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  上海房價飆升，從驅動力結構看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。 在過去的4個月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤，發(fā)現價格過一段時間就漲二三千元/平方米，“已經從3萬（元/平方米）看到5萬（元/平方米）了”；春節(jié)過后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學區(qū)房，三天之內，房子總價跳了5萬。 相關數據顯示，2015年上海1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，比北京、深圳多賣了一倍以上；成交金額也達到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。 上海二手房市場亦然，共成交36萬套，總計3046萬平方米，較2014年大增113%，成交金額達到7678億元，各項數據是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數也遠超其他城市，二手房市場容量上海排在全國第一。2016年1月，上海房價同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。 那么，上海房價為什么快速上漲？ 表面上看，“快速上升的房價”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動力之源。因為房價上漲，有房群體的資產開始膨脹，凈資產增多?！胺績r快升”對樓市需求產生兩個效應：投資效應與**門檻降低效應。 因為房價快漲，人們有小套換大套、低總價換高總價的強烈意愿，因為面積越大、總價越高，同等漲幅，房子增值越明顯。 陳先生前兩年買了一套300萬元的房子（**60萬，按揭240萬），兩年后房價上漲了50%，那么房子總價是450萬，賣掉之后，付掉240萬銀行貸款和契稅之后，手頭凈現金200萬元，此時他可以購買660萬的中高端需求。如果房價不上漲，從60萬到200萬，如果靠積累的話，需要5-10年以上的時間?，F在房價一上漲，從60萬到200萬，一步到位，原來用于積累**的錢可以用來支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場整體呈現這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。 專業(yè)人士表示，上海房價的飆升，從驅動力結構看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。一個解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問題是，上海怎么突然涌現出不計其數的“壕”，買中高端和豪宅就像買白菜一樣。這些人的錢到底從哪里來？ 如今股市還很低迷，不可能對當前上海樓市起到支撐作用，所以可以排除股市。還有，上海經濟基本面好，富人本來就比較多，其實也很難解釋這個現象。如果經濟基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅動力的話，早幾年中高端和豪宅就應該是主力了，不會等到現在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。 相關人士還表示，房價的不斷上漲，買不起房的人更加買不起；有房的剛需群體開始躍升進入改善行列。所以**終的結果是，上海樓市的剛需驅動力越來越弱。 上海房價較快上漲的局面短期內能改變嗎？ 專業(yè)人士進一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開發(fā)建設土地已經非常緊張，目前住宅用地已經在逐年減少，并且未來將長期持續(xù)、難以扭轉，**終上海將像深圳一樣從增量開發(fā)轉向存量開發(fā)；近年上海對外來人口的吸引力在全國來說是遙遙**的，這也是公認的事實，供少需多之下，房價自然上漲。 目前貨幣超發(fā)，股市風險大，實體經濟不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房價較快上漲的局面短期內難以改變。 不久前，上海市公開表示，上海樓市限購措施不會改變；供應結構上，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。 業(yè)內資深人士指出，這個規(guī)定對上海房地產市場未來的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應結構增加中小套型比例措施的出臺，除了可以通過增加住宅供應套數來大大緩解供求矛盾，抑制房價過快上漲之外，還可以平抑地價的過快上漲，因為戶型面積段的強制雷同，削弱了各開發(fā)商通過差異化競爭來提升售價的能力，相應地，地價也會受到抑制，從長遠看，這也有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開發(fā)商向運營商方向轉型。 現階段，上海樓市調控必須達到“促成交”和“控房價”雙重目的?！按俪山弧笔钱斍吧虾＝洕椒€(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房價”是上海保持經濟活力和維護民生的內在要求。 但專業(yè)人士指出，如果每個區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來提**小戶型供應，可能達不到“控房價”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產生結構性的去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發(fā)新一輪價格飆升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4個月，整體處于供不應求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結構與當前市場相脫離。換個角度看，其實是該種產品的供應超過了市場需求。在開發(fā)商自由決定的情況下，不會產生系統(tǒng)性的結構性死庫存。而如果整齊劃一實行中小戶型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強烈的內環(huán)內和熱點內中環(huán)板塊，有可能產生結構性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市場的供需矛盾的結果，就是引發(fā)新一輪價格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對主力，絕對不能輕視。 根據新政，中心城區(qū)新增供應用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應將大幅縮水。**終，原本可以在內外環(huán)之間得到滿足的改善需求，被吸引到內環(huán)內和熱點內中環(huán)板塊；原本可以在內環(huán)內和熱點內中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴重擠壓，得不到充分滿足。長遠下去，中高端和豪宅供不應求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價將猛烈上漲。 如今的樓市下剛需買房需要的不僅僅是錢，更重要的是技巧。 1.了解銀行對房貸的態(tài)度 大多數購房者對市場把握不是太精準，但是可以通過銀行對貸款的態(tài)度來把握市場，一般來說，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢;銀行手緊，說明市場風險加大，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。 2.買跌不買漲 投資理念一般是“買跌不買漲”，雖然利潤達不到**大化，但可以降低投資風險。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格，所以買房應該“買跌不買漲”。 3.買“預期” 購房要學會買“預期”，這樣**潛力比較大。政府的規(guī)劃以及周邊新建**等是影響居住環(huán)境的因素。等到全部配套落實的時候，房價也肯定已經包含了這些附加值，房價肯定也是不會低的。如果規(guī)劃明確，可早前下手，**好是在政策還未明朗之前買。當然，前提條件是消息的來源一定要準確。 4.不必一步到位 很多人買房所謂的買不起其實是貪大求全。比如他手上的錢本可以買個60至70平方米的房子，但他非要買120平方米的房子……諸如此類，在條件不具備的時候，只能望房興嘆。因此，買房要多比多看，滿足個人所需，量力支出，這樣才是宜居幸福的居住理念。 5.計算養(yǎng)房成本 買房不是一次性消費，在計算成本時，物業(yè)費等也是綜合考慮的必然要素。

