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• 145****5007

  在購(gòu)房過(guò)程中，不少購(gòu)房者可能會(huì)混淆商品房預(yù)售合同和預(yù)約合同的概念，小編整理了一下商品房預(yù)售合同的概念和其它一般買賣合同的不同之處，供購(gòu)房者參考。
  
  什么是商品房預(yù)售合同？
  
  商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。
  
  商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。
  
  (一)商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
  
  在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。
  
  (二)商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同
  
  商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。
  
  但是，在商品房預(yù)售合同中，
  
  第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；
  
  第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；
  
  第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。
  
  可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
  
  (三)商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
  
  在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：
  
  一是：分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢?jiàn)，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；
  
  二是：分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；
  
  三是：分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:15:44
• 158****6571

  進(jìn)入當(dāng)?shù)氐姆抗芴幘W(wǎng)站也可以向開(kāi)發(fā)商資詢查詢網(wǎng)址點(diǎn)擊合同查詢輸入用戶名以及密碼點(diǎn)擊登入即可如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有幫你設(shè)置密碼就很容易進(jìn)去，其他的用戶也能看見(jiàn)你的合同如果開(kāi)發(fā)商設(shè)置密碼，那就只能向開(kāi)發(fā)商咨詢密碼了也可以以后自己設(shè)置和更改，這樣你的資料只有自己可見(jiàn)

  查看全文↓ 2019-01-11 00:15:35
• 138****3358

  商品房買賣合同中的合同編號(hào)是開(kāi)發(fā)商為了便于統(tǒng)計(jì)自己房屋出售的情況，自行確定的編號(hào)。該編號(hào)并非合同的內(nèi)容，司法實(shí)踐中除非與公司之間簽訂合同有合同編號(hào)，一般都不會(huì)有合同編號(hào)的。作為業(yè)主來(lái)講，合同編號(hào)沒(méi)有任何意義，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，只是記錄自己出售房屋的多少。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:15:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同編號(hào)一般是多少位數(shù)的?
  答

  你的購(gòu)房合同是和開(kāi)發(fā)商簽訂的，如果開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局登記備案或者在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前只有開(kāi)發(fā)商知道你是房主，別的地方查不到。但如果已在房管局對(duì)合同進(jìn)行登記備案或者已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證就可以到房管局查詢?？赡軙?huì)收取查詢費(fèi)。

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• 問(wèn) 商品房預(yù)售價(jià)一般是多少，是怎么定的
  答

  商品房的預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度原則上不超過(guò)之前的備案價(jià)格的5%，具體變動(dòng)需要由各地房地產(chǎn)主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。商品房的銷售價(jià)格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開(kāi)發(fā)商無(wú)原則性的調(diào)整價(jià)格，避免因價(jià)格過(guò)度上漲或下調(diào)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良沖擊的一種監(jiān)管制度。

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• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售合同編號(hào) 哪里有預(yù)售合同模板
  答

  很多購(gòu)房者不知道商品房預(yù)售合同編號(hào)，其實(shí)商品房預(yù)售合同很重要，搜房網(wǎng)為您提供商品房預(yù)售合同提示—— 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容包括哪些？ 1.主體。 即房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱地址等。 2.預(yù)售的商品房的基本情況。 預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房產(chǎn)建筑面積、房產(chǎn)結(jié) 構(gòu)、房產(chǎn)竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3.面積。 預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4.價(jià)款。 即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖 然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī) 定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 5.房屋交付方式和期限。 逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣 的影響，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的交房期限可以合理順延。 6.房屋使用性質(zhì)。 是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7.違約責(zé)任。 包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。 8.房產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 9.物業(yè)管理?xiàng)l款。 10.房產(chǎn)合同糾紛的解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11.其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

• 問(wèn) 辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)一般要多久？
  答

  據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù);同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。

• 問(wèn) 商品房的稅率一般是多少？
  答

  《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》 （財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）：一、關(guān)于契稅政策（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。

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