已有3個(gè)回答

• 155****9361

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
  　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  　?。?）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  　　2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  　　納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：
  　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
  　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
  　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
  　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
  　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:47
• 132****7870

  土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)稅時(shí)要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用，有時(shí)還要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估等，因此，其納稅時(shí)間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1、以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  2、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  3、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。 　
  （2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時(shí)，都需要對土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:39
• 138****0011

  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  
  
  
  土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。
  
  土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。
  
  其計(jì)算公式為：
  
  應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
  
  土地增值稅如何征收
  
  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  
  (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;
  
  (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;
  
  (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;
  
  (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  
  增值稅征收的兩種方式
  
  第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
  
  第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。
  
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：
  
  (1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額;
  
  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額;
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;
  
  (4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。
  
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
  
  (1)取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明;
  
  (2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn);
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。
  
  土地增值稅征收實(shí)例
  
  假設(shè)張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。
  
  1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元
  
  2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：
  
  原值：500000;加計(jì)金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅為38500(700000×5。5%)、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。
  
  那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
  
  土地增值稅的會(huì)計(jì)處理及舉例
  
  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
  
  土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：
  
  (一)對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目。
  
  (二)對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”(如旅游飲食服務(wù)企業(yè))。
  
  (三)對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:34

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅帳務(wù)處理都有哪幾種方式？
  答

  選擇有利的增值額核算方式一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個(gè)建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計(jì)算土地增值稅，在稅收實(shí)踐中有不同的理解。由于計(jì)算扣除項(xiàng)目的復(fù)雜性，計(jì)算方法有先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方法，還有先按面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目再按規(guī)定計(jì)算的方法，而且不同的計(jì)算方法會(huì)產(chǎn)生迥然不同數(shù)額的結(jié)果。計(jì)算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計(jì)算土地增值稅計(jì)算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）中規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅）。該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的連體樓會(huì)計(jì)上必須分不同用途歸集成本費(fèi)用的話是不可能的（收入的核算可準(zhǔn)確每一業(yè)主），或者歸集的過程本身就是分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的過程，難以準(zhǔn)確把握?，F(xiàn)實(shí)工作中沒有一個(gè)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計(jì)算方法一是分別核算，確切的講是分?jǐn)偤怂?，符合?cái)稅字[1995]048號(hào)文件的精神。而計(jì)算方法二是以核算對象整棟樓為單位進(jìn)行的核算?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。這一規(guī)定與計(jì)算方法二計(jì)算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計(jì)算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計(jì)算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算，其核算項(xiàng)目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算。”這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計(jì)算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)的成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 城鎮(zhèn)土地增值稅是怎么交的，有哪些途徑？
  答

  （1）城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。（2）沒有城鎮(zhèn)土地增值稅，正確說法是土地增值稅。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。沒有增值就不征收。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。以納稅人實(shí)際繳納的流通轉(zhuǎn)稅額為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅，納稅環(huán)節(jié)確定在納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的環(huán)節(jié)上，從商品生產(chǎn)到消費(fèi)流轉(zhuǎn)過程中只要發(fā)生增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的當(dāng)中一種稅的納稅行為，就要以這種稅為依據(jù)計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

  全部3個(gè)回答>
• 問 土地增值稅算法有幾種都是怎么算的
  答

  例某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

  全部3個(gè)回答>
• 問 土地增值稅繳納時(shí)間有什么要求嗎？
  答

  土地增值稅預(yù)繳時(shí)間　　預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。　　土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定：　　1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的?！　。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。　?。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。　　2．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。　　（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。　?。?）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

  全部3個(gè)回答>
• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

  全部3個(gè)回答>