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  2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析
  　　2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。 在政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。
  　　隨著市場成交的持續(xù)上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”。
  　　與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革，經(jīng)過對全年數(shù)據(jù)、政策、房企年報的分析和對房地產(chǎn)行業(yè)的理解，提出以下2014年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。
  　　一、政策兩極分化：一線政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計將適當(dāng)放寬
  　　三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機(jī)制的形成是一個漸進(jìn)過程， 2013 年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。
  　　從城市層面上看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會也較大。
  　　
  　　因此，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭取更多時間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，主要與當(dāng)?shù)谿DP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。
  　　二、投資持續(xù)增長
  　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。
  　　新開工增速回升緩慢，可能會導(dǎo)致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右。
  　　房地產(chǎn)投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大;2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。
  　　2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)，且2013年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。
  　　三、市場依然向好，一線城市：成交量與2013年總體持平，房價將先漲后穩(wěn)
  　　從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。
  　　從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，估計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平。
  　　從房價角度看，一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間;而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。
  　　二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局
  　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。
  　　從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進(jìn)入各自的高增長階段。
  　　從房價角度看，二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。
  　　三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲
  　　從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。
  　　四、土地市場將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量價平穩(wěn)增長
  　　2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計2014年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。
  　　從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在2013年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。
  　　土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點(diǎn)城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比2013年有所回落。
  　　五、企業(yè)銷售業(yè)績和融資總量保持增長房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)2013年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降。
  　　首先，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是2013年房企拿地較多，這些項目預(yù)計將于明年上半年形成集中推案;而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計在去行政化進(jìn)程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預(yù)計一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機(jī)遇全面開啟，眾房企將實現(xiàn)平衡布局。
  　　其次，房企融資方面，上半年將延續(xù)火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，2013年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。

  查看全文↓ 2019-03-01 02:40:13
• 133****7176

  好家好房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其實不一定非要去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，不論是做新房還是二手房的，關(guān)鍵是能拿到品牌優(yōu)質(zhì)而傭金又高的樓盤資源，這應(yīng)該是每個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實際需求；
  房品匯作為一個服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的平臺，通過平臺，開發(fā)商提供獨(dú)家特惠房源，經(jīng)紀(jì)人高效為客戶匹配合適房源，進(jìn)行線上和線下推客，交易成功即可賺取傭金。加入房品匯平臺，成為其獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，定期推送**新打折優(yōu)惠的高傭金樓盤。

