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• 135****0615

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
  土地收益金是指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
  在納稅時(shí)土地出讓金和收益金事實(shí)上是同一概念,只不過是在叫法上的差異。

  查看全文↓ 2018-11-30 03:59:18
• 136****8601

  主要有以下幾點(diǎn)說明土地和商業(yè)用地的價(jià)格區(qū)別:
  
  1、使用年限
  
  （1）商業(yè)配套40年.辦公50年.比住宅的70年縮水嚴(yán)重,產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間.不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間.因?yàn)榉课葙徺I后.房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了.但土地你只有使用權(quán).無所有權(quán).土地所有權(quán)屬于國有.國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年.商業(yè)用地**高出讓年限為40年.所以.住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn).
  
  （2）40年后.國家有權(quán)收回土地及地上附著物.50年和70年聽起來好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大.但因?yàn)?物權(quán)法>對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確.因此.購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn).
  
  （3）<物權(quán)法>第149條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的.自動(dòng)續(xù)期.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期.依照法律規(guī)定辦理.該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬.有約定的.按照約定,沒有約定或者約定不明確的.依照法律.行政法規(guī)的規(guī)定辦理..**可能的方案是:
  
  到期后.你再次向國家交納土地出讓金.國家再次出讓土地使用權(quán).所以.不會(huì)賠30年.但會(huì)多繳一些土地出讓金.因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會(huì)比現(xiàn)在的貴!
  
  2、交易稅費(fèi)
  
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取.而住宅為1.5%,如果國家開征物業(yè)稅.土地增值稅.商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高
  
  3、按揭方式
  
  大多不能申請(qǐng)公積金貸款.但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到.另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅.如采用銀行貸款的方式.只能得到五成或六成按揭.**長貸款年限10年
  
  4、日常生活成本
  
  如按公建用途規(guī)定.其水.電.暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格.所以.對(duì)于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚.目前.開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施.能按民用價(jià)格繳納.如水費(fèi):3.7(住宅)/5.6(工業(yè)商業(yè))/6.1(賓館.飯店.餐飲業(yè))
  
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
  
  設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同.公建物業(yè)受朝向.采光.進(jìn)深等限制較少.而普通住宅的要求較高.
  
  6、落戶問題
  
  7、無法遷入戶口，優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn):
  
  （1）關(guān)于保值性
  
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房.改為住宅出售.主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng).風(fēng)險(xiǎn)小.銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素.當(dāng)然.**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)!能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價(jià)值.因此購房者在購買這類住房時(shí).往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的.房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好.
  
  （2）關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同.如果按照公建相關(guān)要求.人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高.對(duì)開發(fā)商而言.成本將提高.但對(duì)購房者的使用影響不大.
  
  （3）可以注冊(cè)公司
  
  2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的<房屋所有權(quán)證>或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅(包括公寓.別墅)"的.房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住.綜合等).均不予登記注冊(cè).因此.非住宅類房產(chǎn).可以注冊(cè)公司。

  查看全文↓ 2018-11-30 03:59:13
• 152****2500

  目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。
  
  在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機(jī)制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(jià)（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。
  
  1992年原國家土地管理局出臺(tái)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”；
  
  1995年又出臺(tái)了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價(jià)確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純收益等基本因素。

  查看全文↓ 2018-11-30 03:59:05

相關(guān)問題

• 問 ??土地出讓價(jià)格哪里可以查
  答

  哪里都查不到。這是地方政策，每個(gè)城市的每個(gè)街道價(jià)格都會(huì)有所不同，就一個(gè)小鎮(zhèn)有分為好幾個(gè)級(jí)別。你只要在土地局的評(píng)估辦問下就什么都知了。

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• 問 ??土地出讓價(jià)格評(píng)估的方法是哪些？
  答

  地價(jià)評(píng)估方法，按照其估價(jià)對(duì)象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。①市場比較法是地價(jià)評(píng)估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評(píng)估方法。是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格。基本公式是：地產(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息。⑤路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對(duì)照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國地價(jià)評(píng)估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。 中國土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國所研究的土地價(jià)格主要是土地使用權(quán)的價(jià)格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價(jià)格。

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• 問 土地出讓價(jià)格評(píng)估的方法是什么？
  答

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。　　(一)市場比較法　　市場比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??土地出讓價(jià)款包括哪些
  答

  一、費(fèi)用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價(jià)款的20%）和土地出讓金即成交總價(jià)款。二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價(jià)的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。另外，做地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)都需要很多配套的手續(xù)，辦理過程中會(huì)產(chǎn)生些費(fèi)用，不過相比之下數(shù)目都不大。

  全部3個(gè)回答>
• 問 請(qǐng)問國有土地出讓價(jià)格一般是多少？
  答

  1、未開發(fā)的國有土地出讓是由地方政府公開掛牌拍賣，由各大地產(chǎn)開發(fā)商竟價(jià)，價(jià)高者得。2、一般的住宅土地出讓金價(jià)格是按房屋面積*土地級(jí)別系數(shù)征收，土地級(jí)別系數(shù)在國土局查詢。國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：（一）協(xié)議；（二）招標(biāo)；（三）拍賣。（四）依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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