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• 134****4509

  在現(xiàn)今許多人會(huì)喜歡去買(mǎi)賣(mài)房屋來(lái)保持金錢(qián)的價(jià)值，在買(mǎi)房的相關(guān)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多的問(wèn)題，對(duì)于估價(jià)這個(gè)問(wèn)題很多人會(huì)有相關(guān)疑問(wèn)，賣(mài)房時(shí)怎么估價(jià)呢？賣(mài)房估價(jià)注意事項(xiàng)。來(lái)了解賣(mài)房估價(jià)吧。
  
  房屋估價(jià)是專門(mén)估計(jì)房屋價(jià)值的專家，少了專家估價(jià)，將沒(méi)有任何一家有信用的金融機(jī)構(gòu)肯提供房貸；估價(jià)結(jié)果是借貸機(jī)構(gòu)很重要的參考依據(jù)，可避免借貸風(fēng)險(xiǎn)。
  問(wèn)題是，買(mǎi)賣(mài)方總在談定價(jià)格、甚至簽約后才進(jìn)行房屋估價(jià)，估價(jià)后的結(jié)果遠(yuǎn)低于之前談定的價(jià)格，表示買(mǎi)貴了，業(yè)內(nèi)人士指出，為避免相關(guān)的這樣子的情況發(fā)生，簽約時(shí)應(yīng)標(biāo)明，萬(wàn)一估價(jià)結(jié)果過(guò)低或過(guò)高可重新議價(jià)，否則，只好硬著頭皮低賣(mài)。
  1）　比較該房屋與附近**近賣(mài)出相似房屋的基本參數(shù)，包括：面積、大小、周邊環(huán)境等
  2）　考慮該房屋獨(dú)有的特殊配置，包括：泳池、花園、露天陽(yáng)臺(tái)等
  房屋價(jià)值是計(jì)算房屋價(jià)值的良好出發(fā)點(diǎn)。它會(huì)顯示該房屋與這個(gè)區(qū)域內(nèi)其他房屋的比較結(jié)果。查看“可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)”
  在準(zhǔn)備為房屋開(kāi)價(jià)時(shí)，了解要價(jià)是否公平很重要。抵押貸款機(jī)構(gòu)會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u估師來(lái)確定該房子是否值得您進(jìn)行貸款，這點(diǎn)尤為重要，您可以通過(guò)評(píng)估來(lái)了解該房?jī)r(jià)。
  注意，“**近銷(xiāo)售”通常指在過(guò)去六個(gè)月內(nèi)。一年前的銷(xiāo)售價(jià)格，可能對(duì)您所在區(qū)域的現(xiàn)在市場(chǎng)情況有很少或沒(méi)有影響。事實(shí)上，一些借貸者不接受超過(guò)三個(gè)月的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
  地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也對(duì)找到準(zhǔn)確可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的難易程度有所影響。
  在較“火熱”市場(chǎng)，可能有很多可供選擇的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。在不太活躍的市場(chǎng)中，查找合理的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)變得更困難。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，那么查找相似的房子會(huì)更加困難。舉例：大型高檔房屋可能熱銷(xiāo)，這樣您就有更多參考數(shù)據(jù)；而一些有特色的小型房屋，就很難得到與之相似的參考數(shù)據(jù)。
  關(guān)鍵要素
  在給房屋準(zhǔn)確出價(jià)時(shí)，重點(diǎn)需要考慮的要素：
  區(qū)域或地點(diǎn)。盡管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區(qū)內(nèi)，但也可能有必要再走遠(yuǎn)一點(diǎn)，去大體相似的街區(qū)看看，尋找在大約相同的時(shí)間修建的房屋。越熟悉每個(gè)街區(qū)之間的不同特點(diǎn)，越會(huì)熟悉這些區(qū)域的住房市場(chǎng)，也就能更好判斷可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是否為真正的公平比較。
  房屋設(shè)施。您選中的房屋是否有游泳池？房屋景色好壞？是否有客房？等。
  大小。房間數(shù)（包括主臥和浴室）、房屋總建筑面積、車(chē)庫(kù)大小和占地尺寸，這些都對(duì)查找好的可比房屋有影響。
  房齡。一般來(lái)講，評(píng)估師喜歡比較房齡相似的房屋，因?yàn)樗鼈兺ǔＳ邢嗨频姆课菰O(shè)施。（當(dāng)然從嚴(yán)格意義上講，一處建于　1950　年并在　2009　年完全重修的房屋，也不能與建于　1950　年但從未重修的房屋比較。）
  有時(shí)，未知或意外的情況可能影響價(jià)格走向：
  例如，如果因?yàn)殡x婚或身故而出售房屋，則賣(mài)方可能由于想快點(diǎn)結(jié)束一切而接受較低的價(jià)格。如果一處可比房屋的售價(jià)不同尋常的低（或高），那么您或您的經(jīng)紀(jì)人就要試試更深入地了解其原因。
  個(gè)人無(wú)法控制因素　—　聯(lián)邦儲(chǔ)備金監(jiān)察小組的行動(dòng)、國(guó)家和國(guó)際事件（選舉、戰(zhàn)爭(zhēng)、油價(jià)）都可能使房?jī)r(jià)在幾周內(nèi)大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場(chǎng)**佳時(shí)機(jī)”，但或許更好的做法就是順勢(shì)而為，接受上個(gè)月買(mǎi)方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)已不存在，而賣(mài)方占有優(yōu)勢(shì)的事實(shí)。

