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• 134****9221

  　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)，主要有以下三種模式：一是以分割銷(xiāo)售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。該模式多出現(xiàn)在商業(yè)、服務(wù)業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目中。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。該模式多出現(xiàn)在未取得建設(shè)、銷(xiāo)售等相關(guān)審批手續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行非法集資。
  　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是數(shù)額大。房地產(chǎn)的單體價(jià)值量大，非法集資參與者往往是傾其所有進(jìn)行投資，以謀取收益。二是隱蔽性強(qiáng)。許多非法集資參與者都是在親戚和朋友的介紹下參與的，通常在一定時(shí)期內(nèi)還有明顯較高的收益，一般不會(huì)進(jìn)行舉報(bào)，只有造成危害后才進(jìn)行報(bào)案。三是處置難。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、施工單位、投資方、購(gòu)房人、抵押權(quán)人、承租人等多個(gè)群體，一旦發(fā)生非法集資案，各方權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，易引發(fā)復(fù)雜的法律問(wèn)題，資產(chǎn)處置難。
  　　房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)涉及面廣，危害極大，蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。一是參與者的利益容易受到損害。購(gòu)買(mǎi)分割銷(xiāo)售商鋪的，可能因項(xiàng)目非法分割銷(xiāo)售無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，商鋪如果整體經(jīng)營(yíng)不善，不僅租金難以保障，房地產(chǎn)企業(yè)也可能無(wú)法兌現(xiàn)回購(gòu)的承諾。購(gòu)買(mǎi)非法預(yù)售房屋的，可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而無(wú)法取得房屋或不能索回購(gòu)房款，也可能因“一房多賣(mài)”而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛等問(wèn)題。對(duì)于投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而血本無(wú)歸。二是容易引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)以高息為誘餌進(jìn)行非法集資，加大了融資成本，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)加大，資金鏈一旦斷裂，容易產(chǎn)生爛尾樓，從而引發(fā)工程款無(wú)法落實(shí)、合法購(gòu)房的群眾利益受到損害、發(fā)放貸款的銀行無(wú)法收**金和利息、城市土地資源浪費(fèi)等諸多問(wèn)題。由于涉及群體眾多，還容易引發(fā)群體性事件，造成惡劣的社會(huì)影響。

  查看全文↓ 2018-12-08 13:11:20
• 158****9093

  （1）以預(yù)售房屋的形式非法集資。該方式多表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前，有的甚至是項(xiàng)目還沒(méi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、發(fā)放VIP卡等形式，變相進(jìn)行銷(xiāo)售融資，有的還“一房多賣(mài)”。
  （2）售后包租。是指開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷(xiāo)售方式。住建部曾向社會(huì)公眾發(fā)布了題為《以售后包租的形式購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重》的風(fēng)險(xiǎn)提示，披露了房地產(chǎn)領(lǐng)域里售后包租的幾種表現(xiàn)形式、特點(diǎn)和嚴(yán)重危害。
  （3）返本銷(xiāo)售。是指開(kāi)發(fā)商定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷(xiāo)售方式。
  （4）分割拆零銷(xiāo)售。是指開(kāi)發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購(gòu)房人的銷(xiāo)售方式。
  其中，售后包租的表現(xiàn)形式通常是以提供固定年回報(bào)、原價(jià)（或增值）回購(gòu)、承諾無(wú)（低）風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)店鋪等。具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益9%”、“年均租金8.5%”等。

  查看全文↓ 2018-12-08 13:11:03
• 135****7342

  售后包租，是指開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷(xiāo)售方式。
  返本銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷(xiāo)售方式。
  分割拆零銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購(gòu)房人的銷(xiāo)售方式。
  這些銷(xiāo)售行為的實(shí)質(zhì)，是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷(xiāo)商品房，加快資金回籠速度或者為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金支持。表現(xiàn)形式通常是以提供固定年回報(bào)、原價(jià)（或增值）回購(gòu)、承諾無(wú)（低）風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)店鋪等。具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益9%”、“年均租金8.5%”等。
  如果已經(jīng)以售后包租等方式購(gòu)房的業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能按合同要求兌現(xiàn)回購(gòu)或支付回報(bào)承諾時(shí)，要及時(shí)采取措施，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-12-08 13:10:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是集資建房?集資建房和商品房有哪些區(qū)別?
  答

  集資房比一般商品房便宜。1、集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋,由于國(guó)家取消福利分房,原則上單位還有一定補(bǔ)貼,因此集資房一般比商品房便宜。2、買(mǎi)集資房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意土地開(kāi)發(fā)是否交了土地出讓金,是否有規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、商品房預(yù)售許可證,如果沒(méi)有,您將辦不到房產(chǎn)證。3、一般商品房和集資房較大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。4、一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，土地出讓金?！凹Y房”，是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過(guò)多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)而直接分配的一種房屋。5、集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工許可證》、《土地使用證　》、《房屋銷(xiāo)售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)單位集資建房政策有哪些？
  答