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相關問題

• 問 ??房價跟什么有關?影響房價的因素有哪些?
  答

  一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個**終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產總的供求狀況B本地區(qū)房地產總的供求狀況C全國本類房地產總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產總的供求狀況由于房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。至于其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。二、自身條件房地產自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：1、位置各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產價格與位置優(yōu)劣成正相關。商業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質量優(yōu)良，居于其內又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，通常許視其產業(yè)的性質而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。

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• 問 為什么嘉興樓價越來越高 跟什么因素有關
  答

  2015年對于購房人而言，是積極而快樂的一年。對于嘉興的樓市而言，也是十分熱鬧的一年。今天，我們就從一些大數據看下2015年嘉興的樓市情況。 嘉興樓市交易火爆 創(chuàng)6年新高 據統(tǒng)計顯示，2015年嘉興市本級成交了25982套商品房，二手房成交量為7130套，分別為近6年來的次新高和新高。從去年4月份起，嘉興每月商品房成交量均超過了2000套，而且上演了“越到**后越瘋狂”的場景。 樓市交易的火爆，也帶來了公積金貸款等一系列數據的變化。嘉興市住房公積金管理中心數據顯示，去年全市和市本級公積金貸款發(fā)放戶數和貸款發(fā)放總額均創(chuàng)下了近6年來新高。記者對比發(fā)現，去年全市公積金貸款發(fā)放戶數同比增長近80%；而貸款發(fā)放總額多了1倍，與2010年、2011年、2012年相比甚至增長了2倍以上。 嘉興樓市如此火爆 有哪些刺激因素？ 刺激因素一：樓市新政 這一年樓市的紅火，超出了不少人的預期。在許多房產開發(fā)商看來，這其中的原因除了他們開展“以價換量”的促銷外，也與“3·30新政”、降息降準等各項樓市新政的刺激不無關系。 刺激因素二：剛需旺盛 所有嘉興的購房者中，剛需占了“半壁江山”。市住房公積金管理中心數據顯示，在去年獲得公積金貸款的1.9萬戶家庭中，選擇購買新房的就有1.3萬多戶，占比超過70%多；選擇購買二手房的則為5100多戶，占了20%多。 專家分析認為，嘉興逐漸進入存量房時代，一些房源甚至出現了新房和二手房價格倒掛現象，使得部分購房者直接購買新房，這樣既減少購房成本，又免除了二手房交易的煩瑣。 刺激因素三：公積金貸款更方便 除了全國范圍的大政策外，去年嘉興市住房公積金管理中心先后出臺提高住房貸款**高額度、降低首套房**比例、取消二手房評估手續(xù)、實行省內異地貸款等近10項惠民新政。 僅以異地貸款為例，已有134戶在省內其他地市繳存公積金的職工家庭在嘉興置業(yè)，貸款金額5000萬元，異地貸款發(fā)放戶數居全省第一。 為確保符合政策規(guī)定的繳存職工公積金“應提盡提”、“應貸盡貸”，嘉興市公積金管理中心積極采取應對措施。一方面，在全省率先通過商業(yè)銀行流動性資金授信，與建行、工行、中行、農行、交行5家銀行協(xié)議使用資金額度25億元；另一方面，在全省率先與財政部門合作，拆借財政資金2個億，支持公積金貸款。此外，經過各方努力，從各縣（市）調劑到市本級資金2.4億元，實現了全市資金統(tǒng)籌使用。 利率低，需求大，也難怪2015年的嘉興樓市如此火爆了。

