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• 155****4303

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
  　　(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。
  　　如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
  　　(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。
  　　只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
  　　(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
  　　在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
  　　(四)是否進行過登記備案。
  　　《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:34:35
• 158****1583

  在你使用期間，將水、電、采暖費、物業(yè)費等等各款項說明由誰交付。
  原主人留在屋子的東西或其本身，有損壞問題什么的怎么賠償。
  我只能想到這些，希望能幫到你。
  越是熟人越要明算賬····

  查看全文↓ 2019-01-12 07:34:29
• 148****5644

  要和承租人簽定租賃協(xié)議，合同范本在網(wǎng)上很容易查到。但在協(xié)議中至少應(yīng)明確以下內(nèi)容：
  1、房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費由誰承擔(dān)。
  2、明確租賃用途、租金標(biāo)準、租賃期限、房租的支付時間和付款方式 。
  3、明確設(shè)備、設(shè)施（在合同后附上清單）的使用是否額外收費，由誰來承擔(dān)維修費用。
  4、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定，對提前終止合約方面做出約定。
  5、明確房屋的維修由誰來承擔(dān)。
  6、要明確違約責(zé)任和違約的補償標(biāo)準。
  其他注意事項：
  1、在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費用。
  2、出租前雙方共同檢查設(shè)備、設(shè)施的好損情況。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:34:12
• 155****0368

