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• 137****7648

  1.房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風(fēng)險的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實。
  
  2.房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類風(fēng)險，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務(wù)，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-07 15:34:45
• 152****5788

  購買二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關(guān)價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構(gòu)來詳細(xì)了解。在決定購買前，消費者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應(yīng)詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
  在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費者應(yīng)從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構(gòu)或評估機構(gòu)進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的**低保值價。
  **后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  挑選“二手房”四大技巧
  住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中**活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應(yīng)格外注意。
  查明產(chǎn)權(quán)狀況
  “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
  特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。
  看清房屋結(jié)構(gòu)
  “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。
  選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
  考察環(huán)境和配套
  舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
  了解物業(yè)管理狀況
  對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。
  二手房買賣應(yīng)注意技巧
  不看白天看晚上，入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到**確切的信息。
  不看晴天看雨天，下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。
  不看建材看格局，購買房屋**好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽臺進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來。如宴客功能、休息功能等。
  不看墻面看墻角，查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。
  不看裝潢看做工，好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細(xì)小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的盤源，其目的是低價高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。
  不看窗簾看窗外，應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。
  不開冷水開熱水，如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。
  不看電梯看樓梯，新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。
  不看地上看天上，看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。
  不問屋主問警衛(wèi)，可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊天。因為他們是**了解該小區(qū)基本狀況的，有時他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。
  簽訂二手房買賣合同 7個必須
  1．必須確認(rèn)房主真實身份
  買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
  2．必須明確雙方違約責(zé)任
  因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。
  目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）＿＿日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實。
  3．必須標(biāo)明付款過戶時間
  在實際操作中買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第 2款項中的違約責(zé)任。
  4．必須注明費用交接時間
  這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
  5．必須有代理費明細(xì)單
  隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認(rèn)識到信譽好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費越來越受消費者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。
  6．買方必須見房主
  現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，**后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為。
  7．必須學(xué)會使用補充協(xié)議
  買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
  購二手房五項注意
  一、驗明房本
  買房**重要的是所買的房屋有真實的產(chǎn)權(quán)證，之后才可以合理合法地出租、出售，或者辦理抵押貸款。
  二、選擇**合適的面積和位置
  選擇大學(xué)周邊的房子和交通便利的地段，房子**空間較大。居室面積上也**好選擇小戶型的。
  三、房屋質(zhì)量非常重要二
  手房一般都存在著不同程度的隱患，這些問題在購買前的看房中要詳細(xì)觀察與詢問。
  四、設(shè)施配備需關(guān)心
  在購買二手房時，諸如空調(diào)、煤氣或電熱淋浴器、煤氣、電話和閉路電視等設(shè)施舊主人是不會拆除的，在選擇時需要加以仔細(xì)觀察，省去日后的麻煩。
  五、找可靠的中介機構(gòu)
  買二手房時，投資者必須尋找那些資質(zhì)高、信譽好的機構(gòu)，能夠避免許多繁瑣和損失。
  2手房交易需知（**詳細(xì)版本）
  買方持身份證，賣方持房屋兩證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易所具體辦理。
  需要：
  雙方身份證及身份證復(fù)印件（不能過期）；
  賣方的房產(chǎn)證。
  手續(xù)：
  去公證處憑有效身份證辦理公證手續(xù)。
  手續(xù)費：
  第一部分費用：公證的手續(xù)費；
  第二部分費用：根據(jù)二手房的價格，上繳稅，具體稅率是多少，看公證處給出的稅率。

  查看全文↓ 2019-01-07 15:34:14
• 155****7441

  　風(fēng)險一：來自房屋本身方面的風(fēng)險。
  　　1、對房屋所在片區(qū)考察不仔細(xì)。
  　　對居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場，陵園墓地。如果不慎購買了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來看也是很不利的，即使以后賣房也會很難**的。無論這樣的房子多便宜，我們都要避免購買。
  　　2、房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問題。
  　　如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問題。
  　　3、房屋產(chǎn)權(quán)問題。
  　　比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒有得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒有得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。
  　　風(fēng)險二：來自中介方面的風(fēng)險
  　　二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業(yè)，通常大家購買二手房都是通過二手房中介公司，通過正規(guī)的信譽好的公司來交易，為買賣雙方規(guī)避很多風(fēng)險，也為買賣雙方節(jié)約大量的時間精力。但是有些不法二手房中介機構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費者，從而為交易雙方帶來不必要的麻煩和損失?，F(xiàn)在我將二手房中介機構(gòu)經(jīng)常存在的問題總結(jié)以下幾個方面。
  　　1、中介公司不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。
  　　為牟取**大的利益，某些二手房中介公司在沒見到出售方時會要求購買方先以較高的價格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個客戶約見房東以較低的價格簽下定金合同，中介公司以全部購房款支付給出售方后要求出售方在公證部門做委托授權(quán)書，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過戶給真正的購房方。這樣中介公司的差價就賺到了。這部分差價通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介費的收益，所以某些小公司會以較低的中介費為誘餌來吸引客戶，實際上小公司又以賺取差價的形式讓購房者買單。
  　　2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問題。
  　　職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。
  　　3、簽訂不公平合同。
  　　中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
  　　4、中介公司操作流程不規(guī)范。
  　　如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。
  　　風(fēng)險三：來自交易主體雙方的風(fēng)險
  　　1、來自出賣方的風(fēng)險。
  　　非真實的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買方出更高價格，出售方有利可圖時違約。
  　　2、來自購買方的風(fēng)險。
  　　購房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過。買方無購房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購政策。
  

