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• 158****3285

  選擇有利的增值額核算方式
  一個開發(fā)項目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同數額的結果。
  計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅
  計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅
  《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。
  該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的連體樓會計上必須分不同用途歸集成本費用的話是不可能的（收入的核算可準確每一業(yè)主），或者歸集的過程本身就是分攤成本費用的過程，難以準確把握。現實工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神。而計算方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分攤成本費用計算相應的土地增值稅。
  《國家稅務總局關于加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產主管部門審批的開發(fā)項目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產分別清算?！边@里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產之間分攤相關的成本費用，分別清算應繳納的。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:42
• 145****4328

  土地增值稅按照轉讓房地產所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產評估等，因此，其納稅時間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據房地產轉讓的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1、以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的 　　
  2、以分期收款方式轉讓房地產的 　　
  3、項目全部竣工結算前轉讓房地產的 　　
  納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產項目因先行開發(fā)并已轉讓出去，但小區(qū)內的部分配套設施往往在轉讓后才建成。在這種情況下，稅務機關可以對先行轉讓的項目，在取得收入時預征土地增值稅。 　
  （2）納稅人以預售方式轉讓房地產的，對在辦理結算和轉交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據當地情況制定。根據稅法規(guī)定，凡采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據應征稅額進行結算，多退少補。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:09
• 151****6062

  預交時：
  借：營業(yè)稅金及附加
  貸：應交稅費——應交土地增值稅
  上交時：
  借：應交稅費——應交土地增值稅
  貸：銀行存款
  結轉利潤時：
  借：本年利潤
  貸：營業(yè)稅金及附加

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:03

相關問題

• 問 土地增值稅怎么繳納，有哪幾種途徑
  答

  計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！　〖{稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。　　計算增值額的扣除項目：　?。?）取得土地使用權所支付的金額；　?。?）開發(fā)土地的成本、費用；　?。?）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　?。?）與轉讓房地產有關的稅金；　　（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　?、土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％?！　∩厦嫠兴募壋世圻M稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％　　土地增值稅稅額=增值額×30％　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

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• 問 ??我想問下土地增值稅征收方式有幾種？
  答

  增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產時有效發(fā)票所載的金額;(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額;(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關稅金;(4)取得房地產時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明;(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認;(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

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• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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• 問 土地增值稅如何預繳，都有什么方法
  答

  房地產企業(yè)的主要業(yè)務是按現行業(yè)務收入支付的土地增值稅。它是從主要營業(yè)稅和附加科目中借來的，貸款是“應繳稅款——土地增值稅”科目。土地增值稅是房地產企業(yè)的一部分，是企業(yè)目前的收入負擔，是從其他企業(yè)借入的：應付貸款：應付土地稅。營改增后土地增值稅預繳計入什么科目？轉讓國有土地使用權，連同上述地上建筑物及其他附著物連同“固定資產”或“建設項目”賬戶，轉讓應繳納土地增值稅，借款：“固定資產”、“建設項目”課程，借用：“應繳稅金—應繳納土地增值稅”稱號。企業(yè)在項目交付前轉讓房地產的收入提前根據土地增值稅稅法規(guī)定的“應交稅金借：應交土地增值稅”科目，貸：“銀行存款”稱號;是實現房地產業(yè)務收入，然后根據要加工會計核算的方法。項目交付后已清償，收到退還的土地增值稅后，借款：“銀行存款”科目，貸款：“應繳稅款——應繳納土地增值稅”科目;增加土地增值稅時，則進行相反的會計分錄。

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• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅一般是在轉讓土地使用權、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應納稅額＝增值額×應稅稅率。土地增值稅的特點有：1、按次征收一般在房產轉讓時會征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據轉讓房產獲得收入金額作為計稅依據的。2、計稅依據土地增值稅是以轉讓房產的增值額作為計稅依據的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項目后的余額來計算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實行的是超率累進稅率，是按照分級累進的原則計稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉讓房產取得收入，無論是單位還是個人，都有義務繳納土地增值稅。