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• 133****6318

  一、供求狀況
  供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)**終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：
  A全國房地產(chǎn)總的供求狀況
  B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
  C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況
  D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況
  由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
  二、自身?xiàng)l件
  房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：
  1、位置
  各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。
  房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對于營造別墅則是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。
  房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。

  查看全文↓ 2019-02-24 18:01:05
• 147****0996

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：
  1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展
  經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。
  2、物價(jià)
  房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。
  就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
  從一段較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。
  3、居民收入
  通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

  查看全文↓ 2019-02-24 18:00:58
• 144****7534

  善林金融認(rèn)為主要有一下幾點(diǎn)因素：經(jīng)濟(jì)因素，主要是指國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等；社會(huì)因素，包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費(fèi)心理預(yù)期等；行政與政治因素，主要是國家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對房價(jià)的影響；房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素，房地產(chǎn)生產(chǎn)成本、質(zhì)量、品位、房型、結(jié)構(gòu)、朝向等內(nèi)在因素，體現(xiàn)房地產(chǎn)自身的價(jià)值和使用價(jià)值，會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生決定性影響。

  查看全文↓ 2019-02-24 18:00:42
• 158****4878

  1、區(qū)位因素
  
  區(qū)位因素占主要地位。區(qū)位因素包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等條件，買賣雙方可以與同類房源進(jìn)行對比定價(jià)。
  
  2、房屋自身因素
  
  房屋自身因素主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的房屋環(huán)境能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。
  
  產(chǎn)權(quán)狀況主要分為商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價(jià)格**高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格**低。
  
  樓層對房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層**差，一層次之，三、四層**好；高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高。
  
  朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響。
  
  此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（包括管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響，具體是房屋情況而定。
  
  3、市場因素
  
  市場因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、二手房市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下降。
  
  4、消費(fèi)者心理因素
  
  消費(fèi)者心理因素主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。若非受經(jīng)濟(jì)水平制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，購房者一般不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。
  
  以上所列舉因素是影響房價(jià)的幾個(gè)主要因素，二手房房價(jià)漲落還受其他情況的影響，也許是熟人可以便宜、也許賣方急于出手也會(huì)便宜。小編建議二手房買賣雙方具體情況具體分析，可以出不足的地方進(jìn)行砍價(jià)，也可以以房屋優(yōu)勢進(jìn)行漲價(jià)。

  查看全文↓ 2019-02-24 18:00:37
• 156****0102

  房價(jià)的影響因素很多，如下:
  個(gè)別因素：房屋質(zhì)量、樓層、朝向、地段、建筑類型、規(guī)劃質(zhì)量、建造成本、物業(yè)水平
  環(huán)境因素：噪音、污染、綠化、水環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套設(shè)施
  經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平、通貨膨脹、物價(jià)水平、供求緊張程度
  政策因素：土地供應(yīng)、房改政策、稅收、資金供應(yīng)政策、城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向、
  人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費(fèi)理念和動(dòng)機(jī)社會(huì)文化等