  租房合同應(yīng)包括以下內(nèi)容及注意事項，共分為六大類，具體租房合同內(nèi)容及注意事項如下：
  一、如何防騙：
  1、仔細辨別房東真?zhèn)?br/>在租房時，必須讓房東出示身份證原件、戶口本原件和房產(chǎn)證原件，若產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中，那么應(yīng)當(dāng)出示與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的購房合同；如果他是幫別人出租房屋，那么一定要出租委托書、委托人的房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件。
  2、規(guī)避租房合同陷阱
  在簽租房合同時一定要把權(quán)利義務(wù)分清，例如房租、水電、煤氣、電話、有線電視等費用如何繳納，房屋設(shè)施如果非人為損壞該由誰負責(zé)維修，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)取?另外，一定要在合同上把房屋的設(shè)施情況寫清楚，檢查家具、家電等情況，防止房東以此為借口克扣押金。合同越詳細越好，不要因為怕麻煩僅僅口頭協(xié)議。
  3、租金是月付、季付
  租房者不要一次性交付大筆的年租或半年租，而應(yīng)選擇季付、月付租金。因為這樣即使出現(xiàn)問題，租房者的經(jīng)濟損失也不會太大。如果要交付大筆的租金不要草率決定。
  二、租房常見騙局：
  1、押金不退
  很多托管公司或中介公司都出現(xiàn)過不退押金的情況，也有很多黑房東已破壞房屋為理由不退押金。
  2、假房東
  房東有房產(chǎn)證，可惜是假的，可你根本就看不出來，收取房租然后消失。為避免這樣的情況，應(yīng)該避免年付，不租與市場租金相差很大的房子，不貪小便宜。并在簽租房合同前認真對比房東身份證和房產(chǎn)證是否一致。
  3、提前交定金
  騙子網(wǎng)上發(fā)個很便宜的房子，當(dāng)你打電話時，說自己一直在外地，這房子是投資用房，就想找個穩(wěn)定的租戶并把自己房子說的很好，吊起你的胃口，然后說你先打半個月房租作為定金再從外地過來帶你看房，之后當(dāng)你打完錢的時候，騙子也就不在出現(xiàn)了。所以，不管在什么地方租房一定要在沒有簽訂合同之前不繳納任何費用。
  4、網(wǎng)絡(luò)騙局
  很多房東或中介在租房網(wǎng)站上發(fā)布出租信息，可能會利用與實際情況不符的照片或者故意標(biāo)底租金，以騙取租客來看房費。盡量選擇大租房平臺（如：小城租房APP、找房網(wǎng)APP、風(fēng)光地產(chǎn)APP等）來保障自己的權(quán)益，
  三、單身女性租房注意事項：
  1、好治安的小區(qū)環(huán)境
  租房子時要注意找一個好一點的環(huán)境，不要找太偏、太暗的地方。如果工作晚回家時，也不用太擔(dān)心。找一個好房東也很重要，要不然入住后好多事很麻煩。
  2、減少與周圍陌生人接觸
  不要帶剛認識的人回家，不是太熟的朋友也不要帶回家，不要讓他知道你家里的詳細位置。 可以請好友不定期來家里聚會，造成多人租房的假象。
  3、注意用電安全
  防火放電要注意，家中的電源開關(guān)，充電器，廚房用品都需要謹慎使用。出門在外記得拔下電源插座，并及時充電卡、水卡。
  4、減少合租戶的數(shù)量
  合租中可能會遇上不講道德的劣質(zhì)合租伙伴，所以女性租房應(yīng)該避免減少異性合租，并盡量選擇合租戶比較少的出租房。
  四、租房合同怎樣寫：
  租房合同是租客與房東雙方利益的保證，所以必須要有正式的出租合同即使短租也不例外。并且在簽訂租房合同時一定要仔細閱讀合同相關(guān)條款，避免合同陷阱，并親自簽字確認。簽訂好租房合同后要一式兩份，保管好合同，直至租期結(jié)束。
  1、租房合同包含的內(nèi)容：
  (一)雙方當(dāng)事人的情況：合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況.
  (二)住房具體情況住房的具體位置：合同中寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況等等。
  (三)租房用途：租房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
  (四)合同期限：由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。租房期限長是20年，如超過20年則超出部分無效。
  (五)房租及支付方式：住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負擔(dān)相對較小。
  (六)房東責(zé)任：修繕住房是出租人房東的責(zé)任。租客在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。
  (七)房屋改動的規(guī)定：住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。
  (八)轉(zhuǎn)租的約定：有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。
  (九)違約責(zé)任的規(guī)定：在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。
  五、租房時注意細節(jié)：
  1、房東問題
  在房東問題上，租房者應(yīng)在與房東見面后，要求查看房東的房產(chǎn)證、身份證；如果他是幫助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托書、朋友的房產(chǎn)證、身份證或復(fù)印件；如果房產(chǎn)證沒有辦下來，則一定要求其出具購房合同以證明其真實身份。
  2、收費問題
  租賃交易中的收費問題一般指的是看房費。不法中介往往打著低價房的幌子誘騙租房者繳納100至300元不等的看房費，然后聲稱房屋已出租、房東不在等，而租房人繳納的費用則絕不退還。因此建議租房者一聽到"看房費"類似的話語時敬而遠之。同時應(yīng)選擇全國連鎖的正規(guī)中介品牌（如鏈家地產(chǎn)、風(fēng)光地產(chǎn)等）正規(guī)中介公司是"不成交不收費"的。正規(guī)中介公司是"不成交不收費"的。
  3、物業(yè)交驗問題
  在租賃雙方達成協(xié)議，簽訂《房屋租賃合同》的同時一定要經(jīng)過正式的物業(yè)交驗過程，水、電、燃氣等都要有結(jié)清證明或者繳費證明，并且要將屋內(nèi)所有物品詳細列明一個《物業(yè)交驗清單》，作為其合同附件收好。對于屋內(nèi)電器、門窗設(shè)施等仔細檢查有無損壞，以免給自己帶來不必要的麻煩。
  4、押金問題
  在簽訂租賃合同時，應(yīng)當(dāng)注明，租約期滿后多少個工作日內(nèi)，在房屋及其設(shè)施無毀損的情況下，業(yè)主應(yīng)退還押金。當(dāng)然，關(guān)鍵的是租房人應(yīng)當(dāng)愛護屋內(nèi)設(shè)施，不要終授人以柄，得以讓某些心存不良的刁蠻房東陰謀得逞。
  六、租房子要注意房屋方面的問題：
  租房子也是要注意房屋問題的，因為很多朋友可能會租房子住很長一段時間，所以選一間好的房子也是對自己非常重要的。那么租房子需要注意哪些問題？房屋對我們自身有什么影響呢？
  1、房間光線問題
  一間房子重要的是光線，尤其是客廳，因為客廳是一間房子的明堂，明堂能夠是寬闊而且光線足的，明堂能聚氣和聚財，如果光線昏暗，比較容易"聚陰"，不是一個適宜長期居住的空間，還可能會影響身體健康。
  2、房屋歷史背景
  租房時要先了解一下房子的"前世今生"，起碼知根知底，讓自己的心里面也踏實。這也是房屋一個很重要的問題。人長期居住在一個環(huán)境，希望能夠得到舒適的享受，有些東西雖然看不見，但能感覺得到，毛骨悚然的感覺讓人產(chǎn)生恐懼感，不適宜居住。
  3、租房缺少人氣
  租房時倘若是人數(shù)不多，盡量不要選擇面積過大的房子。作為人的住所，"人氣"不可或缺，人氣旺盛才能帶旺整個氣場。倘若租住的大樓里，住戶并不多，從上來說，空置率過高的大樓不宜居住，因為這種地方缺少人氣，有一種孤寒的感覺。
  4、手機信號太弱
  倘若出租房遇到一些手機信號極差的地方，也就是人們所說的信號盲區(qū)，盡量不要選擇居住。因為手機信號差，說明這里的氣場不穩(wěn)定，或許是被某些輻射干擾，或許也是因為其他不明的原因，但是，氣場不穩(wěn)定的地方，會影響一個人的運氣，還是不選擇為妙。
  5、忌墳場醫(yī)院
  屋宅不要靠著墳場或大醫(yī)院，要有100公尺以上的距離，免得犯到煞氣。
  6、忌廟宇教堂
  廟宇、天主教堂或基督教堂，因為陰氣太重，都屬陰煞之地，一般人不要太靠近，否則輕則運勢低落，重則大病喪身。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:34:06
• 145****7549