  查看全文↓ 2019-01-17 21:34:17
• 136****6509

  前市場(chǎng)上對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)一般還是選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。所謂市場(chǎng)比較法，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評(píng)估人員就會(huì)挑選至少三個(gè)以上同樣位于這個(gè)地段，在房齡和戶型上相類(lèi)似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場(chǎng)價(jià)格，再結(jié)合所需評(píng)估房屋的具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源藖?lái)估算出客觀合理的價(jià)格。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-17 21:34:11
• 131****9489

  1、**主要的是能收齊房款。所以簽合同時(shí)要簽好辦理過(guò)戶的時(shí)間及每次收款的時(shí)間，并注明違約責(zé)任，寫(xiě)明超過(guò)多少天不過(guò)戶就是違約，超過(guò)多少天收不到款也是違約。
  2、房產(chǎn)中介費(fèi)盡量在過(guò)戶完成后才付清，不要一簽完三方合同就付清。這樣如買(mǎi)賣(mài)雙方有延時(shí)的情況，房產(chǎn)中介不會(huì)盡力跟進(jìn)。
  
  賣(mài)房可以要求實(shí)收價(jià)，賣(mài)多少錢(qián)收多少錢(qián)，要求所有過(guò)戶稅費(fèi)由買(mǎi)方付。按國(guó)家規(guī)定的過(guò)戶稅費(fèi)約為房產(chǎn)報(bào)稅價(jià)的8%（賣(mài)方：個(gè)人所得稅1%（房產(chǎn)證大于5年的唯一住宅免）、營(yíng)業(yè)稅5.5%（房產(chǎn)證大于2年的免），買(mǎi)方：契稅1.5%，其它過(guò)戶稅費(fèi)約數(shù)百，以上稅點(diǎn)均按小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。
  
  買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶如房產(chǎn)證過(guò)五年也不用交個(gè)稅，只需交契稅1.5%，其它過(guò)戶稅費(fèi)約數(shù)百。即總共1.8%左右。
  
  報(bào)稅價(jià)是你們自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對(duì)當(dāng)?shù)孛總€(gè)區(qū)域有一個(gè)**低的評(píng)估價(jià)。你們報(bào)的報(bào)稅價(jià)高于那評(píng)估價(jià)就按你們的價(jià)計(jì)稅。低于的話就按系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)計(jì)算。對(duì)這評(píng)估價(jià)**了解的是當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域的房產(chǎn)中介，因?yàn)樗麄兘?jīng)常去過(guò)戶，知道能**低報(bào)多少可以通過(guò)，所以建議你去中介那了解下。

  查看全文↓ 2019-01-17 21:34:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 賣(mài)房估價(jià)怎么估?賣(mài)房估價(jià)應(yīng)該注意什么？
  答

  如果是個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋的話，可以根據(jù)周邊的房屋近一年來(lái)的交易成交價(jià)格進(jìn)行判斷。以此來(lái)對(duì)自己的房屋，或者需要買(mǎi)的房屋進(jìn)行估值。也可以聘請(qǐng)專業(yè)的，具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。但是專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)通常比較高，個(gè)人把握。

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• 問(wèn) 賣(mài)房估價(jià)怎么估?賣(mài)房估價(jià)應(yīng)該注意什么？
  答

  將周邊的類(lèi)似情況的樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格加以了解,取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實(shí)際出售需求進(jìn)行加減,如是投資性出售,不急于出手,可在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上增加5%-15%;如果是急于出手套現(xiàn),可以在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上,酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時(shí)間上的共同有利地位。

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• 問(wèn) ??賣(mài)房應(yīng)該注意什么？流程是什么？
  答

