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• 145****9529

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。
  　　(一)市場(chǎng)比較法
  　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。
  　　
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

  查看全文↓ 2019-01-18 18:04:51
• 134****1921

  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
  估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等適當(dāng)選擇，一般應(yīng)采用兩種或以上的方法進(jìn)行評(píng)估。

  查看全文↓ 2019-01-18 18:04:43
• 133****6823

  1、估價(jià)依據(jù)： 租賃土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。
  2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)： 租賃土地使用權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對(duì)租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。
  3、估價(jià)方法：
  （1）市場(chǎng)比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，但要進(jìn)行年期修正。
  （2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無(wú)其它費(fèi)用。
  4、注意事項(xiàng)：
  （1）租金評(píng)估與租賃權(quán)評(píng)估是兩個(gè)不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價(jià)值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。
  （2）以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??土地出讓價(jià)格評(píng)估的方法是哪些？
  答

  地價(jià)評(píng)估方法，按照其估價(jià)對(duì)象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。基本估價(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。①市場(chǎng)比較法是地價(jià)評(píng)估方法中**重要、**常用的方法，也是國(guó)際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+地產(chǎn)所有權(quán)收益。④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國(guó)際上較為流行的評(píng)估方法。是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來(lái)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤(rùn)之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格?；竟绞牵旱禺a(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息。⑤路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢(shì)、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過(guò)收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法或剩余法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對(duì)照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國(guó)地價(jià)評(píng)估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。 中國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國(guó)所研究的土地價(jià)格主要是土地使用權(quán)的價(jià)格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購(gòu)買價(jià)格。

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• 問(wèn) 土地出讓價(jià)格怎么規(guī)定的
  答

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地收益金是指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。在納稅時(shí)土地出讓金和收益金事實(shí)上是同一概念,只不過(guò)是在叫法上的差異。

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• 問(wèn) ??土地出讓價(jià)格哪里可以查
  答

  哪里都查不到。這是地方政策，每個(gè)城市的每個(gè)街道價(jià)格都會(huì)有所不同，就一個(gè)小鎮(zhèn)有分為好幾個(gè)級(jí)別。你只要在土地局的評(píng)估辦問(wèn)下就什么都知了。

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• 問(wèn) 土地使用權(quán)出讓價(jià)格怎么評(píng)估？
  答

  所謂土地出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地出讓給個(gè)人或單位使用,個(gè)人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級(jí)人民政府,土地部門具體負(fù)責(zé)。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個(gè)人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格雙方可以協(xié)商。

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• 問(wèn) ??土地出讓價(jià)款包括哪些
  答

  一、費(fèi)用方面主要是前期的土地競(jìng)買保證金（一般不低于總價(jià)款的20%）和土地出讓金即成交總價(jià)款。二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價(jià)的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過(guò)程中還有土地使用稅（每年繳納）。另外，做地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)都需要很多配套的手續(xù)，辦理過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生些費(fèi)用，不過(guò)相比之下數(shù)目都不大。

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