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• 157****5104

  房地產(chǎn)企業(yè)的類型
  從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
  房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等。
  物業(yè)管理企業(yè)指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。
  簡單來說，房地產(chǎn)公司有投資商、開發(fā)商、中介商、物業(yè)商幾種。不方便透露名字的情況很多。譬如投資商一般很少出面，因此他們基本上都不透露名字。開發(fā)商是管項目運營和資金支配的，對于很多低端客戶或者老百姓也很少透露名字。中介商屬于智囊團類型，背后出謀劃策，比較低調(diào)和中立，對政府部門、低端客戶或者老百姓都很少透露名字。物業(yè)商是直接跟業(yè)主打交道的，所以會比較透明，一般不會不方便透露名字，除非出現(xiàn)利益糾紛想逃避責(zé)任。
  總的來說，你分析房地產(chǎn)公司為何不方便透露名字，應(yīng)該具體問題具體分析，單純從企業(yè)性質(zhì)來考慮是不透的?？梢栽囍治鱿吕骊P(guān)系鏈條。

  查看全文↓ 2019-02-26 23:10:16
• 134****9094

  房地產(chǎn)公司的特征
  受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，房地產(chǎn)公司有以下幾方面特征： 無論房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司，還是物業(yè)管理公司，從其業(yè)
  房地產(chǎn)公司的特征
  受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，房地產(chǎn)公司有以下幾方面特征： 無論房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司，還是物業(yè)管理公司，從其業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。
  在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事經(jīng)營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。
  對于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理公司來說，其服務(wù)性的特性就更加明顯了。
  房地產(chǎn)中介公司就是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介公司提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。
  物業(yè)管理公司實際上就是對房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的公司。
  這種特性決定了房地產(chǎn)公司的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。
  房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)公司的每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的公司。
  例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產(chǎn)開發(fā)公司微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。
  房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系帶來了兩個方面的后果：一方面房地產(chǎn)公司需要大量資金為銀行等金融機構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道；另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟的抗風(fēng)險能力下降，一旦房地產(chǎn)價格下跌或者房地產(chǎn)公司經(jīng)營不善，可能會造成金融體系動蕩，進而危及整個國民經(jīng)濟的安全。
  所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經(jīng)濟分析類、金融類等。
  房地產(chǎn)開發(fā)公司在實際經(jīng)營活動中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識，也涉及市場調(diào)研、項目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開發(fā)。
  對于普通房地產(chǎn)需求者而言，消費者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司公司無法在短時間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，通常在交易過程中要依賴這些專業(yè)人士的協(xié)助，這樣就為專業(yè)化的中介服務(wù)公司提供了經(jīng)營空間。
  在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理活動過程中，行業(yè)特征對其的影響明顯，表現(xiàn)在：一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對公司發(fā)展起到十分巨大的推動作用。
  二是行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。
  三是房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量較大，但有較大實力的公司數(shù)量則較少，市場競爭強烈，公司經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強。
  四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場。
  房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團購買者。
  五是房地產(chǎn)業(yè)進入障礙比較大，一方面，由于進入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙；另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。
