(qǐng)并提供一下資料：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)簽定的房屋交易合同；（2）所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件；（3）借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明和收入證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明、哪稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；（4）借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；（5）借款人及共有人同意以所購(gòu)房屋作抵押的文件。

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• 問(wèn) 二手房過(guò)戶需要什么資料？答案是什么？求解答？
  答

  （一）委托贖樓1、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證。2、還款清單。3、產(chǎn)權(quán)證明（房地產(chǎn)證復(fù)印件、預(yù)售合同、按揭合同）。4、委托贖樓協(xié)議。5、全權(quán)委托公證書(shū)。6、賣(mài)方扣款存折。（二）申請(qǐng)按揭1、成交協(xié)議。2、評(píng)估報(bào)告。3、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證。4、房地產(chǎn)證復(fù)印件。5、賣(mài)方收款賬戶。6、買(mǎi)方收入證明。7、首期款證明。（三）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶1、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記表。2、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（現(xiàn)售）合同。3、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證。4、房地產(chǎn)證。5、如有委托，還需委托公證書(shū)、受托人身份證、委托人身份證復(fù)印件。（四）交稅、領(lǐng)證1、過(guò)戶回執(zhí)。2、過(guò)戶稅費(fèi)單。3、買(mǎi)方身份證（五）辦理抵押登記1、抵押登記申請(qǐng)表。2、抵押合同。3、買(mǎi)方身份證。4、抵押登記費(fèi)。（六）過(guò)戶水、電、煤氣、有線電視、電話1、房產(chǎn)證復(fù)印件。2、買(mǎi)方身份證。3、賣(mài)方身份證。4、買(mǎi)方扣款存折或銀行卡。（七）交房、結(jié)單需結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等。

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  答

  簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，肯定簽到了違約這一塊的，根據(jù)合同辦事就行了

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• 問(wèn) 二手房交易中賣(mài)方違約的原因是什么？賣(mài)方違約時(shí)應(yīng)采取哪些措施？
  答

  賣(mài)方違約原因多樣，如價(jià)格上漲、房產(chǎn)糾紛等。違約時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)優(yōu)先協(xié)商解決，若無(wú)效可依據(jù)合同條款追究違約責(zé)任。

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