  查看全文↓ 2019-02-24 18:00:31

相關(guān)問題

• 問 臨沂房價(jià)走勢如何 與哪些影響因素有關(guān)
  答

  近日，由于房貸抵稅的消息傳出，猶如在房地產(chǎn)行業(yè)扔下了一顆重磅炸彈，讓平靜多時(shí)的樓市砸開了鍋，就連A股中的地產(chǎn)板塊都出現(xiàn)了罕見的大漲現(xiàn)象，萬科等更是連續(xù)漲停。房地產(chǎn)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，調(diào)控一直貫穿其發(fā)展歷程，市場火爆的時(shí)候需要調(diào)整，行業(yè)低迷的時(shí)候更是需要調(diào)整。而如今，面對數(shù)億平方米的庫存量，以及持續(xù)低迷、分化的市場表現(xiàn)，2015年出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控手段數(shù)量也創(chuàng)新高。 手段一、降息降準(zhǔn) 截止目前為止，2015年央行降準(zhǔn)降息的次數(shù)多達(dá)5次。雖然不能說每一次降準(zhǔn)降息都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)，但是每降一次都會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。 2月4日，中國央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，央行宣布對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。 2月28日，中國央行自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 4月19日，中國人民銀行決定自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。對農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。 5月10日，中國央行宣布自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。 6月28日：降息0.25個(gè)百分點(diǎn)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn) 6月27日，中國央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。 8月26日起，再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動(dòng)上限不變。 中國人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。同時(shí)，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)等不再設(shè)置存款利率浮動(dòng)上限，并抓緊完善利率的市場化形成和調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)央行對利率體系的調(diào)控和監(jiān)督指導(dǎo)，提高貨幣政策傳導(dǎo)效率。 手段二、啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記 3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）開始實(shí)施。 手段三、二套房**降至四成 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，**低**款比例調(diào)整為不低于40%。 同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，**低**比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，**低**比例為30%。 手段四、營業(yè)稅“5”改“2” 3月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅免征年限由5年降低為2年，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。該規(guī)定自2015年3月31日起實(shí)施。 手段五、公積金提取條件放寬 11月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》,報(bào)請國務(wù)院審議,并向社會(huì)征求意見。 新政加大了公積金貸款的支持力度，其中規(guī)定，新規(guī)規(guī)定，職工購買首套自住住房申請貸款的，不再考慮近1年內(nèi)是否提取過住房公積金；計(jì)算貸款額度時(shí)，個(gè)人住房公積金賬戶余額不足7萬元均按照7萬元計(jì)算。 手段六、單獨(dú)二孩政策全面開放 黨的十八屆五中全會(huì)會(huì)議決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。積極開展應(yīng)對人口老齡化行動(dòng)。這是繼2013年十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。 此次政策一出臺(tái)，使得不少人認(rèn)為房地產(chǎn)將再享人口紅利，曾經(jīng)的改善型需求將成為剛需。 手段七、房貸抵稅傳言 相比來說，這則消息對于房地產(chǎn)市場的影響超過了前面一系列政策影響。雖然目前只是傳言，但是也有不少業(yè)內(nèi)人士表示出臺(tái)的可能性非常之高，而且對于當(dāng)下節(jié)節(jié)攀升的庫存壓力也有很好是釋放作用。