  六是房地產(chǎn)公司由于其資金量投入大、風(fēng)險高，公司經(jīng)營得當(dāng)，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔(dān)的高風(fēng)險的補償。
  這也是吸引其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要的組織機構(gòu)形式是怎樣的？
  展開全部 一般來說，一切由企業(yè)管理的組織形式主要有直線制、職能制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制、多維制6種。
  結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機構(gòu)和開發(fā)活動的特點，6種組織形式的構(gòu)成如下：1.直線制。
  這是**簡單的企業(yè)管理組織形式。
  其特點是企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能。
  按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機構(gòu)。
  其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時；缺點是要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。
  因此，它適用于房地產(chǎn)開發(fā)量較小的小型企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的開發(fā)管理。
  目前采用的比較少。
  2.職能制。
  這是在直線制組織形式基礎(chǔ)上為各級領(lǐng)導(dǎo)者相應(yīng)地設(shè)置職能機構(gòu)或?qū)Ｂ毴藛T。
  他們既能在各自的職能范圍內(nèi)有權(quán)直接指揮下屬單位，又能協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)工作。
  其優(yōu)點是能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)工作復(fù)雜的特點，可以減輕領(lǐng)導(dǎo)人的工作負擔(dān)；缺點是容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，造成職能人員和部門都有指揮權(quán)，不利于健全責(zé)任制。
  這種組織形式適合于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜、服務(wù)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)。
  現(xiàn)在有很多中小型開發(fā)企業(yè)采用這種組織形式。
  3.直線職能制。
  這是在職能制和直線制的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，即保持直線的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。
  它的特點是在各級領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類：一類是行政指揮人員，對下級進行指揮；一類是職能管理人員，是各級領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，對下級沒有指揮的權(quán)利，但如果受行政負責(zé)人委托，可在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負責(zé)某方面的管理工作。
  其優(yōu)點是既能發(fā)揮職能機構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。
  缺點是橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要向直線領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和人員請示報告后才能處理，影響工作效率。
  它適合于中等規(guī)模的企業(yè)，是目前較多采用的組織形式。
  康城的開發(fā)就是采取的這種組織形式。
  4.事業(yè)部制（項目部制）。
  這是按照＂集中決策，分散經(jīng)營＂的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部（項目部）。
  各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機構(gòu)。
  它的特點是把房地產(chǎn)開發(fā)的項目按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨立的事業(yè)部。
  每個事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實行獨立核算、獨立經(jīng)營，都對公司負有完成利潤計劃的責(zé)任。
  同時在經(jīng)營管理上擁有相應(yīng)的權(quán)利。
  這是目前大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較適合的一種組織形式。
  事業(yè)部制的優(yōu)點是：各事業(yè)部在容許的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營，提高了管理的靈活性和對市場競爭的適應(yīng)性，又具有較高的穩(wěn)定性；有利于**高管理機構(gòu)擺脫日常事務(wù)工作，能夠集中精力作好決策和大政方針的研究；有利于培養(yǎng)全面的管理人才；有利于組織專業(yè)化經(jīng)營活動，提高效益；有利于建立考核管理人員業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)。
  事業(yè)部制的主要缺點是機構(gòu)重疊，管理人員浪費；易于造成各事業(yè)部之間的本位主義，影響事業(yè)部之間的合作。
  5.矩陣制。
  這是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式。
  其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目公司的領(lǐng)導(dǎo)。
