已有3個(gè)回答

• 137****2655

  1、宏觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市地價(jià)的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費(fèi)額度等決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的平均絕對(duì)水平。供求關(guān)系。
  供不應(yīng)求時(shí)，拉動(dòng)成本上漲，利潤(rùn)水平也會(huì)增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)；供過(guò)于求時(shí)，地價(jià)會(huì)下滑，有產(chǎn)稅費(fèi)、資 金成本也會(huì)下降，利潤(rùn)空間被壓至**小，房?jī)r(jià)下跌，跌至成 本加**低利潤(rùn)水平。
  城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
  。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，會(huì)加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購(gòu)買力，促使房 價(jià)上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對(duì)比關(guān)系，特別指現(xiàn)實(shí)或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。
  人多地少，則存在現(xiàn)實(shí)的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會(huì)使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價(jià)就不會(huì) 太高，房?jī)r(jià)也會(huì)便宜些。
  變化趨勢(shì)
  。上述各項(xiàng)因素的未來(lái)變化趨勢(shì)，影響開(kāi)發(fā)商的定價(jià)水平和購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇。當(dāng)某種決定記價(jià)上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢(shì)為大多數(shù)發(fā)商、購(gòu)房者公認(rèn)的時(shí)候， 就會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響。
  2、微觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市各處房?jī)r(jià)的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，如位置差異導(dǎo)致地價(jià)差異，進(jìn)而導(dǎo)致記價(jià)更 大的差異；設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費(fèi)及裝修費(fèi)就不同， 房?jī)r(jià)自然也會(huì)有相應(yīng)的差別。
  位置
  。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價(jià)格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長(zhǎng)期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購(gòu) 房者對(duì)好位置需求熱情高，開(kāi)發(fā)高有機(jī)會(huì)提高利潤(rùn)水平，由此導(dǎo)致好位置房?jī)r(jià)高出差位置房?jī)r(jià)幾倍乃至十幾倍。
  規(guī)劃設(shè)計(jì)水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。
  小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購(gòu)房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會(huì)使房?jī)r(jià)提高。
  此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與未來(lái)小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護(hù)小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，因而促 使房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護(hù)，房?jī)r(jià)也難以進(jìn)一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
  住宅平面格局。
  內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會(huì)直接影響 房?jī)r(jià)。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購(gòu)房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購(gòu)房者在價(jià)格上就人寬容一些， 開(kāi)發(fā)商則有機(jī)會(huì)提高價(jià)格。在以建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開(kāi)發(fā)商適當(dāng)提高 房?jī)r(jià)，購(gòu)房者也會(huì)樂(lè)意接受。
  配套設(shè)施。
  包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房?jī)r(jià)就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級(jí)設(shè)施，如 24 小時(shí)熱水供應(yīng)、消防報(bào)警、高級(jí)電梯、防 盜對(duì)講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價(jià)格要比追加的投資 多得多。交付使用時(shí)間，已使用時(shí)間及剩余使用年限。
  以新建的、即購(gòu)即住的住宅房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，尚未交付使用的期房及已使用 過(guò)的存量房，價(jià)格都要打折扣。期房房?jī)r(jià)要考慮提前會(huì)款的利息的因素和能否按時(shí)按質(zhì)交付使用的風(fēng)險(xiǎn)因素。

  查看全文↓ 2018-12-08 18:58:39
• 145****8285

  房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要有以下幾個(gè)方面：
  房地產(chǎn)自身的價(jià)值。引用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其的價(jià)值決定，是由凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的勞動(dòng)決定
  供求關(guān)系的影響。商品的價(jià)格由商品的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過(guò)剩，商家為了促進(jìn)銷售，會(huì)降低出差來(lái)拉動(dòng)需求。供給小于需求的時(shí)候，供不應(yīng)求，會(huì)出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費(fèi)者愿意以較高的價(jià)格獲得商品，這時(shí)商品的價(jià)格會(huì)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大，會(huì)出現(xiàn)哄搶的情況，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上漲；反之，若房地產(chǎn)市場(chǎng)房子擠壓過(guò)多，開(kāi)發(fā)商為了盡快銷售出去會(huì)降價(jià)銷售，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。
  受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府會(huì)采取相應(yīng)的政府宏觀干預(yù)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過(guò)高，政府采取限貸限購(gòu)策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)。