  租房需要簽訂協(xié)議、合同：
  
  1、租房需要簽訂租房協(xié)議書，也就是房屋租賃合同，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。
  
  2、租房協(xié)議書的內(nèi)容主要包括出租人及承租人的一些權(quán)利及義務(wù)，包括出租人需要給承租人提供的房屋的使用時間與價格以及房屋設(shè)施的配備等，還包括承租人對出租人房子使用、保護、期限等等的一些權(quán)利和義務(wù)，詳細內(nèi)容可見租房協(xié)議書樣本。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:33:55

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• 問 優(yōu)秀房產(chǎn)律師應(yīng)該是啥樣的呢？
  答

  按照工作性質(zhì)劃分，律師可分為專職律師與兼職律師，按照業(yè)務(wù)范圍劃分，律師可分為民事律師、刑事律師和行政律師，按照服務(wù)對象和工作身份，分為社會律師、公司律師和公職律師。律師業(yè)務(wù)主要分為訴訟業(yè)務(wù)與非訴訟業(yè)務(wù)。律師職業(yè)的基本特征是。具備必須的法律專業(yè)知識。以提供法律服務(wù)為職能。受國家保護和管理。現(xiàn)代在中國的律師是指經(jīng)過一定方式取得司法行政機關(guān)授予的資格，接受當(dāng)事人的委托，或人民法院的指定，在法律允許范圍內(nèi)利用自己的法律知識和技能為被代理人提供法律幫助，并維護其合法權(quán)益的專業(yè)人員?；蚴墙邮車覚C關(guān)、企業(yè)、團體或個人的委托，或者經(jīng)法院指定，協(xié)助處理法律事務(wù)或代當(dāng)事人進行訴訟的法律專業(yè)人員。

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• 問 **好房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
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  2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析　　2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進的一年。 在政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資?！　‰S著市場成交的持續(xù)上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”。　　與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革，經(jīng)過對全年數(shù)據(jù)、政策、房企年報的分析和對房地產(chǎn)行業(yè)的理解，提出以下2014年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢?！　∫?、政策兩極分化：一線政策仍將強化，二、三線城市預(yù)計將適當(dāng)放寬　　三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進過程， 2013 年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)?！　某鞘袑用嫔峡矗痪€城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大?！　　　∫虼耍^續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭取更多時間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，主要與當(dāng)?shù)谿DP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能?！　《?、投資持續(xù)增長　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。　　新開工增速回升緩慢，可能會導(dǎo)致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右?！　》康禺a(chǎn)投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大;2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下?！　?014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且2013年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。　　三、市場依然向好，一線城市：成交量與2013年總體持平，房價將先漲后穩(wěn)　　從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平?！　某山粚用嫔峡矗?013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，估計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平?！　姆績r角度看，一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間;而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢?！　《€城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴張是全方位的?！　某山粚用嫔峡?，受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利好，二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。　　從房價角度看，二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。　　三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲　　從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)?！　∷?、土地市場將先揚后抑，一二線城市成交量價平穩(wěn)增長　　2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計2014年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。　　從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在2013年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長?！　⊥恋貎r格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比2013年有所回落?！　∥濉⑵髽I(yè)銷售業(yè)績和融資總量保持增長房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)2013年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降?！　∈紫?，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是2013年房企拿地較多，這些項目預(yù)計將于明年上半年形成集中推案;而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預(yù)計一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機遇全面開啟，眾房企將實現(xiàn)平衡布局?！　∑浯?，房企融資方面，上半年將延續(xù)火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，2013年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。