  它的優(yōu)點是：有利于加強各職能部門之間的協(xié)作配合；各項目組可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活變化，組織結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強；有利于根據(jù)任務(wù)性質(zhì)把具有有關(guān)各種專業(yè)知識和技能的人員結(jié)合起來，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。
  缺點是：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動；需要增加項目經(jīng)理，人員較多，機構(gòu)較臃腫；容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門之間關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清。
  矩陣制組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大、房地產(chǎn)開發(fā)項目多、綜合經(jīng)營較強、專業(yè)服務(wù)組較多的房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)，成都市投資公司采取的就是這種組織形式。
  6.多維制。
  這是在矩陣制組織形式的基礎(chǔ)上進一步發(fā)展的一種組織結(jié)構(gòu)，是將專業(yè)劃分的事業(yè)部，按職能劃分的職能部，以及按地區(qū)劃分的地區(qū)管理機構(gòu)三者有機結(jié)合起來的組織形式。
  其特點是按專業(yè)職能地區(qū)劃分的三方面管理機構(gòu)，形成了系統(tǒng)的管理組織體系。
  其優(yōu)點是：通過多維結(jié)構(gòu)把事業(yè)部經(jīng)理、地區(qū)經(jīng)理和職能部門經(jīng)理的管理職能統(tǒng)一和協(xié)調(diào)起來；其缺點是：組織機構(gòu)龐大、復(fù)雜，不容易調(diào)整。
  因而，它僅適合于跨地區(qū)和跨國的物業(yè)管理集團。
  例如萬科地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)都是采取的這種組織形式。
  具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織形式那種更好，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、管理風(fēng)格和管理成本，選擇適合自己企業(yè)的組織形式，沒有**好，只有**適合。
  房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式和房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式是相互影響的，甚至于開發(fā)模式在某種程度上決定了企業(yè)的組織形式。
  一個采用直線制的房地產(chǎn)企業(yè)，美國模式可能是**佳選擇，而不會選擇香港模式，因為你不可能有那樣的精力去管理房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。
  但這也是有前提的、相對的，這取決于企業(yè)的信息化水平和企業(yè)管理的扁平化程度。

  查看全文↓ 2019-02-26 23:10:09
• 147****5645

  你好，好家好房房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，其實不一定非要去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，不論是做新房還是二手房的，關(guān)鍵是能拿到品牌優(yōu)質(zhì)而傭金又高的樓盤資源，這應(yīng)該是每個房產(chǎn)經(jīng)紀人的實際需求；
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  查看全文↓ 2019-02-26 23:10:00

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• 問 **好房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
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  2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析　　2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進的一年。 在政策趨向?qū)捤伞⒔?jīng)濟平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資?！　‰S著市場成交的持續(xù)上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”?！　∨c之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革，經(jīng)過對全年數(shù)據(jù)、政策、房企年報的分析和對房地產(chǎn)行業(yè)的理解，提出以下2014年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢?！　∫?、政策兩極分化：一線政策仍將強化，二、三線城市預(yù)計將適當(dāng)放寬　　三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進過程， 2013 年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)?！　某鞘袑用嫔峡?，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大。　　　　因此，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭取更多時間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，主要與當(dāng)?shù)谿DP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能?！　《⑼顿Y持續(xù)增長　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。　　新開工增速回升緩慢，可能會導(dǎo)致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右?！　》康禺a(chǎn)投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大;2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下?！　