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• 132****7110

  二手房買賣買方和賣方違約規(guī)定如下：
  
  根據(jù)二手買賣定金法則：
  
  買方違約，賣方?jīng)]收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任
  賣方違約；
  賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  備注：盡量不要違約。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:24
• 148****2315

  賣方違約的情形
  
  逾期過戶的法律責(zé)任
  
  二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請(qǐng)求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。yuqiancyh
  
  逾期交房的損失計(jì)算
  
  二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。
  
  戶口遷移的違約責(zé)任
  
  二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。
  
  盜賣房屋的法律效力
  
  擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價(jià)格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，該房屋買賣合同有效。
  
  賣方違約與繼續(xù)履行
  
  二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:19
• 134****6227

  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種
  （1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。
  （2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
  （3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。
  其他補(bǔ)救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:12

相關(guān)問題

• 問 ??房屋買賣房東違約一般如何處理？
  答

  根據(jù)民法通則司法解釋第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個(gè)月前沒有通知你承租方有優(yōu)先購買權(quán)，你可以主張房屋買賣合同無效。根據(jù)民法通則司法解釋第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續(xù)承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現(xiàn)，就是房屋在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)前已經(jīng)存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)而發(fā)生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權(quán)要求你搬出房屋。**后，你可以要求解除合同并要求房東賠償違約金。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。

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• 問 發(fā)生一般的房屋買賣糾紛應(yīng)該怎么處理？
  答

  處理房屋買賣合同糾紛需要根據(jù)不同的情況，采用不同的方法。(一)逾期交付房屋糾紛。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力，賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。(二)權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛。買房人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房等。在此種情況下，買房人可以要求解除合同，并向出賣人主張違約責(zé)任等。(三)一房二賣糾紛。由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對(duì)人，該違約行為致使另一份合同的相對(duì)人與開發(fā)商之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國民事審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，在《解釋》的第8條、第9條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人(俗稱“一房二賣”);三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)上或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明人四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由上述五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可申請(qǐng)出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制

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• 問 房屋買賣違約金怎么算?一般是多少?
  答

  1、商品房買賣中的違約金該如何確定？按照《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金；也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。一般來說，當(dāng)事人在確定購房合同違約金時(shí)，違約金數(shù)額不應(yīng)過高，通常不得超過實(shí)際損失的百分之三十。2、開發(fā)商若惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致使合同無效的話，違約金該如何確定？如果開發(fā)商惡意違約或者實(shí)施欺詐行為，除了返還購房者已付房款及利息，并賠償損失外，還應(yīng)支持購房者不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要購房者要求的違約金沒有超過100%，購房者要求多少就支持多少。3、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)如何處理？通常來說，如果合同中對(duì)此情況有約定的，那就按照合同的約定來處理。如果合同沒有約定的，只要當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按照是否超過實(shí)際損失的30%為限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償？按照規(guī)定，若出現(xiàn)以下情形，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人；（2）出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（5）房屋面積誤差比絕對(duì)值超3%，買受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息；買受人同意繼續(xù)履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定價(jià)格補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

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• 問 房東違約，房屋買賣 糾紛會(huì)怎么判決？
  答

  你這種情況是屬于交易正在進(jìn)行中，對(duì)方不愿意配合過戶，法院判定你勝訴后可以強(qiáng)制辦理，到時(shí)候不需要他到場，法院執(zhí)行人員去房管部門直接變更就可以了。沒關(guān)系，有些人不管怎么威脅，都不是**后的結(jié)論，法院的判決書才是定論，一般情況下審判員也是不敢亂來的，要是徇私枉法，你上訴就翻案了。記住，你沒有得到有效結(jié)果前千萬不能隨便撤訴，你撤訴后在想立案，法院有權(quán)不受理。**后告訴你，仲裁是在法院前可以調(diào)解，法院受理了，仲裁就停止了，法院判決結(jié)果才是**有效定論。我是法院的，你要相信法律的公正！當(dāng)然，訴訟之路是曲折和證據(jù)的耐心下才有光明！

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• 問 房東違約，房屋買賣 糾紛會(huì)怎么判決？
  答