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• 問 好的房地產(chǎn)公司應(yīng)該是啥樣的 ？
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  房地產(chǎn)企業(yè)的類型從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。簡單來說，房地產(chǎn)公司有投資商、開發(fā)商、中介商、物業(yè)商幾種。不方便透露名字的情況很多。譬如投資商一般很少出面，因此他們基本上都不透露名字。開發(fā)商是管項目運營和資金支配的，對于很多低端客戶或者老百姓也很少透露名字。中介商屬于智囊團類型，背后出謀劃策，比較低調(diào)和中立，對政府部門、低端客戶或者老百姓都很少透露名字。物業(yè)商是直接跟業(yè)主打交道的，所以會比較透明，一般不會不方便透露名字，除非出現(xiàn)利益糾紛想逃避責(zé)任?？偟膩碚f，你分析房地產(chǎn)公司為何不方便透露名字，應(yīng)該具體問題具體分析，單純從企業(yè)性質(zhì)來考慮是不透的?？梢栽囍治鱿吕骊P(guān)系鏈條。

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• 問 **有潛力的房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
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  中國政府家底是多少呢？不計其數(shù)，主要有以下幾種：一、全國所有的土地、森林、湖泊、礦山等等自然資源，這些資源的價值是不可限量的，政府在非常時刻可能會動用一切手 段，而出售這些國有資產(chǎn)是**簡單、**有成效的辦法；二、政府擁有中央銀行，可以在出現(xiàn) 還債困難時，直接開動印鈔機；三、政府控制了 13326 億美元的外匯儲備；四、政府擁有大 量國有企業(yè)的股權(quán)、其價值數(shù)以萬億計；五、政府每年可以從老百姓手里收取 5 萬億左右的 稅收及其他財政收入，而且只要經(jīng)濟不出現(xiàn)大的波動，這個數(shù)字將會以 15%以上的年均增 長速度增長，政府還擁有加稅的權(quán)利；六、政府擁有軍隊、司法等強制國家機器可以在非常 時期采用強制手段。 中國經(jīng)濟增長的主要潛力：一、中國人口基數(shù)大，市場潛力無窮，消費者盡管很窮，但 是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費支出潛在的市場容量相當(dāng)大；二、中國已經(jīng)出現(xiàn)了富 裕階層，奢侈消費潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場；三、人口素質(zhì)逐步提高， 勞動力素質(zhì)逐步提高，勞動者的技能和生產(chǎn)效率提高的潛力較大；四、國家利用對經(jīng)濟的控 制力，引導(dǎo)市場發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和 技術(shù)基礎(chǔ)；六、城市化是中國未來很長一段時間的主要工作，城市化過程中會有大量的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、公共服務(wù)需求等等一系列需求；七、中國企業(yè)慢慢走向世界、在全 球范圍爭奪資源和市場等等。 中國未來**有前景的行業(yè)是什么？我寫這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、 投資等提供一 些參考性的指導(dǎo)意見。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個行業(yè)： 1、排在第一位的是水務(wù)行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術(shù)等。很多朋友或 許會說，為什么會是水呢？因為水是一種誰也離不開的、不可替代的、再生有較大成本的資 源；而某種資源價值的高低取決于需求和供給之間的關(guān)系，或者說資源的稀缺性。從需求方 面來看， 隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展， 對水的需求是剛性上漲的， 而且水的需求彈性是很小的， 也就是說需求者愿意為了水資源出無窮高的價格；另外 13 億多人的中國，水需求無疑是相 當(dāng)巨大的。 來看供給，中國水資源的供給是相當(dāng)緊缺的，看一些數(shù)據(jù)。中國水資源總量達到 2.8 萬 億立方米，但人均水資源占有量只有 2200 立方米，相當(dāng)于世界人均水平的 1/4；中國的水資 源在時間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面 的原因外，環(huán)境污染正嚴重影響中國的水資源供給；據(jù)官方統(tǒng)計，中國半數(shù)以上的主要水道 都受到污染，水既無法飲用，也無法用于灌溉，現(xiàn)有超過 3 億人（接近中國 1/4 人口）缺乏 干凈的飲用水；據(jù)國家環(huán)?？偩值谋O(jiān)測，2005 年全國七大水系的 411 個地表水監(jiān)測斷面中 有 27%的斷面為劣Ⅴ類水質(zhì)，全國約 1/2 的城市市區(qū)地下水污染嚴重；水體污染實際上減少 了可供人類使用的水資源數(shù)量，人為制造了水資源緊缺。其實，缺水是全世界多數(shù)國家面臨 的問題，我猜想未來戰(zhàn)爭的一個重要起因很可能是大國爭奪水資源。 