  查看全文↓ 2018-12-08 18:22:59
• 132****8526

  對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會(huì)因素,包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上升或下降。經(jīng)濟(jì)因素,包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。
  一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加,引起房?jī)r(jià)上漲,反之則房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。

  查看全文↓ 2018-12-08 18:22:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房房?jī)r(jià)受哪些因素影響呢？
  答

  房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要有以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)自身的價(jià)值。引用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其的價(jià)值決定，是由凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的勞動(dòng)決定供求關(guān)系的影響。商品的價(jià)格由商品的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過(guò)剩，商家為了促進(jìn)銷售，會(huì)降低出差來(lái)拉動(dòng)需求。供給小于需求的時(shí)候，供不應(yīng)求，會(huì)出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費(fèi)者愿意以較高的價(jià)格獲得商品，這時(shí)商品的價(jià)格會(huì)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大，會(huì)出現(xiàn)哄搶的情況，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上漲；反之，若房地產(chǎn)市場(chǎng)房子擠壓過(guò)多，開(kāi)發(fā)商為了盡快銷售出去會(huì)降價(jià)銷售，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府會(huì)采取相應(yīng)的政府宏觀干預(yù)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過(guò)高，政府采取限貸限購(gòu)策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格變化受什么因素影響？
  答

  首先你要明白房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費(fèi)用 約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi) 他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20% ~30%左右。5、管理費(fèi)用 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒(méi)有理由叫房?jī)r(jià)高的應(yīng)該是政府了,因?yàn)榈胤秸畬⒌貎r(jià)作為財(cái)政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財(cái)政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度非常之大.所以即使大部分人因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而叫苦連天的時(shí)候,地方政府在創(chuàng)造政績(jī)的過(guò)程中,絕對(duì)不會(huì)因此而有所收斂.即使中央在出臺(tái)了一系列打壓房?jī)r(jià)的政策之后,房?jī)r(jià)依然我行我素,這是制度問(wèn)題,而且事實(shí)證明房?jī)r(jià)在08年是越打壓,越反彈,估計(jì)這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價(jià))比面包貴(房?jī)r(jià))的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無(wú)論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房?jī)r(jià)暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的中國(guó),現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房?jī)r(jià)不是沒(méi)有辦法,是他不能也不愿意,在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過(guò)度的打壓房?jī)r(jià),第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財(cái)政的困難.第二會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨(dú)立存在的,這個(gè)行業(yè)的不景氣,會(huì)直接導(dǎo)致上游的鋼材價(jià)格下跌,水泥價(jià)格下跌,各個(gè)行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時(shí)也會(huì)造成銀行的貸款減少,對(duì)于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)說(shuō)是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺(tái)國(guó)十條之后又無(wú)下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,因?yàn)槟壳罢叽驂旱闹皇悄切┲行〕捶空?對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來(lái)三年不會(huì)出臺(tái),這很顯然是對(duì)既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說(shuō)很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺(tái)的一個(gè)困難之一吧.而且在未來(lái)一段時(shí)間,因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況又是供不應(yīng)求,所以房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升會(huì)在情理之中.但是我個(gè)人認(rèn)為,在未來(lái)的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過(guò)后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購(gòu)買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會(huì)為房產(chǎn)著急么? 我想不會(huì)了吧.

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過(guò)，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 一手房房?jī)r(jià)受什么因素影響？
  答

  對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會(huì)因素,包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上升或下降。經(jīng)濟(jì)因素,包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加,引起房?jī)r(jià)上漲,反之則房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 現(xiàn)在一手房房?jī)r(jià)受什么因素影響？
  答

  對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會(huì)因素,包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上升或下降。經(jīng)濟(jì)因素,包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加,引起房?jī)r(jià)上漲,反之則房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。

  全部3個(gè)回答>