• 問 為什么上海房價(jià)會(huì)猛漲 跟什么因素有關(guān)
  答

  上海房價(jià)飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。 在過去的4個(gè)月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤，發(fā)現(xiàn)價(jià)格過一段時(shí)間就漲二三千元/平方米，“已經(jīng)從3萬（元/平方米）看到5萬（元/平方米）了”；春節(jié)過后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學(xué)區(qū)房，三天之內(nèi)，房子總價(jià)跳了5萬。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，比北京、深圳多賣了一倍以上；成交金額也達(dá)到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。 上海二手房市場亦然，共成交36萬套，總計(jì)3046萬平方米，較2014年大增113%，成交金額達(dá)到7678億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數(shù)也遠(yuǎn)超其他城市，二手房市場容量上海排在全國第一。2016年1月，上海房價(jià)同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。 那么，上海房價(jià)為什么快速上漲？ 表面上看，“快速上升的房價(jià)”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動(dòng)力之源。因?yàn)榉績r(jià)上漲，有房群體的資產(chǎn)開始膨脹，凈資產(chǎn)增多?！胺績r(jià)快升”對樓市需求產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：投資效應(yīng)與**門檻降低效應(yīng)。 因?yàn)榉績r(jià)快漲，人們有小套換大套、低總價(jià)換高總價(jià)的強(qiáng)烈意愿，因?yàn)槊娣e越大、總價(jià)越高，同等漲幅，房子增值越明顯。 陳先生前兩年買了一套300萬元的房子（**60萬，按揭240萬），兩年后房價(jià)上漲了50%，那么房子總價(jià)是450萬，賣掉之后，付掉240萬銀行貸款和契稅之后，手頭凈現(xiàn)金200萬元，此時(shí)他可以購買660萬的中高端需求。如果房價(jià)不上漲，從60萬到200萬，如果靠積累的話，需要5-10年以上的時(shí)間?，F(xiàn)在房價(jià)一上漲，從60萬到200萬，一步到位，原來用于積累**的錢可以用來支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場整體呈現(xiàn)這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。 專業(yè)人士表示，上海房價(jià)的飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。一個(gè)解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問題是，上海怎么突然涌現(xiàn)出不計(jì)其數(shù)的“壕”，買中高端和豪宅就像買白菜一樣。這些人的錢到底從哪里來？ 如今股市還很低迷，不可能對當(dāng)前上海樓市起到支撐作用，所以可以排除股市。還有，上海經(jīng)濟(jì)基本面好，富人本來就比較多，其實(shí)也很難解釋這個(gè)現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅(qū)動(dòng)力的話，早幾年中高端和豪宅就應(yīng)該是主力了，不會(huì)等到現(xiàn)在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。 相關(guān)人士還表示，房價(jià)的不斷上漲，買不起房的人更加買不起；有房的剛需群體開始躍升進(jìn)入改善行列。所以**終的結(jié)果是，上海樓市的剛需驅(qū)動(dòng)力越來越弱。 上海房價(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)能改變嗎？ 專業(yè)人士進(jìn)一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來將長期持續(xù)、難以扭轉(zhuǎn)，**終上海將像深圳一樣從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量開發(fā)；近年上海對外來人口的吸引力在全國來說是遙遙**的，這也是公認(rèn)的事實(shí)，供少需多之下，房價(jià)自然上漲。 目前貨幣超發(fā)，股市風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房價(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變。 