其實，現(xiàn)在已經(jīng)有外資以高溢價收購或控股中國的水務(wù)項目。8 月 18 日，揚州自來水 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目招標(biāo)，轉(zhuǎn)讓 49%的凈資產(chǎn)價值 1.8 億元，中標(biāo)公司有 30 年的指定區(qū)域內(nèi)供水 特許經(jīng)營權(quán)；共有 4 家水務(wù)公司進行投標(biāo)，跨國公司中法水務(wù)以 8.95 億元的投標(biāo)價格獨占 鰲頭，報價為資產(chǎn)價值的 5 倍左右。8 月 22 日，天津自來水項目 49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估資產(chǎn) 價格為 7 億多元，其中，招標(biāo)方的硬性條款規(guī)定“必須溢價 30%以上” ；在各競標(biāo)公司報價 中，中法水務(wù)為 11.9 億元，威立雅水務(wù) 21.8 億元。對于外資高溢價收購各地水務(wù)項目，有 控制權(quán)的地方政府往往舉雙手贊成： 一是可以增加地方政府的收益， 二是為當(dāng)?shù)匾M了外資， 三是現(xiàn)在沒有提高水價，老百姓沒受影響。不過，這種情況發(fā)展下去，誰也不可能清楚將會 為未來留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會來做慈善，它付出的高溢價**終都會在將來 業(yè)務(wù)中回收。我想中國老百姓未來會發(fā)現(xiàn)水費在他們的生活支出中占了大頭。 所以，大家如果想要進行長期性投資，買一些水資源、水處理、污水設(shè)備生產(chǎn)的企業(yè)股 權(quán)應(yīng)該回報會不錯。從擇業(yè)和選擇專業(yè)方向來看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循 環(huán)利用等應(yīng)該是未來不錯的行業(yè)。 2、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機、郵輪、高檔轎車、高檔消費品、高檔 會所、高檔保健等等。雖然中國整體上并不富裕，但是中國富裕人群的總數(shù)是相當(dāng)驚人的。 中國的富人心態(tài)比較浮躁， 愿意為了奢侈消費出大價錢， 我相信這個行業(yè)未來的發(fā)展不可限 量。 3、排在第三位的是醫(yī)療保?。òㄐ睦碜稍儯┬袠I(yè)。由于中國的醫(yī)療行業(yè)實行的基本 上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅 包等問題。其實，我個人覺得中國醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國收入排名第一 的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務(wù)（公務(wù)員） ；在中國好像反過來了， 公務(wù)員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對醫(yī)療的需求是無窮大的，只 要他們能夠支付起醫(yī)療費用，而且隨著人們收入水平的提高，對健康的投資會越來越多。 大家可以看到，中國很多行業(yè)開放基本上按這個軌跡走，起點是政府完全壟斷，慢慢開 放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競爭，再到完全競爭等；而這個行業(yè)專業(yè)人員的市場 價值慢慢隨著市場的開放體現(xiàn)出來了。金融行業(yè)是一個典型的例子，原來政府大包大攬，金 融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著 2003 年以來的金融改革，金融從業(yè)人員的市場價值 很快顯現(xiàn)出來了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實說，金融專業(yè)人員的收入在未來還會 進一步提高，直到這個市場完全體現(xiàn)了專業(yè)人員的價值。 醫(yī)療行業(yè)是中國開放很緩慢的一個行業(yè)， 但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會開放。 當(dāng)然不會像 餐飲行業(yè)那樣完全徹底開放，但是至少會像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營資本進入；等到 行業(yè)開放的時候， 醫(yī)療行業(yè)的專業(yè)人員的市場價值會很快顯現(xiàn)， 一些醫(yī)療機構(gòu)的市場價值也 是令人振奮的。 可惜，從投資角度來看，現(xiàn)在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以 投資；擇業(yè)和專業(yè)角度來看，醫(yī)生、心理咨詢師、制藥等是很不錯的行業(yè)。 4、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃、典當(dāng)、財務(wù)服務(wù)等） 。