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• 131****3209

  做為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)該具備以下條件:
  1、承壓能力。擺正自己的位置、端正心態(tài)、面對壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情？哪一行的成功能輕易達(dá)到？如果每個單子都順順利利，從來沒有拒絕？如果是這樣，大家都去當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好了?？梢猿３Ｏ胂笠幌伦约旱膬?yōu)秀業(yè)績，過去開心的事情，朋友家人的期望。我是一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我以我的專業(yè)來給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個大好機(jī)會。他們損失的其實還更多。
  2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備對市場機(jī)會的敏銳分析能力，學(xué)會發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，開拓新市場。在與競爭的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場需求，金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。那些是我們應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場的空白或者是新的業(yè)績增長點(diǎn)，讓自己出于不敗之地。
  3、溝通能力。一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一定是一個良好的溝通者。房地產(chǎn)中介人員，其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶、房主、同事之間實現(xiàn)良好的溝通，是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級、下級和客戶房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人**重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的**好方法。實踐告訴我們，銷售中的許多問題都是因溝通不暢造成的。溝通，主要是把自己的想法告訴別人，同時聆聽別人的想法，每個人都有被尊重的愿望，你要重視別人，仔細(xì)傾聽別人的每句話，自己的意思要表達(dá)非常清楚，能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受，微笑、熱情、真誠、讓別人有傾訴的愿望 。
  4、學(xué)習(xí)。從不滿足于已經(jīng)取得的成就，不斷地學(xué)習(xí)新的知識，汲取營養(yǎng)，向業(yè)績高手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們身上好的要素，并應(yīng)用到實際工作中去，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)地獲得成功。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，銷售生涯就像一場戰(zhàn)斗，是一場不間斷的、讓人無喘息余地的戰(zhàn)斗。在一次次勝利中間夾雜著許多次失敗，在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、失望和拒絕。
  5、知識。經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識主要表現(xiàn)在四個方面：對公司要有全面了解。房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)術(shù)語。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知，同時還能準(zhǔn)確地把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動態(tài)和競爭對手的優(yōu)劣及可靠賣點(diǎn)等信息；另外還必需掌握房地產(chǎn)營銷知識、銀行按揭知識、物業(yè)管理知識、工程建筑知識、房地產(chǎn)法律知識等。掌握顧客的購買心理和特征。
  6、細(xì)節(jié)。從客戶的角度考慮，絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的選擇，尤其是在天氣不好的時候，他們會滔滔不絕地跟你聊個沒完，感激不盡。畢竟，你為他們考慮了下一步。有時當(dāng)我知道他們要去的下一個物業(yè)的情況時，我還會直接建議他們?nèi)ミ€是不去。因為有一些有缺陷或又不符合他們要求的房屋，他們?nèi)チ艘彩抢速M(fèi)時間。自己直接告訴他們，免去他們的奔波，無形中，你的服務(wù)又進(jìn)了一步。一百個客戶來看房，能有一個好人當(dāng)場下單子嗎？
  是的，有時候會有。但是絕大多數(shù)情況下，這是不可能的。客戶與經(jīng)紀(jì)人如果以前不認(rèn)識，沒有任何的信任關(guān)系，客戶會猶豫；再考慮。但是，做為經(jīng)紀(jì)的你，會不會因為一百個客戶來讓你帶他去看房，結(jié)果沒有一個人給下單而心灰意冷或怠慢客戶呢？如果這樣，你來是趁早放棄這個行業(yè)。有人說：你的心態(tài)真好，從來不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰有那個耐心！其實，自己仔細(xì)想一想，你就會知道，以一百個客戶為例，這一百個客戶你如果細(xì)心照料的話，在將來的某個時候，任何一個人都可能成為你的忠誠客戶。你如果因為他們現(xiàn)在沒能給出任何下單的機(jī)會就怠慢他們的話，你將一無所獲。如果你對他們細(xì)心照料的話，你可能會贏得這只這一百個客戶，他們有朋友、同事、親戚，朋友的朋友、親戚的親戚。他們今天由于各種原因不能立刻決定，并不代表他們將來不能。何況不能立刻下單并不一定是他們的錯。一般經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時，可能只是單純的給客戶一些這個房子的資料，再登記一下客戶的資料。而真正的金牌經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時，只要有時間，總是盡可能提早到達(dá)并準(zhǔn)備至少四五個不同價位的房子資料，讓客戶有更多的選擇余地。
  新西蘭著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人JASONE每次接待客戶的時候，準(zhǔn)備了這個地區(qū)十年的房地產(chǎn)市場價格走勢圖，每次在確定看房前，JASONE總提前問房主：每天幾點(diǎn)種這里陽光**好？一定會盡可能地選擇這個時間段來看房。在冬天里，如果能提前到達(dá)并把暖氣打開，讓屋里更暖和，JASONE說我心里就會先暖和起來。有空的話還會建議賣主把窗簾打開，讓屋里更明亮。等這些事情，你做到了嗎？這些細(xì)節(jié)？
