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• 135****0911

  房地產(chǎn)項目開發(fā)流程:
  (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。
  (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景,需要進(jìn)行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對待。
  (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
  (四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計,具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計,然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
  (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。
  (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。
  (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。
  (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。
  (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時,進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),取得銷售許可證。
  (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

  查看全文↓ 2014-04-17 12:07:22
• 143****8583

  1、發(fā)改委：審批建議書；
  2、環(huán)保局：環(huán)境影響報告書(表)；
  3、規(guī)劃局：辦理項目選址意見書；
  4、國土資源局：建設(shè)項目用地預(yù)審；
  5、地震局：防震意見、對地震監(jiān)測設(shè)施和觀測環(huán)境影響的意見；
  6、發(fā)改委：審批項目可行性研究報告；
  7、規(guī)劃局：建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  8、國土資源局：征用土地確定土地供應(yīng)方案；
  9、拆遷部門：拆遷方案；
  10、報市人民政府審批，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；11、建設(shè)局：辦理開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；
  12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準(zhǔn)書，簽定出讓合同；
  13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；
  14、國土資源局：辦理土地證；
  15、地震局：抗震設(shè)防要求意見書或安評證明；
  16、建設(shè)局：開發(fā)商與建設(shè)局簽定開發(fā)項目合同；
  17、規(guī)劃局：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  18、消防支隊：審核書(一般工程)；
  19、地震局：抗震設(shè)防要求意見書或安評結(jié)論；
  20、建設(shè)局：工程施工圖設(shè)計文件委托審查；
  2l、建設(shè)局：工程施工招標(biāo)申請備案；
  22、建設(shè)局：開發(fā)商依照法定程序開展招標(biāo)活動，建設(shè)局監(jiān)督；
  23、建設(shè)局：工程開工條件審查，核發(fā)施工許可證；
  24、房產(chǎn)局：高品房預(yù)售許可證；
  25、房產(chǎn)局：辦理房屋所有權(quán)證。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:52:53
• 157****3100

  網(wǎng)上找的你看下 第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段
  一、獲取土地使用權(quán)
  二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
  三、規(guī)劃設(shè)計
  四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
  五、申辦《施工許可證》
  六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段
  1、施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要
  2、施工場地平整，達(dá)到施工條件
  3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
  4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
  5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
  6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
  7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
  8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗
  9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
  10、編制工程進(jìn)度計劃
  11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段
  一、申辦《銷售許可證》
  二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理
  一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》
  二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
  三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
  四、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

  查看全文↓ 2014-04-17 09:21:10
• 155****1952

  房地產(chǎn)開發(fā)流程
  第一章：項目決策階段
  第二章：前期準(zhǔn)備階段
  一、 獲取土地使用權(quán)
  二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
  三、 規(guī)劃設(shè)計
  四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
  五、申辦《施工許可證》
  六、招標(biāo)
  第三章：工程建設(shè)階段
  1、施工用水
  電及通訊線路接通，保證施工需要
  2、施工場地平整，達(dá)到施工條件
  3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
  4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
  5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
  6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
  7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
  8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗
  9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
  10、編制工程進(jìn)度計劃
  11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
  第四章：項目銷售階段
  一、申辦《銷售許可證》
  二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并
  依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理
  一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》
  二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
  三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
  四、物業(yè)移交
  第五章：交付使用階段

  查看全文↓ 2014-04-17 09:07:18
• 143****7224

  房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章:項目決策階段第二章:前期準(zhǔn)備階段
  一、 獲取土地使用權(quán)
  二、 征地拆遷,申辦并取得《房屋拆遷許可證》
  三、 規(guī)劃設(shè)計
  四、 建設(shè)項目報建登記,申請招標(biāo),辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),確定勘察
  五、申辦《施工許可證》
  六、招標(biāo)第三章:工程建設(shè)階段
  1、施工用水電及通訊線路接通,保證施工需要
  2、施工場地平整,達(dá)到施工條件
  3、施工通道疏通,滿足施工運輸條件
  4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
  5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
  6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
  7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
  8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點,進(jìn)行現(xiàn)場交驗
  9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
  10、編制工程進(jìn)度計劃
  11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)第四章:項目銷售階段
  一、申辦《銷售許可證》
  二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理
  一、申請竣工驗收,取得《建筑工程竣工驗收備案證》
  二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
  三、進(jìn)行權(quán)屬登記,取得《商品房權(quán)屬證明書》
  四、物業(yè)移交第五章:交付使用階段

