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• 146****0349

  一、什么是房屋質(zhì)量問題？
  房屋質(zhì)量問題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。
  由此定義可知，并不是所有可見的房屋瑕疵都是質(zhì)量缺陷，比如細微裂縫，非常微小的傾斜。如果這些瑕疵在工程建設標準容許的范圍內(nèi)，則不構成質(zhì)量問題，購房者只能容忍。
  二、商品房質(zhì)量糾紛如何處理？
  針對有關房屋質(zhì)量糾紛，購房者可以采取以下措施，維護自己的合法權益：
  1、對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結構質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題
  在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條的規(guī)定主張自己的權利，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時質(zhì)量問題，承擔商品房保修責任。購房者可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應當負賠償責任。
  2、對開發(fā)商交付的房屋屬于主體結構質(zhì)量不合格的
  這種情形應先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應承擔賠償責任。
  也就是說，對于房屋質(zhì)量糾紛，購房者可以先同開發(fā)商進行協(xié)商解決，如果不能達成合意，可以到相關部門，例如消費者權利保護機構進行投訴。
  此外，對購房者的正當要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴，這是解決糾紛比較穩(wěn)妥和有效的方法。
  二、商品房質(zhì)量糾紛如何收集證據(jù)？
  要避免房屋質(zhì)量困擾，在商品房質(zhì)量糾紛中獲得更大的權益，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。
  （1）簽好質(zhì)量條款
  如今購房者購買的大多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質(zhì)量留個心眼。
  （2）保留驗房手續(xù)
  辦理交房入住手續(xù)時，購房者應要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務的書面文件。
  若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認并加蓋公章。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。
  （3）注意保留相關憑證的證據(jù)
  購房者實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，首先要分析該質(zhì)量問題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是裝修造成的問題。如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照有關規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房者應向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發(fā)票和相關書面憑證。

  查看全文↓ 2019-01-25 15:35:21
• 147****9778

  第一,分清責任主體,房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個主體:開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡單地說,開發(fā)商對房屋承擔質(zhì)量保證責任;物業(yè)公司通常對小區(qū)內(nèi)公共部位承擔一般的維修、管理義務;而建筑施工單位基于施工合同向開發(fā)商承擔質(zhì)量保證責任。只有開發(fā)商基于商品房買賣合同向購房人承擔質(zhì)量保證責任。所以說,如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題應向開發(fā)商提出。
  第二,慎重要求退房,商品房買賣合同解釋》規(guī)定:“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持?！钡?3條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和要求賠償損失的,應予支持?！币簿褪钦f無論在竣工驗收階段還是在房屋交付使用后,只要出現(xiàn)房屋主體結構不合格或嚴重影響正常居住使用,購房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實踐中,主體結構不合格不能通過驗收的情況并不多見。作為購房人在入住后欲證明房屋主體不合格,往往須通過鑒定,但高額的鑒定費也往往會令購房人望而止步。且何為“嚴重影響正常居住使用”亦無明確法律規(guī)定。因此,法院因房屋存在質(zhì)量問題判決退房的亦不多見。但購房人針對房屋存在的質(zhì)量問題依追究開發(fā)商的一般質(zhì)量保證責任,并要求其對造成的損失依法賠償,只要事實清楚、證據(jù)充分,一般會得到法院的支持。
  第三,注意收集證據(jù),爭取糾紛處理中的主動。如何收集證據(jù)是購房人**頭疼的問題,可采取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法,必要時可請公證機關進行公證等方式收集證據(jù)。另外,向開發(fā)商提出的關于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量以書面形式。這樣,一方面可以證明該房屋當時存在何種質(zhì)量問題及質(zhì)量問題的狀況;另一方面還可以證明購房人在訴訟時效期間內(nèi)向開發(fā)商提出了質(zhì)量問題及解決請求。據(jù)此,可避免因超過訴訟時效而得不到法院的保護,為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭議做出必要的準備。