  7、創(chuàng)新。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)該成為一個房地產(chǎn)行業(yè)專家，要精通房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，必須接受過系統(tǒng)、專業(yè)化、嚴(yán)格的訓(xùn)練。這是成功的前提，也是首要因素。大到從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、業(yè)務(wù)流程、溝通技巧、談判技巧、時間管理、心理素質(zhì)訓(xùn)練、專業(yè)化禮儀培訓(xùn)、合同簽署、貨款過戶知識，小到舉手投足、一言一行、每一個細(xì)節(jié)都要注意，這就是成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人必備的各種基本技能。從成百上千的經(jīng)紀(jì)人中脫穎而出就必須做到人無我有、人有我精。自己的每次實踐要有特點(diǎn)，要體現(xiàn)你的專業(yè)化，要與眾不同。同樣是開發(fā)客戶，大家都在貼條、都在搞陌生拜訪、搞社區(qū)活動，如何讓別人一下子記住你，要模仿，但不能復(fù)制，這就是要專業(yè)，要創(chuàng)新。
  8、客戶是朋友。交朋友比找客人更重要，許多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨的**大困難就是沒有客源，與客戶接觸時，要抱著交朋友的心態(tài)，而不要將心思僅僅放在要爭取他成為你的客戶這么簡單?？蛻魹槭裁磿哪敲炊嗟禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)中選你？很多時候他們只是靠經(jīng)紀(jì)接觸時的感受來做出決定的。做優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的優(yōu)勢就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內(nèi)心的需求。不是每個人都能成為你的客戶，但只要你付出誠意，每個人都有可能成為你的朋友。只要真誠地交朋友，當(dāng)你周圍有幾十個忠誠的家庭，這時候你就不需要做廣告就能在地產(chǎn)界生存。對于客戶來講，你對待他們的態(tài)度決定了他們是不是要和你做生意。客戶是一個一個積累的，如果總是覺得走了一個還有另外一個，那么終有一天會變成沒有生意。
  9、專業(yè)。房產(chǎn)投資和其它投資一樣，是一項有計劃、有目標(biāo)、客觀理智的行動。投資人不僅要對市場有全面的了解和研究，還要對買賣行動作出計劃安排。單子能否談得成功，很多時候取決于經(jīng)紀(jì)的交談和應(yīng)對技巧、對談判過程的控制與把握。這間房子是否值得買？應(yīng)該如何還價？這一切都需要擁有大量背景知識和經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助，才能幫助客戶對紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)市場作出準(zhǔn)確判斷。
  10、耐心。一些經(jīng)紀(jì)人抱怨事客人看了十幾套房子，客戶都不買，可某一個經(jīng)紀(jì)人帶客人只看了三套房子，客人就買了。這時候不應(yīng)該一味地責(zé)備客人，其實**需要反思的是經(jīng)紀(jì)人自己，客人有權(quán)利去選擇自己中意的房子，為什么你不能盡快幫助客人找到他需要的房子？雖然地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是靠傭金生存的，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)絕對不能只關(guān)心傭金，還要真正考慮買賣雙方的利益。只有這樣才能以平常心對待客人?？腿颂艚?jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人也可以挑客人，很多時候生意做不成，對經(jīng)紀(jì)人也不一定就是損失。生意是一時的，朋友卻是一世的。
  作為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)具備那些心態(tài)呢？
  1、真誠。態(tài)度是決定一個人做事能否成功的基本要求，作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，必須抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當(dāng)作朋友。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會，與買方客戶，與房主的樞紐，因此，業(yè)務(wù)代表的態(tài)度直接影響著企業(yè)的業(yè)績銷量。
  2、自信心。自信心是一種力量。首先，要對自己有信心，每天工作開始的時候，都鼓勵自己，我是**優(yōu)秀的！我是**棒的！信心會使你更有活力。同時，要相信公司，相信公司提供給消費(fèi)者的是**優(yōu)秀的服務(wù)，要相信自己所銷售的房源也是非常有市場的，相信公司為你提供了能夠?qū)崿F(xiàn)自己價值的機(jī)會。
  3、做個有心人?！疤幪幜粜慕詫W(xué)問”，要養(yǎng)成勤于思考的習(xí)慣，要善于總結(jié)銷售經(jīng)驗。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么好？做的不好為什么？多問自己幾個為什么？才能發(fā)現(xiàn)工作中的不足，促使自己不斷改進(jìn)工作方法，只有提升能力，才可抓住機(jī)會。機(jī)遇對于每個人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業(yè)的佼佼者。
  臺灣企業(yè)家王永慶剛開始經(jīng)營自己的米店時，就記錄客戶每次買米的時間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時，就給客戶送過去。正是王永慶這種細(xì)心，才使自己的事業(yè)以展壯大。作為一個銷售代表，客戶的每一點(diǎn)變化，都要去了解，努力把握每一個細(xì)節(jié)，做個有心人，不斷的提高自己，去開創(chuàng)更精彩的人生。
  4、韌性。銷售工作實際是很辛苦的，這就要求業(yè)務(wù)代表要具有吃苦、堅持不懈的韌性。“吃得苦中苦，方為人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協(xié)調(diào)客戶，甚至跟蹤客戶提供服務(wù)，銷售工作絕不是一帆順，會遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。
  美國明星史泰龍在沒有成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁以后，終于有一家電影公司愿意用他。從此，他走上了影壇，靠自己堅忍不拔的韌性，演繹了眾多硬漢形象，成為好萊塢**著名的影響之一。
  5、專業(yè)。客戶為什么找你買房子？房主為什么找你賣房子？因為你專業(yè)，你對房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有相關(guān)知識都了如指掌，能給他們一個專業(yè)的服務(wù)。房主可以以合適的價格賣掉房子，客戶可以以合適的價格買到房子，還有未來的增值想象空間，在你這里可以得到所需要的所有專項服務(wù)。如果問你這個也不懂，那個也不懂，那么客戶找你干什么？憑什么要付你傭金？
  貝蒂。哈德曼是亞特蘭大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，由于任何一項待售的房地方可以有好幾個經(jīng)紀(jì)人，所以哈德曼如果想出人頭地的話，只有憑借豐富的房地產(chǎn)知識和服務(wù)客戶的熱誠。哈德曼強(qiáng)調(diào)：“我始終掌握著市場的趨勢，市場上有哪些待售的房地產(chǎn)，我了如指掌。在帶領(lǐng)客戶察看房地產(chǎn)以前，我一定把房地產(chǎn)的有關(guān)資料準(zhǔn)備齊全并研究清楚?！?/span>