  查看全文↓ 2019-01-07 15:34:03
• 137****4428

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  六、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-07 15:33:46

相關(guān)問題

• 問 買二手房靠譜嗎？買二手房有沒有哪些風(fēng)險？
  答

  一、無法取得高額貸款的風(fēng)險由于政府備案的價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將根據(jù)備案價格和評估價格來綜合評定發(fā)放貸款，而銀行發(fā)放貸款將以低于實際價格的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。銀行對二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的低者發(fā)放貸款，這將造成買家實際貸款總數(shù)的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。二、貸款合同被銀行解除的風(fēng)險借款合同中通常有這樣的內(nèi)容，在抵押物價值減少時抵押權(quán)人即銀行有權(quán)要求借款人提供新的擔(dān)保，這也是為了保障銀行的優(yōu)先受償權(quán)。比如，房產(chǎn)價值為200萬元，而銀行貸了250萬元，銀行僅就200萬元有優(yōu)先受償權(quán)，對超出的50萬元沒有優(yōu)先受償權(quán)，這就對銀行很不利，所以銀行要在合同中約定抵押物價值減少時借款人要提供新的擔(dān)保。三、稅收過高的風(fēng)險一些自住買家在買房的時候可能不會考慮到將來再次轉(zhuǎn)手的問題，但計劃趕不上變化，如果這些自住客因為某些原因而出售住房，這時候就會面臨高稅費的問題。由于政府備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個人所得稅等稅費的風(fēng)險。四、付款糾紛的風(fēng)險做高和做低房價都會產(chǎn)生兩個不同的價格，在房管局簽訂的雖然價格不符合實際，但該合同具有法律效力，如果屆時買家要求按照這一價格進行交易的話，賣家將麻煩，要么可能收不齊全款，要么就要面臨訴訟且未必能勝訴。因為如果做低房價還可以另行訂立一份補充協(xié)議將差額部分以“補償款”的名義補足，可是如果是做高房價通則不會以補充協(xié)議的方式另行約定差額。

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• 問 買二手房可靠嗎?二手房怎么買**靠譜?
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  二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。六、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。七、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。八、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。九、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。十、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