不久前，上海市公開表示，上海樓市限購措施不會(huì)改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。 業(yè)內(nèi)資深人士指出，這個(gè)規(guī)定對上海房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加中小套型比例措施的出臺(tái)，除了可以通過增加住宅供應(yīng)套數(shù)來大大緩解供求矛盾，抑制房價(jià)過快上漲之外，還可以平抑地價(jià)的過快上漲，因?yàn)閼粜兔娣e段的強(qiáng)制雷同，削弱了各開發(fā)商通過差異化競爭來提升售價(jià)的能力，相應(yīng)地，地價(jià)也會(huì)受到抑制，從長遠(yuǎn)看，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開發(fā)商向運(yùn)營商方向轉(zhuǎn)型。 現(xiàn)階段，上海樓市調(diào)控必須達(dá)到“促成交”和“控房價(jià)”雙重目的?！按俪山弧笔钱?dāng)前上海經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房價(jià)”是上海保持經(jīng)濟(jì)活力和維護(hù)民生的內(nèi)在要求。 但專業(yè)人士指出，如果每個(gè)區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來提**小戶型供應(yīng)，可能達(dá)不到“控房價(jià)”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發(fā)新一輪價(jià)格飆升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4個(gè)月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場相脫離。換個(gè)角度看，其實(shí)是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過了市場需求。在開發(fā)商自由決定的情況下，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫存。而如果整齊劃一實(shí)行中小戶型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強(qiáng)烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市場的供需矛盾的結(jié)果，就是引發(fā)新一輪價(jià)格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對主力，絕對不能輕視。 根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。**終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到滿足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重?cái)D壓，得不到充分滿足。長遠(yuǎn)下去，中高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價(jià)將猛烈上漲。 如今的樓市下剛需買房需要的不僅僅是錢，更重要的是技巧。 1.了解銀行對房貸的態(tài)度 大多數(shù)購房者對市場把握不是太精準(zhǔn)，但是可以通過銀行對貸款的態(tài)度來把握市場，一般來說，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動(dòng)，房價(jià)一般呈上漲趨勢;銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價(jià)一般呈下跌趨勢。 2.買跌不買漲 投資理念一般是“買跌不買漲”，雖然利潤達(dá)不到**大化，但可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在下跌時(shí)買入的價(jià)格肯定低于上漲時(shí)買入的價(jià)格，所以買房應(yīng)該“買跌不買漲”。 3.買“預(yù)期” 購房要學(xué)會(huì)買“預(yù)期”，這樣**潛力比較大。政府的規(guī)劃以及周邊新建**等是影響居住環(huán)境的因素。等到全部配套落實(shí)的時(shí)候，房價(jià)也肯定已經(jīng)包含了這些附加值，房價(jià)肯定也是不會(huì)低的。如果規(guī)劃明確，可早前下手，**好是在政策還未明朗之前買。當(dāng)然，前提條件是消息的來源一定要準(zhǔn)確。 4.不必一步到位 很多人買房所謂的買不起其實(shí)是貪大求全。比如他手上的錢本可以買個(gè)60至70平方米的房子，但他非要買120平方米的房子……諸如此類，在條件不具備的時(shí)候，只能望房興嘆。因此，買房要多比多看，滿足個(gè)人所需，量力支出，這樣才是宜居幸福的居住理念。 5.計(jì)算養(yǎng)房成本 買房不是一次性消費(fèi)，在計(jì)算成本時(shí)，物業(yè)費(fèi)等也是綜合考慮的必然要素。

