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• 135****8472

  花了一家人半輩子的積蓄終于買下一套房，以為就高枕無憂了。其實購房之后，稍有疏忽，可能還會碰到其他問題。由于目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)公司運作很不規(guī)范，加上國家或地方一些房地產(chǎn)相應政策、法律法規(guī)不明朗，購房者在購房過程中常常與房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商發(fā)生糾紛。比如購買商品房糾紛，常見的就有五大類型，看看以下內(nèi)容，或許對你有所幫助。 購買商品房常見五大糾紛主要包括： 一、關(guān)于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛 二、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛 三、關(guān)于購房面積的糾紛 四、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛 五、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛 一、關(guān)于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛 購房者要謹防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。 現(xiàn)在購房者一般都知道買房時要看“五證”(《國有土地使用證》、《商品房預售(銷售)許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》)和“兩書”(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》)，但卻忽略其內(nèi)容或無法判斷其真實性。 購房者對證書的內(nèi)容應注意以下幾個方面： 1、所購商品房是否在《商品房預(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號。 2、《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。 3、所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。 4、所購房屋是否在《建設用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。 這里需要注意的是，購房者要識別產(chǎn)權(quán)證的真假。真的產(chǎn)權(quán)證大體印制精細，假的產(chǎn)權(quán)證一般做工粗糙，購房者可到發(fā)證機關(guān)查驗產(chǎn)權(quán)證號碼是否與發(fā)證機關(guān)的檔案記錄相一致，還可對著光亮處觀察證書所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)應為市(縣)人民政府、市(縣)房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部門所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是非法無效的，另外，購房者不能一看到發(fā)證機關(guān)為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實了，一定要看是哪一級政府，鄉(xiāng)級政府的產(chǎn)權(quán)證（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）是得不到國家保護的。 二、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛 開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金投入，開發(fā)商的自有資金一般只占開發(fā)項目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來源于銀行貸款和預售房屋所得的售房款。這樣如果開發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預售情況不佳，那么就會直接影響工程進度，開發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。 一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應首先確定不能按期交房的原因，如確屬開發(fā)商方面的責任，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期，讓開發(fā)商在該寬限期內(nèi)繼續(xù)履行合同。當開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時，購房者有權(quán)解除合同。 所以，購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定： 1、開發(fā)商應于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。 2、如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。 3、如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。 三、關(guān)于購房面積的糾紛 在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛，若購房者此時對所購的房屋進行了裝修，法律上將購房者這種裝飾裝修行為認定為同意接受合同中有關(guān)房屋面積增減部分，購房者只能聽從開發(fā)商的擺布。因此，購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。 以北京市為例，雖曾出臺過按使用面積計算商品房售價的規(guī)定，但目前商品房銷售仍多以建筑面積為計算單位，而購房者通常只能測量出所購房屋的使用面積，對于一般購房者來說，計算出包括套內(nèi)建筑面積和應分攤的共用建筑面積在內(nèi)的銷售建筑面積實在是一件相當難的事。而等房地局勘察測繪所的測量結(jié)果出來，也許是幾年后的事，等發(fā)現(xiàn)問題時，由于時間太久，購房者有時都找不到投訴對象。 關(guān)于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結(jié)算，多退少補；若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍（如3%）應視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。 四、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛 與房屋面積糾紛相比，房屋質(zhì)量糾紛在認定賣方違約責任上較為明晰一些。目前國家對《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時可請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進行實地檢查。 五、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛 物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者（業(yè)主）與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費的多少為**常見。 對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務。 在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務。購房者應該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。 目前關(guān)于維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應該與服務的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權(quán)對收費的數(shù)額和服務的項目與質(zhì)量提出修改意見。 購房者應保留對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到**小程度。 看了以上內(nèi)容，你是不是對購買商品房糾紛有所了解，特別是這常見五大類，要小心繞開哦。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:00