  查看全文↓ 2019-03-01 02:39:55

相關(guān)問題

• 問 好的房地產(chǎn)公司應(yīng)該是啥樣的 ？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)的類型從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。簡單來說，房地產(chǎn)公司有投資商、開發(fā)商、中介商、物業(yè)商幾種。不方便透露名字的情況很多。譬如投資商一般很少出面，因此他們基本上都不透露名字。開發(fā)商是管項目運(yùn)營和資金支配的，對于很多低端客戶或者老百姓也很少透露名字。中介商屬于智囊團(tuán)類型，背后出謀劃策，比較低調(diào)和中立，對政府部門、低端客戶或者老百姓都很少透露名字。物業(yè)商是直接跟業(yè)主打交道的，所以會比較透明，一般不會不方便透露名字，除非出現(xiàn)利益糾紛想逃避責(zé)任?？偟膩碚f，你分析房地產(chǎn)公司為何不方便透露名字，應(yīng)該具體問題具體分析，單純從企業(yè)性質(zhì)來考慮是不透的。可以試著分析下利益關(guān)系鏈條。

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• 問 **有潛力的房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
  答

  中國政府家底是多少呢？不計其數(shù)，主要有以下幾種：一、全國所有的土地、森林、湖泊、礦山等等自然資源，這些資源的價值是不可限量的，政府在非常時刻可能會動用一切手 段，而出售這些國有資產(chǎn)是**簡單、**有成效的辦法；二、政府擁有中央銀行，可以在出現(xiàn) 還債困難時，直接開動印鈔機(jī)；三、政府控制了 13326 億美元的外匯儲備；四、政府擁有大 量國有企業(yè)的股權(quán)、其價值數(shù)以萬億計；五、政府每年可以從老百姓手里收取 5 萬億左右的 稅收及其他財政收入，而且只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動，這個數(shù)字將會以 15%以上的年均增 長速度增長，政府還擁有加稅的權(quán)利；六、政府擁有軍隊、司法等強(qiáng)制國家機(jī)器可以在非常 時期采用強(qiáng)制手段。 中國經(jīng)濟(jì)增長的主要潛力：一、中國人口基數(shù)大，市場潛力無窮，消費(fèi)者盡管很窮，但 是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費(fèi)支出潛在的市場容量相當(dāng)大；二、中國已經(jīng)出現(xiàn)了富 裕階層，奢侈消費(fèi)潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場；三、人口素質(zhì)逐步提高， 勞動力素質(zhì)逐步提高，勞動者的技能和生產(chǎn)效率提高的潛力較大；四、國家利用對經(jīng)濟(jì)的控 制力，引導(dǎo)市場發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和 技術(shù)基礎(chǔ)；六、城市化是中國未來很長一段時間的主要工作，城市化過程中會有大量的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、公共服務(wù)需求等等一系列需求；七、中國企業(yè)慢慢走向世界、在全 球范圍爭奪資源和市場等等。 中國未來**有前景的行業(yè)是什么？我寫這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、 投資等提供一 些參考性的指導(dǎo)意見。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個行業(yè)： 1、排在第一位的是水務(wù)行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術(shù)等。很多朋友或 許會說，為什么會是水呢？因為水是一種誰也離不開的、不可替代的、再生有較大成本的資 源；而某種資源價值的高低取決于需求和供給之間的關(guān)系，或者說資源的稀缺性。從需求方 面來看， 隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 對水的需求是剛性上漲的， 而且水的需求彈性是很小的， 也就是說需求者愿意為了水資源出無窮高的價格；另外 13 億多人的中國，水需求無疑是相 當(dāng)巨大的。 來看供給，中國水資源的供給是相當(dāng)緊缺的，看一些數(shù)據(jù)。中國水資源總量達(dá)到 2.8 萬 億立方米，但人均水資源占有量只有 2200 立方米，相當(dāng)于世界人均水平的 1/4；中國的水資 源在時間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面 的原因外，環(huán)境污染正嚴(yán)重影響中國的水資源供給；據(jù)官方統(tǒng)計，中國半數(shù)以上的主要水道 都受到污染，水既無法飲用，也無法用于灌溉，現(xiàn)有超過 3 億人（接近中國 1/4 人口）缺乏 干凈的飲用水；據(jù)國家環(huán)保總局的監(jiān)測，2005 年全國七大水系的 411 個地表水監(jiān)測斷面中 有 27%的斷面為劣Ⅴ類水質(zhì)，全國約 1/2 的城市市區(qū)地下水污染嚴(yán)重；水體污染實際上減少 了可供人類使用的水資源數(shù)量，人為制造了水資源緊缺。