?014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且2013年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右?！　∪?、市場依然向好，一線城市：成交量與2013年總體持平，房價將先漲后穩(wěn)　　從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平?！　某山粚用嫔峡矗?013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，估計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平?！　姆績r角度看，一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間;而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢?！　《€城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴張是全方位的?！　某山粚用嫔峡?，受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利好，二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段?！　姆績r角度看，二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要?！　∪€城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲　　從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)?！　∷摹⑼恋厥袌鰧⑾葥P后抑，一二線城市成交量價平穩(wěn)增長　　2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計2014年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控?！　母骶€城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在2013年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長?！　⊥恋貎r格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比2013年有所回落?！　∥?、企業(yè)銷售業(yè)績和融資總量保持增長房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)2013年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降?！　∈紫?，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是2013年房企拿地較多，這些項目預(yù)計將于明年上半年形成集中推案;而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預(yù)計一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機遇全面開啟，眾房企將實現(xiàn)平衡布局?！　∑浯?，房企融資方面，上半年將延續(xù)火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，2013年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。

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• 問 **有潛力的房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
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  中國政府家底是多少呢？不計其數(shù)，主要有以下幾種：一、全國所有的土地、森林、湖泊、礦山等等自然資源，這些資源的價值是不可限量的，政府在非常時刻可能會動用一切手 段，而出售這些國有資產(chǎn)是**簡單、**有成效的辦法；二、政府擁有中央銀行，可以在出現(xiàn) 還債困難時，直接開動印鈔機；三、政府控制了 13326 億美元的外匯儲備；四、政府擁有大 量國有企業(yè)的股權(quán)、其價值數(shù)以萬億計；五、政府每年可以從老百姓手里收取 5 萬億左右的 稅收及其他財政收入，而且只要經(jīng)濟不出現(xiàn)大的波動，這個數(shù)字將會以 15%以上的年均增 長速度增長，政府還擁有加稅的權(quán)利；六、政府擁有軍隊、司法等強制國家機器可以在非常 時期采用強制手段。 中國經(jīng)濟增長的主要潛力：一、中國人口基數(shù)大，市場潛力無窮，消費者盡管很窮，但 是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費支出潛在的市場容量相當(dāng)大；二、中國已經(jīng)出現(xiàn)了富 裕階層，奢侈消費潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場；三、人口素質(zhì)逐步提高， 勞動力素質(zhì)逐步提高，勞動者的技能和生產(chǎn)效率提高的潛力較大；四、國家利用對經(jīng)濟的控 制力，引導(dǎo)市場發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和 技術(shù)基礎(chǔ)；六、城市化是中國未來很長一段時間的主要工作，城市化過程中會有大量的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、公共服務(wù)需求等等一系列需求；七、中國企業(yè)慢慢走向世界、在全 球范圍爭奪資源和市場等等。 中國未來**有前景的行業(yè)是什么？我寫這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、 投資等提供一 些參考性的指導(dǎo)意見。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個行業(yè)： 1、排在第一位的是水務(wù)行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術(shù)等。很多朋友或 許會說，為什么會是水呢？因為水是一種誰也離不開的、不可替代的、再生有較大成本的資 源；而某種資源價值的高低取決于需求和供給之間的關(guān)系，或者說資源的稀缺性。