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• 144****5517

         房地產(chǎn)的開發(fā)流程是：1、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。2、設(shè)計研究階段。3、預(yù)算成本核算及施工階段。4、竣工結(jié)算階段。
  
  　　1、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期，開發(fā)商需要充分考慮項目的周圍的地理條件和市場要求，做好市場調(diào)研，規(guī)劃可行性報告，可行性的研究對一個地產(chǎn)項目的成功與否起到至關(guān)重要的作用。
  
  　　2、設(shè)計研究階段。設(shè)計研究階段主要是為了更好地控制建筑的建造成本。未雨綢繆，在設(shè)計的時候就對建安的成本進(jìn)行考慮，然后做出限制和要求，這樣比在造價階段再考慮成本問題要合理很多。并且設(shè)計階段對于小區(qū)的整體功能設(shè)計和配套建設(shè)都要考慮，為未來的社區(qū)環(huán)境做整體規(guī)劃。
  
  　　3、預(yù)算成本核算及施工階段。預(yù)算階段要與材料設(shè)備的廠家保持良好的合作，如果遇到加訂的情況要保證不能漲價，預(yù)算專員要掌握行情，按照規(guī)定控制差價，施工方自行采購的材料，只要質(zhì)量合格，就可以不做干預(yù)。
  
  　　4、竣工結(jié)算階段。按照合同及協(xié)議的規(guī)定，按時按工進(jìn)行費用的結(jié)算，并建立結(jié)算復(fù)審制度，和工程款會簽制度。確保結(jié)算的錢款不出差錯。
  
  　　房地產(chǎn)開發(fā)的流程還是比較復(fù)雜的，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場雖然還是紅紅火火，但是也不乏失敗案例，所以大家還是要先了解再投資，確保自己不做虧本買賣。

  查看全文↓ 2019-01-03 19:15:53

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程
  答

  房地產(chǎn)項目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景,需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對待。 (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 (四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計,具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計,然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。 (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時,進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)都包括什么流程？
  答

  就是要買地 蓋房子 買房子 就這樣

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的辦理流程大致如下：①準(zhǔn)備相關(guān)的資質(zhì)核準(zhǔn)材料，比如資質(zhì)申請表，公司章程，財務(wù)報表，及相關(guān)高管的身份證明等。②向所在地的相關(guān)行政部門，提出申請并提交準(zhǔn)備好的相關(guān)材料。相關(guān)部門在收到申請及相關(guān)材料后，會對提交的材料進(jìn)行審核。③如果申請單位是申請三四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么只需當(dāng)?shù)氐恼块T對于提交的相關(guān)材料進(jìn)行審核就可以。當(dāng)申請通過，政府部門就會在規(guī)定時間內(nèi)將質(zhì)資證書下發(fā)至申請人。④如果申請的是一級房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)資，就需要在房地產(chǎn)行政部門進(jìn)行初審后，將審核過程中的問題，意見及單位向行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料，上報給當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門，相關(guān)在收到行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料及意見后，會再次審核，作出是否通過該申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)單位的行政許可決定。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  1.準(zhǔn)備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核準(zhǔn)材料2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表;3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書正、副本復(fù)印件;4.提出申請 申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料。5.初審 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進(jìn)行初審,提出明確的初審意見。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)五證是什么
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)五證是以下這幾個證件：1、《國有土地使用證》在經(jīng)過使用者的申請之后，各地方的政府會頒發(fā)國有土地使用權(quán)的法律憑證，而這個憑證就是《國有土地使用證》。國有土地使用權(quán)的取得方式有兩種，一種是劃撥的方式，還有一種是出讓的方式。2、《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T申請使用土地之前，由城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的一個憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》這個證件是建設(shè)工程，符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的法律憑證，一般會有比較詳細(xì)的圖紙，同時會在里面載明用地項目的信息。4、《建筑工程施工許可證》這個證件是建設(shè)單位進(jìn)行施工的法律憑證，有了這個證件之后，就代表施工單位已經(jīng)具備了施工條件。5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》這個證件是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門允許開發(fā)商銷售，或者是預(yù)售商品房的一個批準(zhǔn)性的文件。