• 問 房價(jià)走勢如何 影響房價(jià)的因素有哪些
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  商品房作為商品，價(jià)格波動(dòng)受市場供給關(guān)系影響，但是由于其特殊性，政府在政策上會(huì)有一些導(dǎo)向性，那么房價(jià)走勢究竟如何呢？ 商品房作為一種商品，商品的價(jià)格很大程度上是由供求雙方所決定的。但商品住宅具有建設(shè)周期較長、價(jià)值量大、空間固定性等特點(diǎn)，這就使其價(jià)格有了一般商品價(jià)格所沒有的特點(diǎn)。由于商品房的以上特點(diǎn)所以在短時(shí)間內(nèi)房屋的供給是缺乏彈性的，這就是說商品房的價(jià)格很大程度上取決于供給關(guān)系。 2016房價(jià)走勢 買方時(shí)代難迎大漲 決定房價(jià)主要的因素為的供求關(guān)系、未來預(yù)期和貨幣三大因素，這些因素都不支持今年樓價(jià)上漲，多數(shù)二三四線城市已進(jìn)入買方時(shí)代，雖然一線城市剛需穩(wěn)定，但僅靠消費(fèi)需求難以支撐樓價(jià)上行。不過，由于前期經(jīng)濟(jì)刺激尚未完全消化，樓價(jià)大跌的可能性很小，或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有降的發(fā)展態(tài)勢。住房既是消費(fèi)品，也是投資品。在信用貨幣時(shí)代，從根本上說，決定房價(jià)的有供求關(guān)系、未來預(yù)期和貨幣三大因素。 1、從供求看，近年來我國城市建設(shè)如火如荼，很多地方超前規(guī)劃，大面積開發(fā)新區(qū)，住房供給快速增加，供需矛盾得到很大緩解，甚至出現(xiàn)了住房的結(jié)構(gòu)性過剩。京滬深穗等一線城市因?yàn)槊磕甓夹略鲆欢〝?shù)量的落戶人口，所以住房需求估計(jì)仍將保持穩(wěn)定增長。但同時(shí)新房建設(shè)仍在不斷增加，前期大量投資性空置住房也將流向市場。因此，總體而言，一線城市住房供需將趨于平衡。二三四線城市由于住房庫存較大，住房市場已進(jìn)入買方時(shí)代，購房者有較大議價(jià)權(quán)。顯然，供求關(guān)系已難以推動(dòng)房價(jià)再次上漲。 2、從未來預(yù)期看，若大家普遍預(yù)期房價(jià)會(huì)漲，則投資性需求增加，房價(jià)就會(huì)被順勢拉高。但2014年房價(jià)已有所松動(dòng)，樓價(jià)再次上漲的預(yù)期很難形成。而且，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展、股市升溫，投資理財(cái)渠道更加多元，房產(chǎn)的投資需求正面臨全面衰退。特別是2014年底滬深股指的持續(xù)大幅上漲，已將大量資金從樓市流向股市，人們看跌房市、看漲股市的預(yù)期十分明顯。除非再次爆發(fā)通脹，否則房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期很難維持。因此，未來預(yù)期也難以推動(dòng)房價(jià)再次上漲。 3、再看貨幣因素，2015年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)實(shí)施定向調(diào)控、結(jié)構(gòu)性調(diào)控。李克強(qiáng)總理多次表示不會(huì)再推行大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激，而要強(qiáng)力推進(jìn)改革，大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，著力改善民生。因此，推動(dòng)房價(jià)上漲的貨幣因素較弱。 房價(jià)漲跌自有其規(guī)律，我們不能脫離一定的前提條件來判斷房價(jià)走勢。多數(shù)二三四線城市已進(jìn)入“買方市場”時(shí)代，一線城市雖然剛需依然穩(wěn)定，但僅靠消費(fèi)需求難以支持房價(jià)上漲。但是，由于前期經(jīng)濟(jì)刺激尚未完全消化，房價(jià)大跌的可能性也很小，或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