其實，缺水是全世界多數(shù)國家面臨 的問題，我猜想未來戰(zhàn)爭的一個重要起因很可能是大國爭奪水資源。 其實，現(xiàn)在已經(jīng)有外資以高溢價收購或控股中國的水務(wù)項目。8 月 18 日，揚(yáng)州自來水 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目招標(biāo)，轉(zhuǎn)讓 49%的凈資產(chǎn)價值 1.8 億元，中標(biāo)公司有 30 年的指定區(qū)域內(nèi)供水 特許經(jīng)營權(quán)；共有 4 家水務(wù)公司進(jìn)行投標(biāo)，跨國公司中法水務(wù)以 8.95 億元的投標(biāo)價格獨(dú)占 鰲頭，報價為資產(chǎn)價值的 5 倍左右。8 月 22 日，天津自來水項目 49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估資產(chǎn) 價格為 7 億多元，其中，招標(biāo)方的硬性條款規(guī)定“必須溢價 30%以上” ；在各競標(biāo)公司報價 中，中法水務(wù)為 11.9 億元，威立雅水務(wù) 21.8 億元。對于外資高溢價收購各地水務(wù)項目，有 控制權(quán)的地方政府往往舉雙手贊成： 一是可以增加地方政府的收益， 二是為當(dāng)?shù)匾M(jìn)了外資， 三是現(xiàn)在沒有提高水價，老百姓沒受影響。不過，這種情況發(fā)展下去，誰也不可能清楚將會 為未來留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會來做慈善，它付出的高溢價**終都會在將來 業(yè)務(wù)中回收。我想中國老百姓未來會發(fā)現(xiàn)水費(fèi)在他們的生活支出中占了大頭。 所以，大家如果想要進(jìn)行長期性投資，買一些水資源、水處理、污水設(shè)備生產(chǎn)的企業(yè)股 權(quán)應(yīng)該回報會不錯。從擇業(yè)和選擇專業(yè)方向來看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循 環(huán)利用等應(yīng)該是未來不錯的行業(yè)。 2、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機(jī)、郵輪、高檔轎車、高檔消費(fèi)品、高檔 會所、高檔保健等等。雖然中國整體上并不富裕，但是中國富裕人群的總數(shù)是相當(dāng)驚人的。 中國的富人心態(tài)比較浮躁， 愿意為了奢侈消費(fèi)出大價錢， 我相信這個行業(yè)未來的發(fā)展不可限 量。 3、排在第三位的是醫(yī)療保?。òㄐ睦碜稍儯┬袠I(yè)。由于中國的醫(yī)療行業(yè)實行的基本 上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅 包等問題。其實，我個人覺得中國醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國收入排名第一 的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務(wù)（公務(wù)員） ；在中國好像反過來了， 公務(wù)員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對醫(yī)療的需求是無窮大的，只 要他們能夠支付起醫(yī)療費(fèi)用，而且隨著人們收入水平的提高，對健康的投資會越來越多。 大家可以看到，中國很多行業(yè)開放基本上按這個軌跡走，起點(diǎn)是政府完全壟斷，慢慢開 放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競爭，再到完全競爭等；而這個行業(yè)專業(yè)人員的市場 價值慢慢隨著市場的開放體現(xiàn)出來了。金融行業(yè)是一個典型的例子，原來政府大包大攬，金 融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著 2003 年以來的金融改革，金融從業(yè)人員的市場價值 很快顯現(xiàn)出來了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實說，金融專業(yè)人員的收入在未來還會 進(jìn)一步提高，直到這個市場完全體現(xiàn)了專業(yè)人員的價值。 醫(yī)療行業(yè)是中國開放很緩慢的一個行業(yè)， 但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會開放。 當(dāng)然不會像 餐飲行業(yè)那樣完全徹底開放，但是至少會像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營資本進(jìn)入；等到 行業(yè)開放的時候， 醫(yī)療行業(yè)的專業(yè)人員的市場價值會很快顯現(xiàn)， 一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)的市場價值也 是令人振奮的。 可惜，從投資角度來看，現(xiàn)在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以 投資；擇業(yè)和專業(yè)角度來看，醫(yī)生、心理咨詢師、制藥等是很不錯的行業(yè)。 4、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃、典當(dāng)、財務(wù)服務(wù)等） 。