相關(guān)問題

• 問 ??商品房房屋質(zhì)量糾紛該如何解決?如何投訴?
  答

  一、什么是房屋質(zhì)量問題？房屋質(zhì)量問題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。由此定義可知，并不是所有可見的房屋瑕疵都是質(zhì)量缺陷，比如細微裂縫，非常微小的傾斜。如果這些瑕疵在工程建設標準容許的范圍內(nèi)，則不構(gòu)成質(zhì)量問題，購房者只能容忍。二、商品房質(zhì)量糾紛如何處理？針對有關(guān)房屋質(zhì)量糾紛，購房者可以采取以下措施，維護自己的合法權(quán)益：1、對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條的規(guī)定主張自己的權(quán)利，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時質(zhì)量問題，承擔商品房保修責任。購房者可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應當負賠償責任。2、對開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的這種情形應先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應承擔賠償責任。也就是說，對于房屋質(zhì)量糾紛，購房者可以先同開發(fā)商進行協(xié)商解決，如果不能達成合意，可以到相關(guān)部門，例如消費者權(quán)利保護機構(gòu)進行投訴。此外，對購房者的正當要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴，這是解決糾紛比較穩(wěn)妥和有效的方法。二、商品房質(zhì)量糾紛如何收集證據(jù)？要避免房屋質(zhì)量困擾，在商品房質(zhì)量糾紛中獲得更大的權(quán)益，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。（1）簽好質(zhì)量條款如今購房者購買的大多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質(zhì)量留個心眼。（2）保留驗房手續(xù)辦理交房入住手續(xù)時，購房者應要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務的書面文件。若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認并加蓋公章。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。（3）注意保留相關(guān)憑證的證據(jù)購房者實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，首先要分析該質(zhì)量問題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是裝修造成的問題。如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照有關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房者應向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發(fā)票和相關(guān)書面憑證。

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• 問 商品房房屋質(zhì)量糾紛該如何解決?怎么投訴? 
  答

  房產(chǎn)的糾紛在我們的日常生活中那已經(jīng)是一件很普遍的事情了，糾紛的雙方爭執(zhí)不下，但是問題還是要解決的，解決糾紛該找哪個部門呢?解決購房過程中發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協(xié)商解決。協(xié)商就是指雙方當事人協(xié)商解決問題。(2)調(diào)解解決。根據(jù)一方當事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人相互諒解，達成和解協(xié)議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或者爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

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• 問 征地糾紛如何解決
  答

  征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，對補償標準有爭議的，可以向縣級以上地方人民政府申請協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。土地管理法實施條例第二十五條　征收土地方案經(jīng)依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝Ｊ?、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

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• 問 ??發(fā)生商品房質(zhì)量問題糾紛該如何解決?如何投訴?
  答

  房子出現(xiàn)質(zhì)量問題可以向房屋安全鑒定所等機構(gòu)申請鑒定。若真存在問題的，可以先與銷售方協(xié)商解決。若協(xié)商不成的，可以搜集相關(guān)證據(jù)依法向人民法院提起民事訴訟維權(quán)，追究對方的違約責任。法律依據(jù)：《合同法》第八條　【依合同履行義務原則】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。第一百零七條　【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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• 問 商品房買賣中有哪些退房糾紛案 如何避免這些糾紛
  答