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• 問 ??買二手房找中介靠譜嗎?買二手房如何挑選靠譜中介?
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  不法中介亂象多目前,由于行業(yè)門檻低、監(jiān)管難的緣故,大大小小的各類房產(chǎn)中介公司林立街頭,消費者往往很難一眼分辨其好壞、靠譜的程度。同時,不少不法中介也混雜其中,造成了一定的行業(yè)亂象。房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布虛假房源信息、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署合同、無照經(jīng)營等多重亂象都是急需整治的內(nèi)容。引發(fā)租買房屋消費糾紛的主要原因往往就在于,房屋中介公司單方面擬定的協(xié)議書、認(rèn)購書不規(guī)范,條款不全、含義模糊、虛假宣傳等等。另外協(xié)議簽訂后,房地產(chǎn)中介不履行合同、收取高額費用但不提供相匹配的服務(wù)、態(tài)度惡劣甚至夸大宣傳的投訴也均不少。那么,有哪些方式可以挑選到比較靠譜的二手房中介呢？多方了解有比較在實際選擇房屋中介公司時,消費者首先可以通過網(wǎng)絡(luò)、相關(guān)監(jiān)管部門和親戚同事朋友處做好中介公司的資信調(diào)查,包括中介公司是否擁有合法經(jīng)營資格,有沒有過經(jīng)營欺詐行為,所得到的社會評價等。一般而言,選擇口碑好、品牌較大的中介連鎖往往較容易獲得更為專業(yè)、放心的中介服務(wù)。通常,大型的品牌中介具備一定的規(guī)模,渠道較廣、客戶信息和房源信息也會較為豐富。由于中介的服務(wù)往往具有區(qū)域性,消費者一般可通過實地走訪的形式,將所要租賃、買賣的房屋周圍考察一番,通過比較中介公司的店數(shù)規(guī)模、門店外觀、辦公環(huán)境等,就能大致判斷這些中介公司的實力和正規(guī)程度。同時,與中介公司的工作人員直接接觸也可以進一步了解中介公司的專業(yè)度。服務(wù)人員的穿著是否得體、談吐中對市場的認(rèn)知度、指導(dǎo)買賣時對交易流程的熟悉度,這些都可以從側(cè)面看出一個中介公司的專業(yè)程度。在委托洽談的時候,消費者還可留意中介公司的立場和操作原則,對于一些專業(yè)度不足、立場不堅定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司,**需要多加注意并心生警惕。另一方面,消費者還可以向進行過二手房買賣的親友打探經(jīng)驗,聽聽身邊人的切身體會;也可以搜索媒體、互聯(lián)網(wǎng),查看是否有自己所選中介的負(fù)面報道以事件的解決方式,以此來判斷中介公司是否值得信賴。值得注意的是,目前房源信息在網(wǎng)上的流通性較大,消費者可能會遇到多家中介主動前來“騷擾”的情況,消費者也可借此多方比較,**后認(rèn)準(zhǔn)**合適的即可。中介資質(zhì)仔細(xì)看如果消費者不夠放心、或?qū)λx中介機構(gòu)不太熟悉,則可以查驗其營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(或分支機構(gòu))備案證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格證書等等。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,上述證照均應(yīng)在經(jīng)營場所公示。挑選房地產(chǎn)中介公司首先就要看其是否有合法的營業(yè)執(zhí)照,營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍里又是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或房地產(chǎn)中介等內(nèi)容。其次,則要看房地產(chǎn)中介公司是否擁有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員,即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員是否在工商機關(guān)備案。第三,再看看房地產(chǎn)中介公司是否在其經(jīng)營場所對經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的相關(guān)情況進行明示。**后,即使選擇了中介進行相關(guān)的租賃、買賣操作,也要注意相應(yīng)的資質(zhì)和流程問題。如是否使用建設(shè)(房管)、工商等部門制定的合同示范文本,簽訂的合同是否有執(zhí)業(yè)人員的簽名及其資格證書編號;在簽訂協(xié)議或合同時,還要通讀條款,看看其對責(zé)任的劃分和賠償?shù)募s定是否有含糊其詞的地方。經(jīng)紀(jì)人也可挑一挑除了挑選合適的中介機構(gòu),對于不同的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,要求較高的消費者(特別是較為復(fù)雜的二手房交易)也不妨挑上一挑。1、從業(yè)時間房屋租賃和二手房的交易都是相對復(fù)雜而專業(yè)的商品交易,包含許多專業(yè)性較高的復(fù)雜流程、手續(xù)。因此,沒有長時間的錘煉肯定談不上爐火純青,挑選從業(yè)一兩年以上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才會較為可靠。2、專業(yè)度專業(yè)度是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的首要條件,專業(yè)度包括對房價走勢判斷的專業(yè)、對經(jīng)營區(qū)域樓盤出售情況的專業(yè)、對交易流程的專業(yè)、對貸款稅費及合同闡述的專業(yè)、推薦房源性價比的專業(yè)、優(yōu)化客戶的購房計劃方案的專業(yè)等。3、歷史成交記錄了解經(jīng)紀(jì)人的歷史成交記錄有助于了解經(jīng)紀(jì)人的綜合實力,也可以讓消費者更為放心。4、誠信度經(jīng)紀(jì)人的誠信度直接決定了你對他的選擇度,只有誠信的經(jīng)紀(jì)人才能讓你把房屋交易的主動權(quán)交給他。5、談判能力及技巧經(jīng)紀(jì)人的談判能力及談判技巧往往能幫你租或買到“物美價廉”性價比高的房子,也能讓你賣出**合適的價格。通過與經(jīng)紀(jì)人的交流和了解,可以大致判斷其談判時的相應(yīng)水準(zhǔn)。6、在所屬公司的職位房產(chǎn)中介公司是以業(yè)績的好壞來評定職位的高低的,一般來說職位的高低與其專業(yè)度、歷史成交記錄、談判能力及技巧成正比。

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• 問 二手房怎么買? 二手房怎么買**靠譜？
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  可以賣,只不過稅收要高一點?，F(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則規(guī)定:1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。擴展資料財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅。

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• 問 二手房靠譜嗎? 買二手房有什么不好的？
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  合不合適要根據(jù)自己的實際情況出發(fā)，現(xiàn)在買二手房是比較合適的，因為2014年剛過了房地產(chǎn)繼2008年以后的第一個低迷期，2015年上半年國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的利好政策，按以往情況來看，接下來房地產(chǎn)**的空間很大。一、貸款政策——中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知：央行分別降了三次存貸款基準(zhǔn)利率，2015年3月1日降息至5.9%，2015年5月11日降息至5.65%，2015年6月28日降息至5.4%。二、稅收政策——財稅[2015]39號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知政策內(nèi)容1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2.個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；3.個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。三、土地政策——國土資發(fā)[2015]37號 關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

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