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• 137****7132

  國務(wù)院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章中規(guī)定:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。
  未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
  土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:58:59
• 158****0892

  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要評估。
  應(yīng)該是你的土地是劃撥土地，劃撥土地不可以交易轉(zhuǎn)讓，只有繳納出讓金變成出讓土地才可以交易轉(zhuǎn)讓。
  具體要繳納多少出讓金要土地局進行評估。
  因為各個城市出讓金不一樣，而且出讓金屬于土地局內(nèi)部資料一般不外泄。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:58:50
• 151****1254

  繳納土地出讓金的方法:發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時,按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。土地使用權(quán)受讓人有異議的,由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:58:40

相關(guān)問題

• 問 土地使用權(quán)出讓價格怎么評估？
  答

  所謂土地出讓是指國家將國有土地出讓給個人或單位使用,個人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級人民政府,土地部門具體負(fù)責(zé)。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個轉(zhuǎn)讓價格雙方可以協(xié)商。

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• 問 土地使用權(quán)出讓價格怎么評估，知道的都可以說說
  答

  基準(zhǔn)地價體系里面就要專門的出讓金價值。跟求基準(zhǔn)地價類似。

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• 問 集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎,集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法有哪些?
  答

  《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》第十八條規(guī)定：村民委員會向村民會議負(fù)責(zé)并報告工作。村民會議每年審議村民委員會的工作報告，并評議村民委員會成員的工作；村民會議由村民委員會召集。有十分之一以上的村民提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會議。第十九條規(guī)定：涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：(一)鄉(xiāng)統(tǒng)籌的收繳方法，村提留的收繳及使用；(二)本村享受誤工補貼的人數(shù)及補貼標(biāo)準(zhǔn)；(三)從村集體經(jīng)濟所得收益的使用；(四)村辦**、村建道路等村公益事業(yè)的經(jīng)費籌集方案；(五)村集體經(jīng)濟項目的立項、承包方案及村公益事業(yè)的建設(shè)承包方案；(六)村民的承包經(jīng)營方案；(七)宅基地的使用方案；(八)村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。　

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• 問 ??土地出讓價格評估的方法是哪些？
  答

  地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應(yīng)用估價法。基本估價方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價是在應(yīng)用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法等。①市場比較法是地價評估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價評估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費+地產(chǎn)開發(fā)費+稅費+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進行估價的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價格?；竟绞牵旱禺a(chǎn)價格=房屋的預(yù)期總售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息。⑤路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實現(xiàn)的價格。⑦基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。 中國土地使用制度是在堅持社會主義土地公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國所研究的土地價格主要是土地使用權(quán)的價格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價格。

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• 問 ??土地使用權(quán)自動續(xù)期是怎么實行的？
  答

  70年使用權(quán)到期是否無償續(xù)期物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細(xì)則。目前多地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，其規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。小編梳理發(fā)現(xiàn)，溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國內(nèi)并非首例。除溫州外，至少在青島、深圳還有五個土地使用權(quán)到期續(xù)期案例，分別是青島阿里山小區(qū)、青島紫金山小區(qū)、深圳南山區(qū)金桃園小區(qū)、深圳羅湖區(qū)國際商業(yè)大廈、深圳福田區(qū)長城大廈。據(jù)媒體報道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時，以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時，政府按照公告基準(zhǔn)地價的35%要求其補繳。上述五個案例，青島、深圳和溫州政府至少都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)?。而各地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。不同之處在于，深圳、青島續(xù)期收費依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場評估地價”，就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢，續(xù)期費用遠(yuǎn)超深圳、青島，因此溫州土地續(xù)期被認(rèn)為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，那20年、30年住宅用地使用權(quán)到期后，究竟要不要繳納出讓金？中國政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動續(xù)期意味著業(yè)主不需主動提出申請，自行續(xù)期，即便沒有交費仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因為權(quán)利是自動續(xù)期的。另外，《物權(quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，并未規(guī)定有償無償，在這個問題上，將來解釋一定要明確。如果有償，要明確繳交費標(biāo)準(zhǔn)，如果像現(xiàn)在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負(fù)擔(dān)太大，并不合適?！啊段餀?quán)法》上根本沒說此事，就是自動續(xù)期，它沒有區(qū)分多少年，也未點明要不要補繳此期間的建設(shè)用地費用。實際上你如果要補的話，要我說這是在法律之外畫蛇添足，替自動續(xù)期加了條件?！比珖舜蠓üの穹ㄊ已惨晢T扈紀(jì)華曾親歷《物權(quán)法》的起草過程，她說，該法在制定之初，立法機關(guān)就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權(quán)到期問題，但《物權(quán)法》**終通過時用的還是用“自動續(xù)期”，這表明自動續(xù)期是無任何條件的。中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時就有很大的爭議。他認(rèn)為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延?！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運用。”孫憲忠說，根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

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