從需求方 面來看， 隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展， 對水的需求是剛性上漲的， 而且水的需求彈性是很小的， 也就是說需求者愿意為了水資源出無窮高的價格；另外 13 億多人的中國，水需求無疑是相 當(dāng)巨大的。 來看供給，中國水資源的供給是相當(dāng)緊缺的，看一些數(shù)據(jù)。中國水資源總量達到 2.8 萬 億立方米，但人均水資源占有量只有 2200 立方米，相當(dāng)于世界人均水平的 1/4；中國的水資 源在時間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面 的原因外，環(huán)境污染正嚴重影響中國的水資源供給；據(jù)官方統(tǒng)計，中國半數(shù)以上的主要水道 都受到污染，水既無法飲用，也無法用于灌溉，現(xiàn)有超過 3 億人（接近中國 1/4 人口）缺乏 干凈的飲用水；據(jù)國家環(huán)?？偩值谋O(jiān)測，2005 年全國七大水系的 411 個地表水監(jiān)測斷面中 有 27%的斷面為劣Ⅴ類水質(zhì)，全國約 1/2 的城市市區(qū)地下水污染嚴重；水體污染實際上減少 了可供人類使用的水資源數(shù)量，人為制造了水資源緊缺。其實，缺水是全世界多數(shù)國家面臨 的問題，我猜想未來戰(zhàn)爭的一個重要起因很可能是大國爭奪水資源。 其實，現(xiàn)在已經(jīng)有外資以高溢價收購或控股中國的水務(wù)項目。8 月 18 日，揚州自來水 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目招標(biāo)，轉(zhuǎn)讓 49%的凈資產(chǎn)價值 1.8 億元，中標(biāo)公司有 30 年的指定區(qū)域內(nèi)供水 特許經(jīng)營權(quán)；共有 4 家水務(wù)公司進行投標(biāo)，跨國公司中法水務(wù)以 8.95 億元的投標(biāo)價格獨占 鰲頭，報價為資產(chǎn)價值的 5 倍左右。8 月 22 日，天津自來水項目 49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估資產(chǎn) 價格為 7 億多元，其中，招標(biāo)方的硬性條款規(guī)定“必須溢價 30%以上” ；在各競標(biāo)公司報價 中，中法水務(wù)為 11.9 億元，威立雅水務(wù) 21.8 億元。對于外資高溢價收購各地水務(wù)項目，有 控制權(quán)的地方政府往往舉雙手贊成： 一是可以增加地方政府的收益， 二是為當(dāng)?shù)匾M了外資， 三是現(xiàn)在沒有提高水價，老百姓沒受影響。不過，這種情況發(fā)展下去，誰也不可能清楚將會 為未來留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會來做慈善，它付出的高溢價**終都會在將來 業(yè)務(wù)中回收。我想中國老百姓未來會發(fā)現(xiàn)水費在他們的生活支出中占了大頭。 所以，大家如果想要進行長期性投資，買一些水資源、水處理、污水設(shè)備生產(chǎn)的企業(yè)股 權(quán)應(yīng)該回報會不錯。從擇業(yè)和選擇專業(yè)方向來看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循 環(huán)利用等應(yīng)該是未來不錯的行業(yè)。 2、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機、郵輪、高檔轎車、高檔消費品、高檔 會所、高檔保健等等。雖然中國整體上并不富裕，但是中國富裕人群的總數(shù)是相當(dāng)驚人的。 中國的富人心態(tài)比較浮躁， 愿意為了奢侈消費出大價錢， 我相信這個行業(yè)未來的發(fā)展不可限 量。 3、排在第三位的是醫(yī)療保健（包括心理咨詢）行業(yè)。由于中國的醫(yī)療行業(yè)實行的基本 上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅 包等問題。其實，我個人覺得中國醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國收入排名第一 的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務(wù)（公務(wù)員） ；在中國好像反過來了， 公務(wù)員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對醫(yī)療的需求是無窮大的，只 要他們能夠支付起醫(yī)療費用，而且隨著人們收入水平的提高，對健康的投資會越來越多。 大家可以看到，中國很多行業(yè)開放基本上按這個軌跡走，起點是政府完全壟斷，慢慢開 放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競爭，再到完全競爭等；而這個行業(yè)專業(yè)人員的市場 價值慢慢隨著市場的開放體現(xiàn)出來了。金融行業(yè)是一個典型的例子，原來政府大包大攬，金 融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著 2003 年以來的金融改革，金融從業(yè)人員的市場價值 很快顯現(xiàn)出來了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實說，金融專業(yè)人員的收入在未來還會 進一步提高，直到這個市場完全體現(xiàn)了專業(yè)人員的價值。 醫(yī)療行業(yè)是中國開放很緩慢的一個行業(yè)， 但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會開放。 當(dāng)然不會像 餐飲行業(yè)那樣完全徹底開放，但是至少會像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營資本進入；等到 行業(yè)開放的時候， 醫(yī)療行業(yè)的專業(yè)人員的市場價值會很快顯現(xiàn)， 一些醫(yī)療機構(gòu)的市場價值也 是令人振奮的。 可惜，從投資角度來看，現(xiàn)在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以 投資；擇業(yè)和專業(yè)角度來看，醫(yī)生、心理咨詢師、制藥等是很不錯的行業(yè)。 4、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃、典當(dāng)、財務(wù)服務(wù)等） 。