  樓主您好！　　樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當(dāng)然也有一些補(bǔ)充供您參考!　　首先是合同效力問題，即合同是否有效?！　》l：合同法第五十二條規(guī)定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）的情形之一合同無效的以外，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！　∧c業(yè)主簽訂購房合同或者協(xié)議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；）但**后一條：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。您的合同在這里是有點(diǎn)瑕疵的，2005年4月國務(wù)院就出臺(tái)了，期房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而您簽合同的時(shí)候，該房屋的尚未取得房產(chǎn)證，土地證因此屬于一般意義上的期房。嚴(yán)格說如果你們當(dāng)?shù)胤ㄔ赫J(rèn)定違反此法規(guī)的話，您的這個(gè)合同屬于無效合同，結(jié)果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對(duì)您也不是很有利，畢竟是雙方共有財(cái)產(chǎn)，一般**好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的?！　〉陨喜⒉皇俏ㄒ豢赡苄裕?、很多法官也有認(rèn)為這個(gè)協(xié)議是個(gè)期權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議或合同應(yīng)該有效，2、這個(gè)合同屬于效力待定，但現(xiàn)在房本土地證已經(jīng)下來了，那么這個(gè)合同同時(shí)也就生效了，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)房子已經(jīng)不是期房了。3、您與業(yè)主方簽訂合同已經(jīng)10個(gè)月，而且已經(jīng)裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長的時(shí)間可以認(rèn)為其妻子已經(jīng)知道，第三您是善意第三人，**后房子您已經(jīng)裝修并已經(jīng)入住4、合同法更多的是要維護(hù)合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個(gè)合同認(rèn)定有效。（這里如果這個(gè)房子是您現(xiàn)在的唯一住房，對(duì)您會(huì)更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現(xiàn)在是和諧社會(huì)）　　其次合同認(rèn)定有效后，才會(huì)涉及到業(yè)主是否可以違約。　　業(yè)主當(dāng)然可以違約，但您也可以有相應(yīng)主張　　法條：合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”追究對(duì)方違約責(zé)任?！　》g過來就是您可以主張：　　1、繼續(xù)履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個(gè)房子還在業(yè)主名下，存在繼續(xù)履行的可能性，如果房子已經(jīng)賣掉了，不是業(yè)主名下的房子了，那就不存在繼續(xù)履行的可能了。實(shí)操中如果對(duì)方有跡象轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)一般就是起訴后要求法院查封。　　2、采取補(bǔ)救措施，這個(gè)與您這個(gè)無關(guān)，業(yè)主是惡意的，根本不會(huì)補(bǔ)救什么了?！　?、要求對(duì)方賠償您的損失。首先違約金不同于定金，定金**高賠償額是20%，違約金是屬于雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現(xiàn)在的房價(jià)，我覺得法院都應(yīng)該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰主張誰舉證的原則，您需要提交相應(yīng)證據(jù)證明因?yàn)闃I(yè)主違約造成您的實(shí)際損失。法院才會(huì)支持?！　【C上建議您　　1、先收集業(yè)主想違約的證據(jù)，這只是做好準(zhǔn)備，（**好不上法庭，因?yàn)槟@個(gè)第一點(diǎn)對(duì)您風(fēng)險(xiǎn)是**大的，如果合同有效，那么對(duì)方的違約責(zé)任不會(huì)輕)?！　?、通過中介去給業(yè)主算違約成本，房價(jià)40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他愿意賠，我覺得也就解約了，那么業(yè)主的房屋成本就變成了62萬（當(dāng)然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業(yè)主對(duì)房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那么即沒有賺到錢，都落了個(gè)不守信用的名聲，是否值得？　　3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？　　4、遇見這種小人業(yè)主真的很無語，但您要是通過訴訟解決這個(gè)事情，太費(fèi)時(shí)費(fèi)力了，經(jīng)過上面的工作，您再看下業(yè)主反映，如果對(duì)方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補(bǔ)償他一點(diǎn)錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補(bǔ)償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法?！　?、雙方一旦達(dá)成新的協(xié)議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個(gè)對(duì)于上面期房問題也會(huì)是一個(gè)很好的反駁證據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在簽訂的任何關(guān)于房子的問題，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不會(huì)被懷疑了！　　基本就是以上了，不知道說明白沒有，**后祝您順利！

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