  查看全文↓ 2019-01-25 15:35:12
• 138****4886

  商品房質(zhì)量問題，須根據(jù)其性質(zhì)和嚴重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規(guī)定，商品房質(zhì)量問題通?？煞譃橐韵氯N情形：
  一、房屋主體結構質(zhì)量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。
  《解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這里的所謂主體結構質(zhì)量不合格包括兩種情況：
  1、房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量一起進行驗收，驗收合格的應該簽署質(zhì)量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。
  《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?br/>《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”
  因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
  2、房屋交付使用后，不論是否在保修期內(nèi)，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎工程和主體結構質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤螅彿咳苏J為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構必須具備相應的資質(zhì)，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
  二、不論是否在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
  《解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
  這種情形既不是明顯的主體結構質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于兩種情形之間的情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定：
  1、看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失。
  2、經(jīng)修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。
  3、經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。
  三、在保修期內(nèi)，保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。
  《解釋》第13條第2款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?br/>這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
  《建筑法》第60條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復?！?br/>國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！?br/>建設部《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定：“銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。”第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的**低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的**低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任?！?br/>一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
  除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù)；三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù)；四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。
  四、過了保修期，可自行維修，亦可通過質(zhì)檢追究責任。
  在過了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權性質(zhì)來判斷，若發(fā)生在單個業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可通過自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務來對其進行維修；如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進行維修，費用由相應業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項維修資金。
  也就是說，在保修期外出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，雖然通過自行聘請維修人員來進行維修，但如果情況比較嚴重，可經(jīng)過相關質(zhì)量檢測單位檢測后再判斷責任方，追究責任。如果是涉及到主體結構一類，危及業(yè)主人身安全的質(zhì)量問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質(zhì)量檢測機構核驗，并做出定論后，可要求退房，如果因此而造成人員和財產(chǎn)損失，可要求相應賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。
  五、購房者要避免房屋質(zhì)量困擾，在簽合同時房屋質(zhì)量賠償一定要寫進合同。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這兩書可以作為商品房購銷合同的補充約定，其中具體的保修期限也可以由雙方協(xié)商約定，因為法律規(guī)定的時間年限是**低限度，購房者可以根據(jù)自己的情況，向開發(fā)商要求加長某些部位的保修時間。而那些購買所謂“尾房”的消費者，更要切記將保修期限的起始日期約定清楚。
  建設部《關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》中規(guī)定“建設單位（含開發(fā)企業(yè)，下同）是住宅工程質(zhì)量的第一責任者，對建設的住宅工程的質(zhì)量全面負責?！币虼?，開發(fā)商首先要對房屋質(zhì)量負責。
  該《意見》還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容以及保修賠償方式等相關條款。保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負責查明責任，并組織有關責任方解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責任的，開發(fā)企業(yè)也應先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用?！币虼?，因住宅工程質(zhì)量原因所造成的退房、保修以及保修賠償方式等，都應在開發(fā)企業(yè)的房屋買賣合同中以條款形式明確規(guī)定。簽合同時，購房者注意要在合同中約定解決質(zhì)量問題的具體辦法。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內(nèi)容。
  入住后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應首先采取主動積極的態(tài)度，與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。**重要的是消費者在發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題以后，一定要注意保留證據(jù)。首先，一定在保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，如拍攝相關照片，并書面記錄質(zhì)量問題的嚴重程度。造成的損失情況等，可請質(zhì)量監(jiān)督部門對原因和損失數(shù)額做出鑒定，作為支持賠償?shù)淖C據(jù)，盡可能請物業(yè)管理公司、鄰居或居委會有關人員簽名證實。其次，應以掛號信的形式向發(fā)展商發(fā)出書面通知，要求發(fā)展商前來修復，并告之其損失情況。每次修復情況，包括修復時間，具體人員采取的措施及修復效果等都作好書面的記錄并請相關人員簽名，在開發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督站及業(yè)主處分別備案；返修完畢后，由開發(fā)商聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位，與設計、施工單位、業(yè)主代表或業(yè)主自己邀請的專家，聯(lián)合驗收。**后可以據(jù)此向開發(fā)商據(jù)實索賠。

  查看全文↓ 2019-01-25 15:35:04

相關問題

• 問 商品房房屋質(zhì)量糾紛該如何解決?怎么投訴? 
  答

  房產(chǎn)的糾紛在我們的日常生活中那已經(jīng)是一件很普遍的事情了，糾紛的雙方爭執(zhí)不下，但是問題還是要解決的，解決糾紛該找哪個部門呢?解決購房過程中發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協(xié)商解決。協(xié)商就是指雙方當事人協(xié)商解決問題。(2)調(diào)解解決。根據(jù)一方當事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人相互諒解，達成和解協(xié)議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或者爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