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級比較高的，意思是按照人 類的需求層面來看，農(nóng)林牧漁業(yè)排在**底層是**基礎(chǔ)的，其次應(yīng)該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、 飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金 融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學(xué)研究、教育、公共服務(wù)（政府機(jī)構(gòu)）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個明顯 的特征， 經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁的時候， 金融業(yè)往往獨(dú)占鰲頭， 收入和地位很高； 經(jīng)濟(jì)不景氣的時候， 受打擊**大的往往也是金融行業(yè)；當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，只要社會不動蕩，沒有全面的戰(zhàn) 爭，金融業(yè)永遠(yuǎn)是行業(yè)的首選。 從投資的角度來看， 現(xiàn)在不是投資金融業(yè)的**佳時期， 因為長期的經(jīng)濟(jì)景氣使金融業(yè)企 業(yè)的估值高企，建議謹(jǐn)慎。從選擇專業(yè)和擇業(yè)的角度來看，金融業(yè)是相當(dāng)不錯的行業(yè)，大家 可以大膽進(jìn)入。 5、排在第五位的是房地產(chǎn)業(yè)。上文中已經(jīng)提高，每個中國人都有一個夢想——擁有一 個屬于自己的家，所以未來幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是會很可觀的。另外，國家很有可 能會學(xué)美國，設(shè)立專門的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)（美國有三大機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié) 會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會）給中產(chǎn)以上家庭提供擔(dān)保抵押，保證他 們能夠買得起房子，同時推進(jìn)中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產(chǎn)行 業(yè)的前景相當(dāng)不錯。 6、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵窐I(yè)。中國雖然意識形態(tài)控制比較嚴(yán)格，但是也不會看 不到開放的機(jī)會。廣告、傳媒、娛樂的開放近在咫尺，大家可以作為一個有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè) 來對待；這個行業(yè)**大的缺陷是受管制比較嚴(yán)重，容易受到政策變動的影響，不過長期還是 很看好的。 7、排在第七的是資源類（包括有色金屬、礦產(chǎn)、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類（石 油石化電力行業(yè)包括核電） 。這個行業(yè)在中國的前景一定會很好，因為一個國家的經(jīng)濟(jì)崛起 肯定要消耗更多的資源、能源等。當(dāng)然，從投資的角度看，能源類企業(yè)是長期投資的上等選 擇。擇業(yè)就不用多說了。 8、第八是教育和培訓(xùn)行業(yè)。中國勞動人口基數(shù)巨大，勞動力技術(shù)技能培養(yǎng)的需求也是 巨大的，這個行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。 8、第八是消費(fèi)品行業(yè)，我們 13 億人口的剛性消費(fèi)就會是一個天量數(shù)據(jù)，所以零售、物流、快遞、電子商務(wù)等等應(yīng)該會前景樂觀；但是這個行業(yè)的**大問題是競爭比較充分，隨經(jīng) 濟(jì)周期波動比較大。 9、第九是老年服務(wù)業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年營養(yǎng)學(xué)等為老年人服務(wù)的行業(yè)。 中國目前已經(jīng)是老齡社會， 未來老年人的數(shù)量會直線上升。 未來年輕人需要照顧的老年人數(shù) 量越來越多，年輕人唯有依靠社會化專業(yè)服務(wù)才能保證上一代的正常生活。當(dāng)然，這個行業(yè) 目前可投資的產(chǎn)品比較少，但是可以說是一個創(chuàng)業(yè)的好市場。 10、第十是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)是所有行業(yè)的根本。農(nóng)業(yè)**重要，但是農(nóng)業(yè)從業(yè)人口**多，競爭 **充分，國家對農(nóng)業(yè)的保護(hù)很多。但是農(nóng)業(yè)投資的回報期長，受氣候等不可抗力影響較大， 非投資的上乘之選。 以上十個行業(yè)判斷只是憑個人的經(jīng)驗作出的，供大家參考。另外需要提醒大家的是，在 所有行業(yè)工作，大家一定要從事該行業(yè)**核心的工作。