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級比較高的，意思是按照人 類的需求層面來看，農(nóng)林牧漁業(yè)排在**底層是**基礎(chǔ)的，其次應(yīng)該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、 飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金 融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學(xué)研究、教育、公共服務(wù)（政府機構(gòu)）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個明顯 的特征， 經(jīng)濟增長強勁的時候， 金融業(yè)往往獨占鰲頭， 收入和地位很高； 經(jīng)濟不景氣的時候， 受打擊**大的往往也是金融行業(yè)；當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，只要社會不動蕩，沒有全面的戰(zhàn) 爭，金融業(yè)永遠是行業(yè)的首選。 從投資的角度來看， 現(xiàn)在不是投資金融業(yè)的**佳時期， 因為長期的經(jīng)濟景氣使金融業(yè)企 業(yè)的估值高企，建議謹慎。從選擇專業(yè)和擇業(yè)的角度來看，金融業(yè)是相當(dāng)不錯的行業(yè)，大家 可以大膽進入。 5、排在第五位的是房地產(chǎn)業(yè)。上文中已經(jīng)提高，每個中國人都有一個夢想——擁有一 個屬于自己的家，所以未來幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是會很可觀的。另外，國家很有可 能會學(xué)美國，設(shè)立專門的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)（美國有三大機構(gòu)，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié) 會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會）給中產(chǎn)以上家庭提供擔(dān)保抵押，保證他 們能夠買得起房子，同時推進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產(chǎn)行 業(yè)的前景相當(dāng)不錯。 6、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵窐I(yè)。中國雖然意識形態(tài)控制比較嚴格，但是也不會看 不到開放的機會。廣告、傳媒、娛樂的開放近在咫尺，大家可以作為一個有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè) 來對待；這個行業(yè)**大的缺陷是受管制比較嚴重，容易受到政策變動的影響，不過長期還是 很看好的。 7、排在第七的是資源類（包括有色金屬、礦產(chǎn)、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類（石 油石化電力行業(yè)包括核電） 。這個行業(yè)在中國的前景一定會很好，因為一個國家的經(jīng)濟崛起 肯定要消耗更多的資源、能源等。當(dāng)然，從投資的角度看，能源類企業(yè)是長期投資的上等選 擇。擇業(yè)就不用多說了。 8、第八是教育和培訓(xùn)行業(yè)。中國勞動人口基數(shù)巨大，勞動力技術(shù)技能培養(yǎng)的需求也是 巨大的，這個行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。 8、第八是消費品行業(yè)，我們 13 億人口的剛性消費就會是一個天量數(shù)據(jù)，所以零售、物流、快遞、電子商務(wù)等等應(yīng)該會前景樂觀；但是這個行業(yè)的**大問題是競爭比較充分，隨經(jīng) 濟周期波動比較大。 9、第九是老年服務(wù)業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年營養(yǎng)學(xué)等為老年人服務(wù)的行業(yè)。 中國目前已經(jīng)是老齡社會， 未來老年人的數(shù)量會直線上升。 未來年輕人需要照顧的老年人數(shù) 量越來越多，年輕人唯有依靠社會化專業(yè)服務(wù)才能保證上一代的正常生活。當(dāng)然，這個行業(yè) 目前可投資的產(chǎn)品比較少，但是可以說是一個創(chuàng)業(yè)的好市場。 10、第十是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)是所有行業(yè)的根本。農(nóng)業(yè)**重要，但是農(nóng)業(yè)從業(yè)人口**多，競爭 **充分，國家對農(nóng)業(yè)的保護很多。但是農(nóng)業(yè)投資的回報期長，受氣候等不可抗力影響較大， 非投資的上乘之選。 以上十個行業(yè)判斷只是憑個人的經(jīng)驗作出的，供大家參考。另外需要提醒大家的是，在 所有行業(yè)工作，大家一定要從事該行業(yè)**核心的工作。

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• 問 房地產(chǎn)公司哪家好
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  現(xiàn)在房產(chǎn)公司很多了，也沒有什么信譽好不好啊就是賣出去房子為公司賺到錢你就能掙錢協(xié)力地產(chǎn)，我愛我家 這是成立好幾年的公司了，在房產(chǎn)也以提基本都知道這兩家，我個人覺得協(xié)力很好，挺專業(yè)的效率也高 ，有朋友在那工做說還是不做 可能是運氣好去了一個月就賣出去一套二手房掙了三千呵呵 干這個壓力也挺大的有時候很久都賣不出去呢 工資方面大概這樣，你自己聯(lián)系房源買賣公司是為你提供一個平臺辦理過戶貸款相關(guān)手續(xù)什么的，買房者要付手續(xù)費，你和公司賺的就是這個錢然后和公司按比例分成，如果你賣出去的話3500元的工資很正常，如果你自己不努力賣不出去房子沒有為公司賺到錢 那么公司憑什么給你開那么多啊你說呢，多以可能就給你個幾百元補助之類的呵呵 就是這樣的

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• 問 房地產(chǎn)公司怎么樣？房地產(chǎn)公司前景怎么樣？
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  房地產(chǎn)會有大的震動，不過對于你的工作來說，看你是到公司做什么工作了，如果你是做管理，規(guī)劃等工作的話，我感覺對你的影響不大，如果你去萬科，那就更不用擔(dān)心了，萬科在這次震動中不會有什么損失，反而會成為房地產(chǎn)的巨無霸。

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• 問 新會房地產(chǎn)公司有哪些？【2018年新會房地產(chǎn)公司】
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