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• 問 ??發(fā)生商品房質(zhì)量問題糾紛該如何解決?如何投訴?
  答

  房子出現(xiàn)質(zhì)量問題可以向房屋安全鑒定所等機構申請鑒定。若真存在問題的，可以先與銷售方協(xié)商解決。若協(xié)商不成的，可以搜集相關證據(jù)依法向人民法院提起民事訴訟維權，追究對方的違約責任。法律依據(jù)：《合同法》第八條　【依合同履行義務原則】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。第一百零七條　【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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• 問 商品房有質(zhì)量問題該如何解決？
  答

  （一）違規(guī)房屋質(zhì)量問題違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準。這類房屋質(zhì)量問題是目前**常見，也**容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風道不通；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內(nèi)墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開發(fā)商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。在實踐中，如果開發(fā)商能夠切實本著服務業(yè)主，質(zhì)量至上的態(tài)度，勇于承擔責任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。（二）違約房屋質(zhì)量問題這類房屋質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質(zhì)量標準。這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。（三）使用房屋質(zhì)量問題這類質(zhì)量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應當由購房人（或使用人）自行承擔相應責任。購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以避免給他人及自身造成損失。

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• 問 商品房墻面開裂該如何解決？
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  商品房墻體開裂維修多次還裂，說明處理時沒有找到根本原因或處理方法不正確。下面，把墻體出現(xiàn)裂縫的原因和處理方案做一個系統(tǒng)的描述。再根據(jù)具體情況，拿出修理方案。墻面裂縫是建筑結構的墻體部分產(chǎn)生的開裂現(xiàn)象，按照材料自身材質(zhì)的不同，可以分為如下四種:1、混凝土墻面裂縫;2、磚砌體墻面裂縫;3、新型隔墻板裂縫，如GRC板、石膏板裂縫等;4、不同材質(zhì)墻體產(chǎn)生的裂縫，如混凝土與磚砌體間的開裂——此類裂縫常出現(xiàn)，如施工洞裂縫等。房屋墻面裂縫的原因1、修建時出現(xiàn)的原因：地基不均勻下沉引起的墻體裂縫、工程設計不合理造成的墻體裂縫、砌體剛度或強度不足、施工沒有達到規(guī)范等；2、裝修原因：基層有裂縫，裝修后墻面開裂；裝修不當、接縫處理不到位、涂抹不均勻等。房屋墻面裂縫修補方法1、壓力灌漿法：對于空鼓嚴重的墻面，可以用空氣壓縮機將粘合劑灌人磚墻裂縫內(nèi)，將開裂的墻重新粘合在一起，再處理膩子、刷漆；也可以直接鏟除空鼓部位、重新抹灰；2、外力修補法：將原有的縫隙打開，用彈性膩子修補，再用白乳膠粘貼嵌縫帶，然后待干透后再處理膩子、刷漆；大面積的裂縫，將開裂的墻面基底做出一個“V”形狀，彈性膩子對基底進行修補、找平，再刷彈性漆。在處理墻面時，使用優(yōu)質(zhì)界面劑刷涂基層，也能有效的避免裂縫的再次出現(xiàn)。如何預防墻面裂縫1、合理處理原有墻面：為了**大限度防止日后墻面開裂，無論新房、舊房，**好將原有墻面膩子涂層全面鏟除；2、嚴格控制施工過程：（1）嚴格按照程序施工：墻體裂縫處理、刷一遍界面劑、石膏找平、粘貼嵌縫帶、刮2－3遍膩子、打磨、刷底漆、找補打磨、刷兩至三遍面漆。（2）嚴格按照墻面找平工作施工：不可一次性找平，而應分多次進行。誤差較大的地方，一般先用石膏找平，再用膩子分2－3次找平。（3）涂抹時控制兌水量：按照產(chǎn)品的廠家使用說明書適量加水；3、選擇優(yōu)質(zhì)材料：在選用材料時，一定要通過正規(guī)銷售渠道購買，選用質(zhì)量合格的建材產(chǎn)品，并嚴格按照產(chǎn)品說明進行使用。

