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• 144****8564

  樓主您好！
  　　樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當(dāng)然也有一些補(bǔ)充供您參考!
  　　首先是合同效力問題，即合同是否有效。
  　　法條：合同法第五十二條規(guī)定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）的情形之一合同無效的以外，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
  　　您與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同或者協(xié)議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；）但**后一條：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。您的合同在這里是有點(diǎn)瑕疵的，2005年4月國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了，期房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而您簽合同的時(shí)候，該房屋的尚未取得房產(chǎn)證，土地證因此屬于一般意義上的期房。嚴(yán)格說如果你們當(dāng)?shù)胤ㄔ赫J(rèn)定違反此法規(guī)的話，您的這個(gè)合同屬于無效合同，結(jié)果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對(duì)您也不是很有利，畢竟是雙方共有財(cái)產(chǎn)，一般**好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的。
  　　但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有認(rèn)為這個(gè)協(xié)議是個(gè)期權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議或合同應(yīng)該有效，2、這個(gè)合同屬于效力待定，但現(xiàn)在房本土地證已經(jīng)下來了，那么這個(gè)合同同時(shí)也就生效了，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)房子已經(jīng)不是期房了。3、您與業(yè)主方簽訂合同已經(jīng)10個(gè)月，而且已經(jīng)裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長(zhǎng)的時(shí)間可以認(rèn)為其妻子已經(jīng)知道，第三您是善意第三人，**后房子您已經(jīng)裝修并已經(jīng)入住4、合同法更多的是要維護(hù)合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個(gè)合同認(rèn)定有效。（這里如果這個(gè)房子是您現(xiàn)在的唯一住房，對(duì)您會(huì)更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現(xiàn)在是和諧社會(huì)）
  　　其次合同認(rèn)定有效后，才會(huì)涉及到業(yè)主是否可以違約。
  　　業(yè)主當(dāng)然可以違約，但您也可以有相應(yīng)主張
  　　法條：合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”追究對(duì)方違約責(zé)任。
  　　翻譯過來就是您可以主張：
  　　1、繼續(xù)履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個(gè)房子還在業(yè)主名下，存在繼續(xù)履行的可能性，如果房子已經(jīng)賣掉了，不是業(yè)主名下的房子了，那就不存在繼續(xù)履行的可能了。實(shí)操中如果對(duì)方有跡象轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)一般就是起訴后要求法院查封。
  　　2、采取補(bǔ)救措施，這個(gè)與您這個(gè)無關(guān)，業(yè)主是惡意的，根本不會(huì)補(bǔ)救什么了。
  　　3、要求對(duì)方賠償您的損失。首先違約金不同于定金，定金**高賠償額是20%，違約金是屬于雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，我覺得法院都應(yīng)該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，您需要提交相應(yīng)證據(jù)證明因?yàn)闃I(yè)主違約造成您的實(shí)際損失。法院才會(huì)支持。
  　　綜上建議您
  　　1、先收集業(yè)主想違約的證據(jù)，這只是做好準(zhǔn)備，（**好不上法庭，因?yàn)槟@個(gè)第一點(diǎn)對(duì)您風(fēng)險(xiǎn)是**大的，如果合同有效，那么對(duì)方的違約責(zé)任不會(huì)輕)。
  　　2、通過中介去給業(yè)主算違約成本，房?jī)r(jià)40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他愿意賠，我覺得也就解約了，那么業(yè)主的房屋成本就變成了62萬（當(dāng)然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業(yè)主對(duì)房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那么即沒有賺到錢，都落了個(gè)不守信用的名聲，是否值得？
  　　3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？
  　　4、遇見這種小人業(yè)主真的很無語(yǔ)，但您要是通過訴訟解決這個(gè)事情，太費(fèi)時(shí)費(fèi)力了，經(jīng)過上面的工作，您再看下業(yè)主反映，如果對(duì)方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補(bǔ)償他一點(diǎn)錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補(bǔ)償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法。
  　　5、雙方一旦達(dá)成新的協(xié)議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個(gè)對(duì)于上面期房問題也會(huì)是一個(gè)很好的反駁證據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在簽訂的任何關(guān)于房子的問題，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不會(huì)被懷疑了！
  　　基本就是以上了，不知道說明白沒有，**后祝您順利！

  查看全文↓ 2018-10-15 20:16:10
• 143****3403

  你好！針對(duì)民事訴訟，原告經(jīng)傳喚拒不到庭，按自動(dòng)撤訴處理；被告拒不到庭，可以缺席審判。希望能夠幫到你！

  查看全文↓ 2018-10-15 20:16:01
• 135****8719

  可以的。
  1.是否可以判決并不是由開庭次數(shù)來決定的，主要是根據(jù)案件的審理進(jìn)程是否完結(jié)做出裁決。
  2.如果案件事實(shí)清楚，法律關(guān)系明確，雙方爭(zhēng)議不大，那么開一次庭基本就可以判決。如果案情復(fù)雜，雙方爭(zhēng)議較大，可能要開兩次以上庭才能解決。

  查看全文↓ 2018-10-15 20:15:55
• 136****8302

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。

  查看全文↓ 2018-10-15 20:15:50

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