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• 問 優(yōu)秀房產(chǎn)律師應(yīng)該是啥樣的呢？
  答

  按照工作性質(zhì)劃分，律師可分為專職律師與兼職律師，按照業(yè)務(wù)范圍劃分，律師可分為民事律師、刑事律師和行政律師，按照服務(wù)對象和工作身份，分為社會律師、公司律師和公職律師。律師業(yè)務(wù)主要分為訴訟業(yè)務(wù)與非訴訟業(yè)務(wù)。律師職業(yè)的基本特征是。具備必須的法律專業(yè)知識。以提供法律服務(wù)為職能。受國家保護(hù)和管理?，F(xiàn)代在中國的律師是指經(jīng)過一定方式取得司法行政機(jī)關(guān)授予的資格，接受當(dāng)事人的委托，或人民法院的指定，在法律允許范圍內(nèi)利用自己的法律知識和技能為被代理人提供法律幫助，并維護(hù)其合法權(quán)益的專業(yè)人員?；蚴墙邮車覚C(jī)關(guān)、企業(yè)、團(tuán)體或個人的委托，或者經(jīng)法院指定，協(xié)助處理法律事務(wù)或代當(dāng)事人進(jìn)行訴訟的法律專業(yè)人員。

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• 問 單間出租合同應(yīng)該是啥樣的？
  答

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查?！　?一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件?！　∪缡欠駷闊o民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等?！　?二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租?！　≈灰煞ㄒ?guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！　?三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法?！　≡趯嵺`中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收?！　?四)是否進(jìn)行過登記備案。　　《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

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• 問 房地產(chǎn)五證順序啥樣的？
  答

  “五證”包括：(1)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(2)國土部門的《國有土地使用權(quán)證》;(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);(4)建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》;(5)國土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

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