  查看全文↓ 2014-04-16 14:33:55
• 146****4438

  房地產(chǎn)開發(fā)流程(詳細(xì)) 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準(zhǔn)備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準(zhǔn)項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 2、企業(yè)法人變更登記費 3、企業(yè)法人年度檢驗費 4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費 第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目,簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報規(guī)劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計 1、申報選址定點 2、申報規(guī)劃設(shè)計條件 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規(guī)劃設(shè)計方案 7、住宅設(shè)計方案的專家組審查 8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案 9、委托環(huán)境影響評價并報批 10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 11、委托地質(zhì)勘探 12、委托初步設(shè)計 13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設(shè)施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費 1、工程勘察(測量)費 2、工程設(shè)計費 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設(shè)工程費 7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費 9、古建園林工程設(shè)計費 第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預(yù)審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續(xù) 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥 13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 14、主管部門現(xiàn)場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案 19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 21、確定勞動力安置方案 22、區(qū)(縣)房地局審核各項協(xié)議 23、市**下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結(jié)戶口 27、調(diào)查戶口核實勞動力 28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 31、地上物作價補(bǔ)償工作 32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款(土地出讓金) 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業(yè)土地使用費 6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費 7、土地閑置費 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 9、城鎮(zhèn)土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預(yù)訂金 12、征地管理費 13、土地補(bǔ)償費 14、青苗及樹木補(bǔ)償費 15、地上物補(bǔ)償費 16、勞動力安置費 17、超轉(zhuǎn)人員安置費 18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進(jìn)行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結(jié) 7、暫停辦理相關(guān)事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 10、召開拆遷動員會,進(jìn)行拆遷安置 11、發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款 12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強(qiáng)制拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補(bǔ)償費 2、搬家補(bǔ)助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補(bǔ)助費(周轉(zhuǎn)費) 5、清理費 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費 7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費 8、一次性異地安置補(bǔ)助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務(wù)費 第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 3、交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費 4、交納自來水廠建設(shè)費 5、交納污水處理廠建設(shè)費 6、交納供熱廠建設(shè)費 7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設(shè)計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料,交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 15、領(lǐng)取開工審批表,辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo) 16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 17、招標(biāo)準(zhǔn)備 18、招標(biāo)通告 19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底 21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請招標(biāo) 23、投標(biāo)單位資格審批 24、編制投標(biāo)書并送達(dá) 25、召開招標(biāo)會,勘察現(xiàn)場 26、召開開標(biāo)會議,進(jìn)行開標(biāo) 27、評標(biāo)、決標(biāo) 28、發(fā)中標(biāo)通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理 33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設(shè)費,簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收,領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費 2、自來水廠建設(shè)費 3、污水處理廠建設(shè)費 4、供熱廠建設(shè)費 5、煤氣廠建設(shè)費 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(大市政費) 9、開發(fā)管理費 10、城建綜合開發(fā)項目管理費 11、建筑行業(yè)管理費 12、綠化建設(shè)費 13、公園建設(shè)費 14、綠化補(bǔ)償費 15、路燈維護(hù)費 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(小區(qū)配套費) 18、電源建設(shè)集資費(用電權(quán)費) 19、外部供電工程貼費(電貼費) 20、建安工程費 21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費 22、合同預(yù)算審查工本費 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 24、竣工圖費 25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監(jiān)理費 28、工程標(biāo)底編制管理費 29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費 32、占道費 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預(yù)(銷)售許可證》 2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所 3、與購房者簽訂認(rèn)購書 4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記 8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續(xù) 11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售 12、提交完成建設(shè)項目投資證明 13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)(銷)售許可證》 15、銷售項目備案 16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售 17、與購房者簽訂認(rèn)購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記 21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 22、樓宇交付入住 23、質(zhì)量保證書和使用說明書 24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理 25、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議 28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(外地來京人員)管理 31、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 34、簽訂書面租賃協(xié)議 35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押 36、抵押權(quán)的設(shè)定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產(chǎn)抵押登記 39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅 2、城市維護(hù)建設(shè)稅 3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業(yè)所得稅 8、個人所得稅 9、房產(chǎn)稅 10、城市房地產(chǎn)稅 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費 12、房屋所有權(quán)證工本費 13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費 14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費 15、房屋買賣登記費 16、房屋買賣手續(xù)費

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相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么
  答