• 問 2015北京房價(jià)走勢漲了多少 跟什么因素有關(guān)
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  2015北京房價(jià)走勢會(huì)瘋狂暴漲？還是一如既往地跌？搜房網(wǎng)整理看漲房價(jià)走勢和看跌房價(jià)的雙方理由，通過分析新政實(shí)施后的市場情況，還你一個(gè)客觀的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，希望有投資或自住打算的購房者提供參考。 從搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的資料顯示，北京房價(jià)自走過2014年的低谷已經(jīng)有上揚(yáng)趨勢，上半年房價(jià)波動(dòng)趨于平緩。 2011-2015年北京房價(jià)走勢圖 2015年上半年北京房價(jià)走勢圖 房價(jià)走勢看漲派： 房價(jià)看漲理由一：二手房交易營業(yè)稅5改2降低購買者成本 新政施行后，持有2~5年的售房者不必再繳納十幾萬的營業(yè)稅，政策寬松與幾年前房價(jià)甚高時(shí)相似，因此隨著政策的放松，2015房價(jià)也會(huì)回復(fù)到歷史高位。 房價(jià)看漲理由二：新政出臺(tái)增強(qiáng)賣房者信心 從政府工作報(bào)告定調(diào)，到一天密集出臺(tái)兩個(gè)通知振興樓市，賣房者信心滿滿的，有國家支持了，還怕跌么？肯定不少人坐地起價(jià)！低了我不賣喲~~~ 房價(jià)看漲理由三：九只地產(chǎn)股漲停 3月30日，“二連發(fā)”政策公布前，A股榮安地產(chǎn)(000517,股吧)、中天城投(000540,股吧)、深深房A、招商地產(chǎn)(000024,股吧)、香江控股(600162,股吧)、金科股份(000656,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、實(shí)達(dá)集團(tuán)(600734,股吧)9只地產(chǎn)股漲停，說明市場對政策變化敏感，新政出臺(tái)后，2015房價(jià)走勢必會(huì)同樣受到刺激而上漲。 房價(jià)看漲理由四：二套房**比例下調(diào)讓需求得到釋放 二套房**比例下調(diào)釋放了改善性住房需求，更多購買者涌入市場，利于拉高2015房價(jià)。 房價(jià)走勢看跌派： 房價(jià)看跌理由一：人口遷出 2015房價(jià)必降 雖然新政可以刺激樓市，但是很多三、四線城市的人口遷出現(xiàn)象嚴(yán)重，人口的流失問題不解決，交易上的政策放松在需求缺失的市場中難以奏效，就像兩記拳頭打在了空氣上。 房價(jià)看跌理由二：銀行不會(huì)執(zhí)行首套房和二套房**低** 新政下調(diào)的是首套房和二套房**低**比例，實(shí)際**要看二手房賣家個(gè)人意愿和銀行對風(fēng)險(xiǎn)的判斷，介于銀行“壞賬率”考慮，大幅降低購房**是否可能比較未知。 房價(jià)看跌理由三：去年信貸政策未令2015房價(jià)上漲 去年下半年，9?30新政放寬了貸款時(shí)對首套房的認(rèn)定——如果第一套的貸款還清了，再新買一套的話貸款**和利率可以按照首套優(yōu)惠來走；11月22日降息后，直到今年2月份，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，70個(gè)城市的房價(jià)大部分還在下跌。這兩個(gè)政策都是從信貸方面進(jìn)行樓市政策放松，但是從房價(jià)上來看，并未受到大影響。那么此次信貸政策放寬，又憑什么能讓2015房價(jià)漲？ 房價(jià)看跌理由四：購買者能力有限 購房**下降意味著月供增多，無論是首套房**比例還是二套房**比例下降，貸款買房者均會(huì)因此增加月還款額，所以一部分購房者未必買賬。 2015房價(jià)走勢溫和派： 房價(jià)走勢溫和理由：泡沫沒了 經(jīng)過幾年的政策調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有什么泡沫了，所以投資回報(bào)不像以前那樣離奇可觀，預(yù)期不高造成入市資金減少，即使政策振奮人心，頂多阻止2015房價(jià)下跌步伐，拉回往年高位除非再有泡沫；而政府工作報(bào)告明確表示“保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”，3月27日國土部也發(fā)文要求完善招拍掛手段，避免異常高價(jià)地，所以泡沫再難有，2015房價(jià)是個(gè)“穩(wěn)”字。 介于市場下跌慣性，短期內(nèi)房價(jià)會(huì)受到“二連發(fā)”影響上浮，但不會(huì)大漲，長期，人口遷入多的城市按照市場需求2015房價(jià)走高，人口流失嚴(yán)重的城市2015房價(jià)能夠止跌就已經(jīng)很不錯(cuò)了。北京的城鎮(zhèn)化步伐也將會(huì)導(dǎo)致2015房價(jià)企穩(wěn)。 所以2015下半年房價(jià)走勢如何還需購房者多揣摩，暴跌或暴漲的可能性都不太大，以為一旦房價(jià)失衡政策總會(huì)干預(yù)市場，另外供需的變化才是影響房價(jià)的關(guān)鍵。