• 問 2015北京房價走勢漲了多少 跟什么因素有關
  答

  2015北京房價走勢會瘋狂暴漲？還是一如既往地跌？搜房網整理看漲房價走勢和看跌房價的雙方理由，通過分析新政實施后的市場情況，還你一個客觀的房地產現狀，希望有投資或自住打算的購房者提供參考。 從搜房網數據中心的資料顯示，北京房價自走過2014年的低谷已經有上揚趨勢，上半年房價波動趨于平緩。 2011-2015年北京房價走勢圖 2015年上半年北京房價走勢圖 房價走勢看漲派： 房價看漲理由一：二手房交易營業(yè)稅5改2降低購買者成本 新政施行后，持有2~5年的售房者不必再繳納十幾萬的營業(yè)稅，政策寬松與幾年前房價甚高時相似，因此隨著政策的放松，2015房價也會回復到歷史高位。 房價看漲理由二：新政出臺增強賣房者信心 從政府工作報告定調，到一天密集出臺兩個通知振興樓市，賣房者信心滿滿的，有國家支持了，還怕跌么？肯定不少人坐地起價！低了我不賣喲~~~ 房價看漲理由三：九只地產股漲停 3月30日，“二連發(fā)”政策公布前，A股榮安地產(000517,股吧)、中天城投(000540,股吧)、深深房A、招商地產(000024,股吧)、香江控股(600162,股吧)、金科股份(000656,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、保利地產(600048,股吧)、實達集團(600734,股吧)9只地產股漲停，說明市場對政策變化敏感，新政出臺后，2015房價走勢必會同樣受到刺激而上漲。 房價看漲理由四：二套房**比例下調讓需求得到釋放 二套房**比例下調釋放了改善性住房需求，更多購買者涌入市場，利于拉高2015房價。 房價走勢看跌派： 房價看跌理由一：人口遷出 2015房價必降 雖然新政可以刺激樓市，但是很多三、四線城市的人口遷出現象嚴重，人口的流失問題不解決，交易上的政策放松在需求缺失的市場中難以奏效，就像兩記拳頭打在了空氣上。 房價看跌理由二：銀行不會執(zhí)行首套房和二套房**低** 新政下調的是首套房和二套房**低**比例，實際**要看二手房賣家個人意愿和銀行對風險的判斷，介于銀行“壞賬率”考慮，大幅降低購房**是否可能比較未知。 房價看跌理由三：去年信貸政策未令2015房價上漲 去年下半年，9?30新政放寬了貸款時對首套房的認定——如果第一套的貸款還清了，再新買一套的話貸款**和利率可以按照首套優(yōu)惠來走；11月22日降息后，直到今年2月份，根據國家統(tǒng)計局公布的數據，70個城市的房價大部分還在下跌。這兩個政策都是從信貸方面進行樓市政策放松，但是從房價上來看，并未受到大影響。那么此次信貸政策放寬，又憑什么能讓2015房價漲？ 房價看跌理由四：購買者能力有限 購房**下降意味著月供增多，無論是首套房**比例還是二套房**比例下降，貸款買房者均會因此增加月還款額，所以一部分購房者未必買賬。 2015房價走勢溫和派： 房價走勢溫和理由：泡沫沒了 經過幾年的政策調整，中國房地產市場已經沒有什么泡沫了，所以投資回報不像以前那樣離奇可觀，預期不高造成入市資金減少，即使政策振奮人心，頂多阻止2015房價下跌步伐，拉回往年高位除非再有泡沫；而政府工作報告明確表示“保持房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展”，3月27日國土部也發(fā)文要求完善招拍掛手段，避免異常高價地，所以泡沫再難有，2015房價是個“穩(wěn)”字。 介于市場下跌慣性，短期內房價會受到“二連發(fā)”影響上浮，但不會大漲，長期，人口遷入多的城市按照市場需求2015房價走高，人口流失嚴重的城市2015房價能夠止跌就已經很不錯了。北京的城鎮(zhèn)化步伐也將會導致2015房價企穩(wěn)。 所以2015下半年房價走勢如何還需購房者多揣摩，暴跌或暴漲的可能性都不太大，以為一旦房價失衡政策總會干預市場，另外供需的變化才是影響房價的關鍵。