         房地產(chǎn)的開發(fā)流程是：1、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。2、設(shè)計研究階段。3、預(yù)算成本核算及施工階段。4、竣工結(jié)算階段?！　?、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期，開發(fā)商需要充分考慮項目的周圍的地理條件和市場要求，做好市場調(diào)研，規(guī)劃可行性報告，可行性的研究對一個地產(chǎn)項目的成功與否起到至關(guān)重要的作用?！　?、設(shè)計研究階段。設(shè)計研究階段主要是為了更好地控制建筑的建造成本。未雨綢繆，在設(shè)計的時候就對建安的成本進(jìn)行考慮，然后做出限制和要求，這樣比在造價階段再考慮成本問題要合理很多。并且設(shè)計階段對于小區(qū)的整體功能設(shè)計和配套建設(shè)都要考慮，為未來的社區(qū)環(huán)境做整體規(guī)劃?！　?、預(yù)算成本核算及施工階段。預(yù)算階段要與材料設(shè)備的廠家保持良好的合作，如果遇到加訂的情況要保證不能漲價，預(yù)算專員要掌握行情，按照規(guī)定控制差價，施工方自行采購的材料，只要質(zhì)量合格，就可以不做干預(yù)。　　4、竣工結(jié)算階段。按照合同及協(xié)議的規(guī)定，按時按工進(jìn)行費用的結(jié)算，并建立結(jié)算復(fù)審制度，和工程款會簽制度。確保結(jié)算的錢款不出差錯。　　房地產(chǎn)開發(fā)的流程還是比較復(fù)雜的，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場雖然還是紅紅火火，但是也不乏失敗案例，所以大家還是要先了解再投資，確保自己不做虧本買賣。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  1.準(zhǔn)備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核準(zhǔn)材料2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表;3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書正、副本復(fù)印件;4.提出申請 申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料。5.初審 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進(jìn)行初審,提出明確的初審意見。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的辦理流程大致如下：①準(zhǔn)備相關(guān)的資質(zhì)核準(zhǔn)材料，比如資質(zhì)申請表，公司章程，財務(wù)報表，及相關(guān)高管的身份證明等。②向所在地的相關(guān)行政部門，提出申請并提交準(zhǔn)備好的相關(guān)材料。相關(guān)部門在收到申請及相關(guān)材料后，會對提交的材料進(jìn)行審核。③如果申請單位是申請三四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么只需當(dāng)?shù)氐恼块T對于提交的相關(guān)材料進(jìn)行審核就可以。當(dāng)申請通過，政府部門就會在規(guī)定時間內(nèi)將質(zhì)資證書下發(fā)至申請人。④如果申請的是一級房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)資，就需要在房地產(chǎn)行政部門進(jìn)行初審后，將審核過程中的問題，意見及單位向行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料，上報給當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門，相關(guān)在收到行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料及意見后，會再次審核，作出是否通過該申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)單位的行政許可決定。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)全流程細(xì)節(jié)講解
  答

  一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)要先從土地獲取開始，尤其在**早期在拿地到方案的設(shè)定，都屬于決策期。購買了建筑用地之后進(jìn)入到施工期，先要對所搭建的建筑進(jìn)行設(shè)計，然后由相關(guān)部門審批通過之后再開始實施建設(shè)，開始建設(shè)后就進(jìn)入到了預(yù)售期。需要對房產(chǎn)本身進(jìn)行推廣銷售，直到**后交付完成轉(zhuǎn)交給消費者。一般來說從開始項目啟動一直到**后的竣工驗收，需要經(jīng)過18個流程。其中比較關(guān)鍵的就是**早期需要對市場的變化有一個精準(zhǔn)的把握，而且在設(shè)定項目的過程當(dāng)中，需要準(zhǔn)備好相應(yīng)的資質(zhì)，交由勘察設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃，并且要落實足夠的開發(fā)資金。而且在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，所涉及到的部門也有很多，需要人防辦進(jìn)行建設(shè)布局，同時也要國土資源局辦理土地預(yù)審，此外在開始建設(shè)之前，各個環(huán)保局城管局等對建設(shè)工程相關(guān)的內(nèi)容需要進(jìn)行審查，所以總體而言，從開始設(shè)計到**后竣工是一道非常復(fù)雜且精準(zhǔn)的流程。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)全流程細(xì)節(jié)講解
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)全流程從獲取土地開始的決策期，到購買建筑用地之后進(jìn)入施工期，再由相關(guān)部門進(jìn)行審批，開始實施建設(shè)，等待建設(shè)完畢之后到達(dá)預(yù)售期，在預(yù)售的過程中還要進(jìn)行推廣，直到出售給購房者。從開始設(shè)計到竣工，通常包括以下四個方面：批復(fù)階段對于土地證、規(guī)劃要點等項目進(jìn)行批復(fù)，在獲得批復(fù)之后才能進(jìn)行下一階段。獲得必備資質(zhì)包括項目公司設(shè)立、環(huán)境評估等等，其中，設(shè)立項目公司主要是指在某公司拍得土地之后，會將其轉(zhuǎn)入到全資設(shè)立的項目公司名下，之后再進(jìn)行開發(fā)流程?？偲矫鎸彶殡A段在這一階段主要是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，簡而言之就是每棟單體建筑的高度以及寬度等等，這其中還涉及到了單體建筑之間的間距以及間隔等。施工及竣工在完成以上流程之后開始進(jìn)行施工，施工完成之后，通過驗收之后獲得相關(guān)資質(zhì)就可以進(jìn)行預(yù)售。