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• 132****6415

  《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。
  國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。
  國有土地有償使用的法定方式包括：
  (1)土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  (2)土地使用權(quán)租賃；土地使用權(quán)出租是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為出租人，承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱為承租人。
  (3)土地使用權(quán)作價出資或者入股。國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
  此外，向國有土地使用者常年征收城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現(xiàn)方式。

  查看全文↓ 2018-12-20 17:06:21
• 132****6303

  　土地有償使用費與土地出讓金的區(qū)別 　　
  一、從本身概念來看： 　　使用費：應(yīng)該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那么使用費用也就相應(yīng)地應(yīng)該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權(quán)而需要向土地所有權(quán)人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。 　　國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。 　　土地出讓金： 　　出讓：是一種資產(chǎn)使用權(quán)變更轉(zhuǎn)移的方式，其內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定： 　　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 　　同時，財政部《關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。 　　從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。 　　
  二、從繳納主客體看： 　　土地有償使用費：根據(jù)國家**新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。 　　而土地出讓金：則著重強(qiáng)調(diào)的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。 　　從這點看，新增土地有償使用費增加并不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進(jìn)而為開發(fā)商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的占有比例上發(fā)生變化，因而，國家認(rèn)為，新增土地有償使用費增加并不直接意味著房價的上漲。 　　
  三、從本身屬性來看 　　土地有償使用費，是從行政概念出發(fā)定義的。是因為使用了屬于國家所有的土地，而需要交納的費用，屬于所有權(quán)與使用權(quán)分開后，獲得權(quán)利而應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，是通過政策等規(guī)定實現(xiàn)的。 　　而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現(xiàn)形式，屬價格范疇，應(yīng)稱土地使用權(quán)價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，是通過交易而實現(xiàn)的。 　　從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現(xiàn)，他體現(xiàn)和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權(quán)與使用權(quán)發(fā)生分離后，所有權(quán)人向使用權(quán)人收取的費用，他隨不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，其具體標(biāo)準(zhǔn)和收取金額有所不同。

  查看全文↓ 2018-12-20 17:06:17
• 158****3995

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。
  一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
  1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。
  3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
  （一）以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：
  （1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
  （2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
  （3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
  （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
  （5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
  （6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
  （二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)
  （1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍 出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： a、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； b、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外； c、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外； d、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。
  （2）禁止性規(guī)定 a、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的**低價。 b、協(xié)議出讓**低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓**低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于**低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。
  二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)
  1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
  2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
  3、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
  (1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
  (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
  (3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
  (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。
  4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。
  三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)
  1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。
  2、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈與等。
  3、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
  4、年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
  5、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
  6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

  查看全文↓ 2018-12-20 17:06:05

相關(guān)問題

• 問 ??國有土地有償使用的方式有哪些?使用費有什么?
  答

  使用費：應(yīng)該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那么使用費用也就相應(yīng)地應(yīng)該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權(quán)而需要向土地所有權(quán)人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

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• 問 成都國有土地有償使用方式有哪些？
  答

  《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃；國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

• 問 什么是土地有償使用費
  答

  　國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

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• 問 原建設(shè)土地是否繳納土地有償使用費
  答

  在用地前需進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的報批，需繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費，繳納范圍為規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市批次里的新增建設(shè)用地（農(nóng)用地、未利用地），城市規(guī)劃區(qū)外，獨立選址的以出讓方式區(qū)的土地的。土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。前者在報批階段繳納，后者在用地階段繳納

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• 問 ??哪些地交土地使用費
  答

  　土地使用費是指外商投資企業(yè)通過不同的方式使用土地（出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)者除外），國家向其收取得的有償使用土地的費用，是企業(yè)為取得土地使用權(quán)而交納的費用，它是調(diào)節(jié)使用土地資源的手段之一，是國家財政收入的組成部分。土地使用費與土地使用稅不同，土地使用稅是國家對使用土地的國內(nèi)單位和個人征收的一種稅?！　∮嘘P(guān)土地使用費的具體標(biāo)準(zhǔn)，沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，原則上沿海地區(qū)高于內(nèi)地，大中城市高于中小城市，城市中心、繁華地段高于其他地段和郊區(qū)，在原有工業(yè)區(qū)設(shè)廠高于新開辟的工業(yè)區(qū)，利用原有企業(yè)改造高于新建工廠等。土地使用費的計算包括征用土地的補(bǔ)償費用、原有建筑物的拆遷費、人員安置費用以及公共設(shè)施費用

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