  建議賣(mài)方報(bào)價(jià)前先去一些大中介公司了解行情，多多咨詢專業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走勢(shì)。根據(jù)自身實(shí)際情況加減后定奪一個(gè)合理報(bào)價(jià)。提前做報(bào)價(jià)的目的是為了在談價(jià)的過(guò)程中給自己留有一定的空間余地。另外頭次報(bào)價(jià)一般為一個(gè)試探性的價(jià)格，之后可以通過(guò)了解市場(chǎng)的反映情況隨時(shí)做調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。

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• 問(wèn) 賣(mài)房流程是什么？賣(mài)房要注意什么
  答

  業(yè)主賣(mài)房應(yīng)該注意的問(wèn)題：1）房?jī)r(jià)：理性分析你的房子的實(shí)際價(jià)值。注意不要被“帶籠子”等手法欺騙，降低自己的心理價(jià)位。房?jī)r(jià)主要要考慮的因素有：房子的位置和**潛力、光線、通風(fēng)、樓層、交通、網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、房?jī)r(jià)上漲情況（注意看房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，不要被中介的信口開(kāi)合給忽悠了）等。2）放盤(pán)：盡量找大的中介連鎖店放盤(pán)（一般要10~20家店以上的，可以通過(guò)網(wǎng)上搜索到它在廣州各分店的名稱和地址），因?yàn)槠涔芾硐鄬?duì)規(guī)范。千萬(wàn)不能放在只有1家或幾家小店的個(gè)體房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶手里，因?yàn)樵阽姶逯灰獛装僭涂梢蚤_(kāi)一個(gè)個(gè)體戶的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部，難有經(jīng)濟(jì)和安全保障，另一個(gè)方面，它們的操作手法多以壓低業(yè)主的房?jī)r(jià)公開(kāi)“吃差價(jià)為主要利潤(rùn)來(lái)源”。3）心態(tài)：不要表現(xiàn)的急于賣(mài)房，否則中介，可以順著你的心理，給你施加壓力，大大降低你的心理房?jī)r(jià)，達(dá)成“吃差價(jià)”謀取暴利的第一步。4）觀察：觀察中介人員的反應(yīng)，從中發(fā)現(xiàn)不良苗頭、在收定金前及時(shí)中止。5）簽合同：一定要簽廣州市房管局**新版推介使用的“售房合同”（廣州房管局網(wǎng)站上有下載）。千萬(wàn)不能簽定中介公司自己制定的不合理的霸王合同，這些合同都是為“吃業(yè)主的差價(jià)”專門(mén)設(shè)計(jì)的?。。。?！里面有許多不對(duì)等的霸王條款，對(duì)業(yè)主維護(hù)自己的權(quán)益十分不利。你在合同的附加條款里一定要注明：“本合同格式內(nèi)容完全應(yīng)與廣州市房管局推薦的合同格式內(nèi)容完全相同，若有不同本合同無(wú)效，一切損失和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由中介方承擔(dān)。”同時(shí)，要求要中介員的身份證復(fù)印件，先上網(wǎng)查證后，再簽合同，很重要。6）特別注意違約賠償條款不要簽定高定金（如2萬(wàn)元）和高違約率（如5~10%）的合同。一但出現(xiàn)這些合同，說(shuō)明有95%的可能，你的房?jī)r(jià)已經(jīng)被低估了，起碼低估的價(jià)值比若你違約的金額稍高一些（這也是出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)的原因，但中介還是吃到差價(jià)了）7）注意合同中中介方的責(zé)任約定：若沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，則可以100%肯定你的房子被中介低價(jià)收進(jìn)，準(zhǔn)備“吃差價(jià)”了。8）關(guān)于“委托公證”，中介吃差價(jià)100%要求做“委托公證”。你可以在合同中明確注明不辦理“委托公證”，采用直接過(guò)戶。因?yàn)?，在辦委托公證，就等于把你自己的權(quán)力交給中介了，一但幾年沒(méi)有過(guò)戶，中間出現(xiàn)的欠租，欠費(fèi)、欠款等問(wèn)題，**終的責(zé)任承擔(dān)人是你原業(yè)主，因?yàn)榉孔舆€在你的名下，這點(diǎn)要特別注意，這方面的案例很多

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• 問(wèn) 賣(mài)房估價(jià)有哪些方法，需要注意什么？
  答

  聽(tīng)說(shuō)賣(mài)房估價(jià)要找專業(yè)機(jī)構(gòu)，價(jià)格要看房子新舊、裝修、位置和周邊房?jī)r(jià)。

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