• 問 二手房價格跟什么因素有關？有什么標準么？
  答

  影響房地產價格的一般因素有社會因素,經濟因素,政治因素,其他因素1）社會因素：人口狀況,社會穩(wěn)定狀況,城市化,房地產投機；2）經濟因素：國民經濟水平和發(fā)展趨勢,財政政策及金融環(huán)境,稅負；3）政治因素：土地制度及政策,房地產價格政策,土地出讓方式、出讓期限,行政級別及隸屬變更；4）其他因素：心理因素,國際因素,特殊因素.

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• 問 購房如何看綠化率 跟什么因素有關
  答

  時至炎熱的夏季，杭州購房一族選房時，置業(yè)原則可以稱之為“一寶”。那就是綠化率。高綠化率，在這炎炎夏日，對于小區(qū)業(yè)主來說，綠樹不為是避暑的一件好事。如何了解小區(qū)的綠化率呢，現在我們就來討論這個問題。 綠化率與綠化覆蓋率、綠地率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經濟指標，但三者的涵義卻各不相同。綠化率是規(guī)劃指標，指的是規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。而綠地率是指“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地及地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。根據園林專家介紹，綠化率其實是一個并不規(guī)范和準確的用詞，在國家關于園林綠化的用語中，準確地應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”。因此購房者購房時需要問清開發(fā)商承諾的綠化到底用的是哪一種方式，特別注意不要把綠化覆蓋率與綠化率混淆。 較低的建筑密度與建筑容積率能有效地保證住宅的通風、采光、換氣及視野的通透性，減小建筑空間給人的壓抑感。那么兩者具體又是如何界定的呢? 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。容積率與房價是息息相關的，因為容積率越低，說明單位建筑面積占用的土地面積越大，這一點便是同一地段住宅的價格會相差迥異的原因。另外，由于容積率的降低，綠化率、小區(qū)公共活動空間便會隨之增加，從而提升了居住質量，容積率低、品質高的住宅，由于其價值內涵高，其表現出的價格相對較高，而且**潛力也很大;而高容積率的住宅，往往其土地成本得到稀釋，價格就有了下降空間。 建筑密度即建筑覆蓋率，是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。這個比值越小，說明小區(qū)活動場所、綠地等面積越大，也就意味著小區(qū)的居住生活質量就會越高。 綠化率高，如初有遮陰的樓盤成為必不可少，當下巢湖樓市中的絕大部分樓盤住宅綠化率都在30%以上，但不僅僅要的是個數字，具體落到實處的綠植才是關鍵。 住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。購房者不要被什么這園林那風格唬住，也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到呢，所以購房者擦亮眼睛，仔細挑選是關鍵。