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• 151****7561

  所謂土地出讓是指國家將國有土地出讓給個(gè)人或單位使用,個(gè)人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級(jí)人民政府,土地部門具體負(fù)責(zé)。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個(gè)人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格雙方可以協(xié)商。

  查看全文↓ 2018-07-18 15:58:57
• 131****7776

  　土地出讓價(jià)是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價(jià)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。出讓地價(jià)是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響。所以，在土地一級(jí)市場中，土地出讓金既有政策價(jià)又有市場價(jià);在土地二、三級(jí)市場中，出讓地價(jià)是完全的市場價(jià)?！?..

  查看全文↓ 2018-07-18 15:58:48
• 152****3671

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
  土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
  土地出讓金實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。土地出讓金依照批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；
  另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。
  土地出讓金金數(shù)額計(jì)算方法有這些：一．有實(shí)際成交價(jià)的，且至少所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)至少40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算二．發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算。
  三．通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40％計(jì)算土地出讓金。
  四．劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，應(yīng)該將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按至少40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
  以上觀點(diǎn)為上海工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心第三方結(jié)論，請(qǐng)自行核實(shí)！依照新的土地基準(zhǔn)地價(jià)，國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×40％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)。
  房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×繳納比例（10％）×出讓土地面積×年限修正系數(shù)。
  凡是在2005年12月31日前取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的房屋，其安置房國有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，按老政策享受，即每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×10％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)×0．5。
  總之，各地的土地出讓金計(jì)算方法是不一樣的，**好咨詢當(dāng)?shù)赝恋夭块T。

  查看全文↓ 2018-07-18 15:58:39

相關(guān)問題

• 問 土地使用權(quán)出讓價(jià)格怎么評(píng)估，知道的都可以說說
  答

  基準(zhǔn)地價(jià)體系里面就要專門的出讓金價(jià)值。跟求基準(zhǔn)地價(jià)類似。

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• 問 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的方法？怎么續(xù)期，要多少費(fèi)用？
  答

  國務(wù)院55號(hào)令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章中規(guī)定:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。

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• 問 土地使用權(quán)出讓
  答

  根據(jù)土地法規(guī)定:（一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。經(jīng)政府批準(zhǔn)同意大利續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

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• 問 土地出讓價(jià)格評(píng)估的方法是什么？
  答

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。　　(一)市場比較法　　市場比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

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• 問 ??土地出讓價(jià)格評(píng)估的方法是哪些？
  答

  地價(jià)評(píng)估方法，按照其估價(jià)對(duì)象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。基本估價(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。①市場比較法是地價(jià)評(píng)估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評(píng)估方法。是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格?；竟绞牵旱禺a(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息。⑤路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢(shì)、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對(duì)照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國地價(jià)評(píng)估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。 中國土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國所研究的土地價(jià)格主要是土地使用權(quán)的價(jià)格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價(jià)格。

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