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• 問 購買商品房常見糾紛有哪些 如何解決這些糾紛
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  花了一家人半輩子的積蓄終于買下一套房，以為就高枕無憂了。其實購房之后，稍有疏忽，可能還會碰到其他問題。由于目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)公司運作很不規(guī)范，加上國家或地方一些房地產(chǎn)相應政策、法律法規(guī)不明朗，購房者在購房過程中常常與房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商發(fā)生糾紛。比如購買商品房糾紛，常見的就有五大類型，看看以下內(nèi)容，或許對你有所幫助。 購買商品房常見五大糾紛主要包括： 一、關于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛 二、關于期房不能按期交付的糾紛 三、關于購房面積的糾紛 四、關于房屋質(zhì)量的糾紛 五、關于物業(yè)管理方面的糾紛 一、關于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛 購房者要謹防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。 現(xiàn)在購房者一般都知道買房時要看“五證”(《國有土地使用證》、《商品房預售(銷售)許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》)和“兩書”(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》)，但卻忽略其內(nèi)容或無法判斷其真實性。 購房者對證書的內(nèi)容應注意以下幾個方面： 1、所購商品房是否在《商品房預(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號。 2、《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。 3、所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。 4、所購房屋是否在《建設用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。 這里需要注意的是，購房者要識別產(chǎn)權證的真假。真的產(chǎn)權證大體印制精細，假的產(chǎn)權證一般做工粗糙，購房者可到發(fā)證機關查驗產(chǎn)權證號碼是否與發(fā)證機關的檔案記錄相一致，還可對著光亮處觀察證書所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權證的發(fā)證機關應為市(縣)人民政府、市(縣)房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部門所發(fā)的產(chǎn)權證都是非法無效的，另外，購房者不能一看到發(fā)證機關為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實了，一定要看是哪一級政府，鄉(xiāng)級政府的產(chǎn)權證（鄉(xiāng)產(chǎn)權）是得不到國家保護的。 二、關于期房不能按期交付的糾紛 開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金投入，開發(fā)商的自有資金一般只占開發(fā)項目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來源于銀行貸款和預售房屋所得的售房款。這樣如果開發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預售情況不佳，那么就會直接影響工程進度，開發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。 一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應首先確定不能按期交房的原因，如確屬開發(fā)商方面的責任，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期，讓開發(fā)商在該寬限期內(nèi)繼續(xù)履行合同。當開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時，購房者有權解除合同。 所以，購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定： 1、開發(fā)商應于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。 2、如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。 3、如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權解除合同，并有權要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。 三、關于購房面積的糾紛 在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛，若購房者此時對所購的房屋進行了裝修，法律上將購房者這種裝飾裝修行為認定為同意接受合同中有關房屋面積增減部分，購房者只能聽從開發(fā)商的擺布。因此，購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。 以北京市為例，雖曾出臺過按使用面積計算商品房售價的規(guī)定，但目前商品房銷售仍多以建筑面積為計算單位，而購房者通常只能測量出所購房屋的使用面積，對于一般購房者來說，計算出包括套內(nèi)建筑面積和應分攤的共用建筑面積在內(nèi)的銷售建筑面積實在是一件相當難的事。而等房地局勘察測繪所的測量結果出來，也許是幾年后的事，等發(fā)現(xiàn)問題時，由于時間太久，購房者有時都找不到投訴對象。 關于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結算，多退少補；若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍（如3%）應視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。 四、關于房屋質(zhì)量的糾紛 與房屋面積糾紛相比，房屋質(zhì)量糾紛在認定賣方違約責任上較為明晰一些。目前國家對《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時可請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進行實地檢查。 五、關于物業(yè)管理方面的糾紛 物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者（業(yè)主）與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費的多少為**常見。 對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務。 在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權利和義務。購房者應該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權利修改管理公約的有關條款，并且有權利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權利和義務，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。 目前關于維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應該與服務的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權對收費的數(shù)額和服務的項目與質(zhì)量提出修改意見。 購房者應保留對物業(yè)管理公司的選擇權。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權利，以使損失減小到**小程度。 看了以上內(nèi)容，你是不是對購買商品房糾紛有所了解，特別是這常見五大類，要小心繞開哦。