• 問 ??現(xiàn)在的房價(jià)適合買房嗎?影響房價(jià)的因素有哪些?
  答

  今年適合買房嗎在很多人眼里，房價(jià)過高，早晚要回調(diào)。對于房價(jià)高低的預(yù)期，也影響了每個(gè)人買房的決策。如果你預(yù)期5年后房價(jià)暴跌，顯然這五年間你不會(huì)買房；而如果你估計(jì)5年后房價(jià)大漲，肯定會(huì)趁早入市。就來說說中國現(xiàn)在的房價(jià)處于什么階段。房價(jià)讓人琢磨不透，原因是它缺少一個(gè)價(jià)值標(biāo)尺。比如手機(jī)、電腦、雞蛋，豬肉等，這些商品的價(jià)格我們差不多都知道會(huì)在什么范圍浮動(dòng)。有些年，即使肉蛋漲價(jià)，但也不會(huì)偏離價(jià)值太遠(yuǎn)，何況價(jià)格在供需穩(wěn)定后優(yōu)惠回歸均衡。商品房不一樣，說它是商品，但它的成本非常不透明，行業(yè)壁壘很高，供給端壟斷性強(qiáng)。不過，在沒有辦法客觀衡量房價(jià)的情況下，我們還有一把尺子可以用，就是時(shí)間。以時(shí)間為標(biāo)尺，我們可以把房子跟它的自己相比較。我們有各個(gè)國家各個(gè)時(shí)間房價(jià)的歷史數(shù)據(jù)，根據(jù)它的走勢，不說能準(zhǔn)確預(yù)測未來，但至少能總結(jié)出一些規(guī)律。比如說，要是我們知道房價(jià)一般是漲30年跌5年，那數(shù)一數(shù)過去房價(jià)漲了多久，就知道現(xiàn)在該不該買房了。什么樣的人不適合買房1、打算在大城市買房的初入職場新人對于在大城市打拼的職場新人，面對高房價(jià)，無論在經(jīng)濟(jì)上還是閱歷上都比較欠缺，基本都要靠父母的接濟(jì)支撐，在這種情況下，如果再背上房貸，無疑會(huì)增加生活負(fù)擔(dān)，因?yàn)橛行┤诉€款還得靠父母，遇到跳槽的話，收入就會(huì)有斷檔期，還房貸就更難了。其實(shí)不是不讓大家買房，而是教大家不要只盯著北上廣深，還可以考慮一下去房價(jià)相對大城市低一些的二線城市去就業(yè)安居，買房長期看人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，只要有人口流入支撐，樓市才會(huì)形成一個(gè)良性循環(huán)，才不至于變成空頭支票。很多二線城市都在吸引人才和企業(yè)入駐，剛剛畢業(yè)的年輕人可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，規(guī)劃一下發(fā)展方向，說不定能用手里那點(diǎn)有限的資金，建設(shè)出一個(gè)美好的未來呢。2、工作地點(diǎn)不穩(wěn)定的人正如上面所說，買房先要確定自己在哪里發(fā)展，因?yàn)橛行┡笥延捎诠ぷ髟虺Ｄ瓯疾ㄓ诓煌鞘兄g，或者被常年外派，工作地點(diǎn)不穩(wěn)定，建議自己做個(gè)規(guī)劃，以免出現(xiàn)居住地距離上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，或者買了房子卻住不了的情況。3、還款能力不足的人有句話說的好，有多大本事做多大的事，買房也是如此，只能承受100萬，卻想著買200萬的房子，肯定是不現(xiàn)實(shí)的，成天嚷嚷著房價(jià)高買不起也解決不了根本問題。所以買房首先要考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，真到了不得不買的境地，可以適當(dāng)降低購房標(biāo)準(zhǔn)，原來買100平，現(xiàn)在買80平，面積雖小也總比沒有強(qiáng)。但是切記盲目追求完整，忽視自己的還款能力，做買房預(yù)算的時(shí)候可以從兩方面考慮：一、根據(jù)家庭稅后年收入和總房價(jià)作比較，一般房子總價(jià)是家庭年收入6倍以內(nèi)，都是在自己支付能力范圍內(nèi)的，超過這個(gè)范圍的房子都是“超負(fù)荷”住房。二、從房貸月供占家庭收入的比例看，銀行規(guī)定的房貸月供和收入的關(guān)系是：月收入=房貸月供X2，所以房貸月供的極限值是家庭月收入的一半，還款不能超過這個(gè)限值了。家里有老人孩子的，或者注重生活舒適度的人，房貸月供要控制在月收入的三分之一。選戶型的時(shí)候，可以關(guān)注一下戶型可變性，因?yàn)榉孔釉谑褂眠^程中需求在不斷變化，建筑空間要有充分的自由，較好能通過拆、拼、組、變，滿足當(dāng)時(shí)的住房需求，彌補(bǔ)房子面積小的遺憾。4、想買房的中小買家目前，市場和政策城市、區(qū)域分化越來越明顯，上面提到的蘭州，偏遠(yuǎn)郊區(qū)取消了限制，熱門區(qū)域加強(qiáng)了限售，意味著城市內(nèi)部區(qū)域的政策也會(huì)朝著分化的趨勢發(fā)展。對于買房人來說，跟房價(jià)一直漲比起來，不斷分化的樓市不利于作出理性的判斷。“該不該買房”似乎已經(jīng)成了一個(gè)偽命題，現(xiàn)在需要做的事情就是透過復(fù)雜的事件、政策，做出正確的選擇。您**近有想要購買房屋的愿望嗎？如果有的話，那您可要好好判斷一下您**近購買房屋是不是真正的合適，還有，也要看看自己屬不屬于不適合買房子的人群，畢竟，大家情況境遇各不相同。我們在選擇購買房屋的時(shí)候，也要仔細(xì)的考慮思量許久。

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