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級比較高的，意思是按照人 類的需求層面來看，農(nóng)林牧漁業(yè)排在**底層是**基礎(chǔ)的，其次應(yīng)該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、 飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金 融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學(xué)研究、教育、公共服務(wù)（政府機構(gòu)）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個明顯 的特征， 經(jīng)濟增長強勁的時候， 金融業(yè)往往獨占鰲頭， 收入和地位很高； 經(jīng)濟不景氣的時候， 受打擊**大的往往也是金融行業(yè)；當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，只要社會不動蕩，沒有全面的戰(zhàn) 爭，金融業(yè)永遠是行業(yè)的首選。 從投資的角度來看， 現(xiàn)在不是投資金融業(yè)的**佳時期， 因為長期的經(jīng)濟景氣使金融業(yè)企 業(yè)的估值高企，建議謹慎。從選擇專業(yè)和擇業(yè)的角度來看，金融業(yè)是相當(dāng)不錯的行業(yè)，大家 可以大膽進入。 5、排在第五位的是房地產(chǎn)業(yè)。上文中已經(jīng)提高，每個中國人都有一個夢想——擁有一 個屬于自己的家，所以未來幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是會很可觀的。另外，國家很有可 能會學(xué)美國，設(shè)立專門的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)（美國有三大機構(gòu)，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié) 會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會）給中產(chǎn)以上家庭提供擔(dān)保抵押，保證他 們能夠買得起房子，同時推進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產(chǎn)行 業(yè)的前景相當(dāng)不錯。 6、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵窐I(yè)。中國雖然意識形態(tài)控制比較嚴格，但是也不會看 不到開放的機會。廣告、傳媒、娛樂的開放近在咫尺，大家可以作為一個有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè) 來對待；這個行業(yè)**大的缺陷是受管制比較嚴重，容易受到政策變動的影響，不過長期還是 很看好的。 7、排在第七的是資源類（包括有色金屬、礦產(chǎn)、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類（石 油石化電力行業(yè)包括核電） 。這個行業(yè)在中國的前景一定會很好，因為一個國家的經(jīng)濟崛起 肯定要消耗更多的資源、能源等。當(dāng)然，從投資的角度看，能源類企業(yè)是長期投資的上等選 擇。擇業(yè)就不用多說了。 8、第八是教育和培訓(xùn)行業(yè)。中國勞動人口基數(shù)巨大，勞動力技術(shù)技能培養(yǎng)的需求也是 巨大的，這個行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。 8、第八是消費品行業(yè)，我們 13 億人口的剛性消費就會是一個天量數(shù)據(jù)，所以零售、物流、快遞、電子商務(wù)等等應(yīng)該會前景樂觀；但是這個行業(yè)的**大問題是競爭比較充分，隨經(jīng) 濟周期波動比較大。 9、第九是老年服務(wù)業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年營養(yǎng)學(xué)等為老年人服務(wù)的行業(yè)。 中國目前已經(jīng)是老齡社會， 未來老年人的數(shù)量會直線上升。 未來年輕人需要照顧的老年人數(shù) 量越來越多，年輕人唯有依靠社會化專業(yè)服務(wù)才能保證上一代的正常生活。當(dāng)然，這個行業(yè) 目前可投資的產(chǎn)品比較少，但是可以說是一個創(chuàng)業(yè)的好市場。 10、第十是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)是所有行業(yè)的根本。農(nóng)業(yè)**重要，但是農(nóng)業(yè)從業(yè)人口**多，競爭 **充分，國家對農(nóng)業(yè)的保護很多。但是農(nóng)業(yè)投資的回報期長，受氣候等不可抗力影響較大， 非投資的上乘之選。 以上十個行業(yè)判斷只是憑個人的經(jīng)驗作出的，供大家參考。另外需要提醒大家的是，在 所有行業(yè)工作，大家一定要從事該行業(yè)**核心的工作。

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• 問 請問購房合同應(yīng)該是幾份？
  答

  原則上，貸款為借貸雙方簽訂，借款人自己辦理涉及程序比較復(fù)雜，進展比較慢，實際操作中一般為開發(fā)商代理辦理，但借款人配合，一般應(yīng)在銀行拿。合同上應(yīng)注意事項在貸款時銀行會就有關(guān)事宜征求借款人同意，因為雖然合同是制式的，但很多內(nèi)容是可選擇的，本著平等、自愿的原則，在還款方式、還款金額、借款年限以及還款期內(nèi)利率調(diào)整問題，需借款人選擇。

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