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• 151****0071

  就是要買地 蓋房子 買房子 就這樣

  查看全文↓ 2014-04-28 11:34:36
• 146****0103

  第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
  一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
  1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
  2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。
  3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。
  4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。
  5、文化局、**局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
  6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
  2、國土資源局辦理土地預審。
  3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
  4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。
  三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
  1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。
  2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
  3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
  4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
  5、國土資源局進行用地預審。
  6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、**局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。
  7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
  8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
  四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、公安消防支隊進行消防設計審查。 更容易被用戶關注

  查看全文↓ 2014-04-28 09:43:35
• 147****2925

  第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作
  在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
  
  第二部分，行政審批部分
  根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
  
  一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
  1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
  2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。
  3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。
  4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
  6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
  
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
  2、國土資源局辦理土地預審。
  3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
  4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。
  
  三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
  1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。
  2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
  3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
  4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
  5、國土資源局進行用地預審。
  6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。
  7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
  8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
  
  四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、公安消防支隊進行消防設計審查。
  2、人防辦進行人防設施審查。
  3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
  4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。
  
  五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、建設單位辦理施工報建登記。
  2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。
  3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
  
  六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
  由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
  開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
  1、以下證明材料：
  （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
  （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
  2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；
  3、工程施工合同；
  4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
  
  七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
  2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
  3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。
  4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
  
  
  第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
  1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
  2、開發(fā)商應提交材料：
  （1）申請書；
  （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
  （3）用地證明文件或者土地使用權證；
  （4）建設用地規(guī)劃許可證；
  （5）建設工程規(guī)劃許可證；
  （6）施工許可證；
  （7）房屋竣工驗收資料
  （8）房屋測繪成果；
  （9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。
  
  以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:39:47
• 131****9867

  一個房地產項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
  （一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點
  在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產開發(fā)商**關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
  （二）可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步
  開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
  （三）申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
  土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發(fā)項目手冊》。
  （四）項目設計是房地產開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
  根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布...

  查看全文↓ 2014-04-27 18:17:36
• 152****8694

  你好老師，這款要看你是不是要準備做那行了。

  查看全文↓ 2014-04-27 09:42:44
• 138****8037

  一個房地產項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
  (一)開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設想是房地產開發(fā)商**關鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。
  (二)可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步,也是非常關鍵的一步 開發(fā)商提出了設想,但這種設想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。**是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究,就可能有兩種結果:一是可行性研究表明這個設想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要**認真對待。
  (三)申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎,申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種**事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后,要到建設行政主管部門備案,領取《房地產開發(fā)項目手冊》。
  (四)項目設計是房地產開發(fā)的第四步,也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說,一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。

  查看全文↓ 2014-04-27 09:26:30
• 151****3671

  建議您咨詢一下所在地的國資局

  查看全文↓ 2014-04-26 13:33:42
• 144****9691

  房地產開發(fā)流程？主要是想問哪方面的？是想問如樓上所說的那樣？還是想問房地產開發(fā)這方面的？

  查看全文↓ 2014-04-26 10:19:28

相關問題

• 問 房地產開發(fā)流程
  答

  房地產項目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設想是房地產開發(fā)商**關鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。 (二)可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步,也是非常關鍵的一步 開發(fā)商提出了設想,但這種設想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究,就可能有兩種結果:一是可行性研究表明這個設想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認真對待。 (三)申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎,申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后,要到建設行政主管部門備案,領取《房地產開發(fā)項目手冊》。 (四)項目設計是房地產開發(fā)的第四步,也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說,一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上,應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計,具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件,以獲得規(guī)劃設計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書,委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計,然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后,即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查,確認其符合規(guī)劃設計要點后,建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后,核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權后的第一步 在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內,進行征地及拆遷方案的實施工作。 (六)籌措房地產開發(fā)資金是房地產開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權后,大部分房地產開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發(fā)所需的房地產開發(fā)資金,就成了房地產開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。 (七)建設工程招標是房地產開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標投標制,是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標,房地產開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后,房地產開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進行建設工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質完成的關鍵一步 為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線,并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行,開發(fā)商只控制**后的管理權,即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產市場。 (九)市場營銷與策劃是房地產開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步 房地產項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發(fā)的房地產項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件,開發(fā)商就可以在進行施工的同時,進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當然,房地產開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產行政主管部門的批準,取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產開發(fā)的**后一步,是房地產開發(fā)的售后服務。

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• 問 房地產開發(fā)流程是什么
  答

         房地產的開發(fā)流程是：1、前期調研準備工作。2、設計研究階段。3、預算成本核算及施工階段。4、竣工結算階段。　　1、前期調研準備工作。在房地產項目的開發(fā)前期，開發(fā)商需要充分考慮項目的周圍的地理條件和市場要求，做好市場調研，規(guī)劃可行性報告，可行性的研究對一個地產項目的成功與否起到至關重要的作用?！　?、設計研究階段。設計研究階段主要是為了更好地控制建筑的建造成本。未雨綢繆，在設計的時候就對建安的成本進行考慮，然后做出限制和要求，這樣比在造價階段再考慮成本問題要合理很多。并且設計階段對于小區(qū)的整體功能設計和配套建設都要考慮，為未來的社區(qū)環(huán)境做整體規(guī)劃?！　?、預算成本核算及施工階段。預算階段要與材料設備的廠家保持良好的合作，如果遇到加訂的情況要保證不能漲價，預算專員要掌握行情，按照規(guī)定控制差價，施工方自行采購的材料，只要質量合格，就可以不做干預?！　?、竣工結算階段。按照合同及協(xié)議的規(guī)定，按時按工進行費用的結算，并建立結算復審制度，和工程款會簽制度。確保結算的錢款不出差錯?！　》康禺a開發(fā)的流程還是比較復雜的，現(xiàn)在房地產的市場雖然還是紅紅火火，但是也不乏失敗案例，所以大家還是要先了解再投資，確保自己不做虧本買賣。

• 問 設立房地產開發(fā)公司，房地產開發(fā)費用主要包括哪些？
  答

  1、地產開發(fā)企業(yè)的成本構成 房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分： 土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用 從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤**大化的目標。 2、成本分解的過程 項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。

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• 問 房地產開發(fā)成本包括哪些
  答

  要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類：　　1.土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出?！　?.房屋開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。　　3.配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出?！　?.代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出?！　∫陨纤念愰_發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：　　1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價?！　?.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。　　3.基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用?！　?.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費?！　?.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出?！　?.開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！　纳峡梢钥闯觯簶嫵煞康禺a開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用?！　〔缓瑺I業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業(yè)稅和土地增值稅應計入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應計入“管理費用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

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• 問 房地產開發(fā)要交哪些稅都包括哪些??？
  答

  1、銷售不動產營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計稅）；2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）；3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計稅）；4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計稅，是否征收以各省規(guī)定為準）；5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）；6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復雜）；7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計稅，計算有一定難度）；

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