  【案情摘要】 2000年11月16日，原告就購買被告開發(fā)的某大廈某號商品房與被告簽定《商品房購銷合同》。按照合同約定，被告應當于2001年10月31日前將原告所購房屋交付原告使用，但在交房時，原告因被告未按合同約定的期限向原告交付房屋而與被告發(fā)生糾紛。原告將被告訴至法院，并提出如下訴訟請求：（一）要求解除原、被告所簽《商品房購銷合同》；（二）要求被告退還原告購房款63萬元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告違約金216720元。 山西成誠律師事務所劉銀棟律師接受被告委托，作為其代理人參與了本案一審的訴訟活動。 原告訴稱：原、被告簽訂合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部購房款63萬元，但時至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構(gòu)成根本違約，故原告要求解除合同，同時，請求法院依據(jù)法律規(guī)定和合同約定判令被告退還原告購房款并支付利息及違約金。 被告辯稱：被告在合同約定的期限內(nèi)通知原告驗房，并辦理交房手續(xù)，但原告在驗房時提出被告的房屋存在風裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關(guān)的證據(jù)）。所以，并不是被告未在合同約定期限內(nèi)交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請求的違約金和利息不能成立，被告依法不應該承擔違約責任。 被告代理人代理意見摘要： 一、原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應受到法律的保護，合同雙方均應當按合同約定履行自已的義務。 二、《商品房購銷合同》不具備解除條件，依法不應予以解除。 1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個月不能交房的，原告可以解除合同。事實上，在合同約定期限內(nèi)，被告已通知并接洽原告交房驗房，被告沒有違約。 2、法律規(guī)定的合同解除條件亦不成立。原告請求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第94條法定解除條件的規(guī)定。 3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補充協(xié)議，亦未達成變更原合同的協(xié)議。 三、原告所提的房屋風裂問題并非質(zhì)量缺陷。 1、在《商品房購銷合同》中，原、被告約定了質(zhì)量保修條款。也就是說，房屋作為一種產(chǎn)品而言，其出現(xiàn)一些小的質(zhì)量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設定了被告在所交付房屋存在一些細小的質(zhì)量問題時的保修責任。 2、被告已于2001年11月15日將原告所述的風裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。 四、原告不按照合同約定接收房屋，應當承擔違約責任。 1、被告提供的“樓宇接收記錄”證據(jù)證明：被告按合同約定通知原告驗收交房，原告也于2001年11月4 日對其所購房屋進行了驗收，并非被告不交房； 2、被告提供的“ 關(guān)于某大廈內(nèi)墻抹灰質(zhì)量情況的說明”及“竣工驗收說明書”證據(jù)證明：原告所購房屋內(nèi)墻抹灰是作為樣板房之一，工程驗收后出現(xiàn)的內(nèi)墻風裂現(xiàn)象，此問題不屬于質(zhì)量問題，并且，被告已于2001年11月15日針對該問題作出全面處理。同時，“竣工驗收說明書”證明該工程施工質(zhì)量等級為優(yōu)良，完全具備交付條件。 3、被告提供的“會談紀錄”證據(jù)證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實。 綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應當按照合同約定承擔違約責任。 法院認定事實及判決結(jié)果： 在本案經(jīng)過開庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿達成和解， 調(diào)解協(xié)議如下： 一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購銷合同》； 二、被告在二00三年二月一日前退原告購房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購房款四十二萬元； 三、訴訟費一萬三千八百二十九元由原告承擔。 【審裁結(jié)果評析】 合同經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致達成合意而形成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除和單方解除。協(xié)商解除是在合同履行過程中，經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，解除合同，是合同權(quán)利義務終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當事人根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定向?qū)Ψ疆斒氯颂岢鼋獬贤囊?。故單方解除又分為法定解除和約定解除。 本案中，原告根據(jù)《合同法》關(guān)于法定解除的規(guī)定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構(gòu)成根本違約為由向被告主張其法定解除權(quán)。事實上我國《合同法》對法定解除權(quán)作了非常嚴格的規(guī)定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據(jù)證明其履行了交付房屋的義務，而原告并無相反的證據(jù)以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其**終達成較成功的的調(diào)解協(xié)議奠定了基礎。 法院在查清事實的基礎上，主持雙方當事人進行調(diào)解，使原告同意放棄主張違約金和利息，并以低于其訴請的金額即二十一萬元的價款與被告達成協(xié)議，其實溯其本源還是由于各方當事人均遵循了“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的基本原則。 【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】 在商品房買賣合同的履行過程，開發(fā)商與購房人之間發(fā)生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當事人退房而引發(fā)的糾紛，究其原因，還是歸結(jié)為合同的履行存在瑕疵。開發(fā)商在開發(fā)整個小區(qū)，或大規(guī)模的樓盤時，難免會出現(xiàn)各種令業(yè)主不夠滿意的情形，但是業(yè)主在購房主張權(quán)利應嚴格按合同約定來行使。房屋質(zhì)量存在瑕疵并不絕對意味著開發(fā)商已構(gòu)成根本違約，而我國《合同法》對法定解除權(quán)行使的權(quán)限范圍基本界定在“對方構(gòu)成根本違約”的這樣一個范疇內(nèi)，所以業(yè)主在主張權(quán)利時應按合同約定向開發(fā)商提出要求，并準確領(lǐng)會 “根本違約”的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至會給自己造成較大的經(jīng)濟損失。 總之，只有嚴格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實現(xiàn)保護自身合法權(quán)益的問題。對此，律師建議： 一、細化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據(jù)收集。