  集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過(guò)法律程序變賣(mài)抵押物償還貸款。購(gòu)買(mǎi)集資房實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。集資房一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 集資房在取得房產(chǎn)證后可以上市交易。集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由于國(guó)家取消福利分房，原則上單位還有一定補(bǔ)貼，因此集資房一般比商品房便宜。買(mǎi)集資房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意土地開(kāi)發(fā)是否交了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒(méi)有，您將辦不到房產(chǎn)證。集資房只有在賣(mài)方個(gè)人拿到房產(chǎn)證后您購(gòu)買(mǎi)才不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然您還要看土地使用權(quán)等因素。

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• 問(wèn) 房貸模式有哪些 什么房貸模式**省錢(qián)
  答

   對(duì)于對(duì)住房有剛性需求、手頭資金又不足的人來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房之前，弄清楚哪種房貸模式**省錢(qián)就是至關(guān)重要的。今天小編就來(lái)跟大家來(lái)比較一下目前的三種房貸模式，來(lái)看看哪種**省錢(qián)吧！ 目前世界上的住房信貸模式，主要有三種。一是美國(guó)式的商業(yè)性住房貸款，二是新加坡式的強(qiáng)制性住房資金積累制度（即公積金貸款），三是歐洲式的合約化住房?jī)?chǔ)蓄制度（即住房?jī)?chǔ)蓄貸款）。三種貸款模式各有千秋，然而哪一種**適合你，現(xiàn)在就讓我們來(lái)仔細(xì)剖析一下這三種貸款方式。?? 公積金貸款 對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，住房公積金的低息貸款還是比較劃算的。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低于同期商業(yè)銀行貸款利率。但市民申請(qǐng)公積金貸款總額不大，對(duì)于剛參加工作不久或者單位繳納公積金額度較低的市民來(lái)說(shuō)，公積金就顯得有點(diǎn)雞肋了。?? 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 銀行利用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)型住房的自然人發(fā)放的貸款。即通常所稱(chēng)“個(gè)人住房按揭貸款”，也是不能使用公積金貸款的市民通常所選擇的貸款。只要在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。但該類(lèi)貸款的市場(chǎng)利率較高，并且大部分商業(yè)銀行執(zhí)行個(gè)人二套房貸款基準(zhǔn)利率上浮。?? 住房?jī)?chǔ)蓄貸款 住房?jī)?chǔ)蓄是指為了獲得住房消費(fèi)貸款而進(jìn)行的有目的、有計(jì)劃的專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄。住房?jī)?chǔ)蓄貸款較低的利率是住房?jī)?chǔ)蓄客戶和住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂合同的時(shí)候確定下來(lái)的，不受資本市場(chǎng)利率波動(dòng)的影響。?? 住房?jī)?chǔ)蓄實(shí)行“先存后貸”“利率恒定不變”的原則?？蛻粜枧c銀行簽訂一份住房?jī)?chǔ)蓄合同，約定存款額、貸款額、存款期限、貸款期限以及貸款利率?？蛻糇》?jī)?chǔ)蓄存款期滿達(dá)到貸款條件后，可以支取存款用于交付購(gòu)房**款，同時(shí)獲得相應(yīng)額度的低利率貸款用于交付購(gòu)房款，或者支付裝修費(fèi)用，置換其它貸款，甚至包括償還因住房項(xiàng)目所欠債務(wù)。??

• 問(wèn) ??集資建房可以買(mǎi)嗎？購(gòu)買(mǎi)集資房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、購(gòu)買(mǎi)集資房的風(fēng)險(xiǎn)　　除了產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn)：（一）資金的籌措情況　　如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位，工程進(jìn)度便沒(méi)有保障，工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無(wú)歸、工程遙遙無(wú)期的結(jié)局。（二）施工隊(duì)的選擇　　由于某些集資建房單位的暴利動(dòng)機(jī)，選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià)，甚至迫其帶資建設(shè)，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。（三）較難形成規(guī)?！　〖Y房通常較難形成規(guī)模，大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問(wèn)題。即使集資者有意完善，結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設(shè)備的維修等等，都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持，即使是簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)，也離不開(kāi)資金，更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開(kāi)發(fā)商不會(huì)考慮的。（四）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題　集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購(gòu)買(mǎi)的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對(duì)房產(chǎn)沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。（五）所有權(quán)人的資信狀況　　由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過(guò)法律程序變賣(mài)抵押物償還貸款。購(gòu)買(mǎi)集資房實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。二、購(gòu)買(mǎi)集資房的注意事項(xiàng)（一）集資房多為村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位合作建房。集資房項(xiàng)目大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的報(bào)建程序；同時(shí)，集資房的開(kāi)發(fā)單位多數(shù)無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。（二）集資房無(wú)正規(guī)樓書(shū)。集資房樓書(shū)多是一紙宣傳單，一般不標(biāo)明開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計(jì)單位，傳單采取沿街散發(fā)形式。（三）集資房無(wú)正規(guī)預(yù)售合同。售樓員出示的購(gòu)房協(xié)議書(shū)是開(kāi)發(fā)單位與村委會(huì)聯(lián)合印制的，并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。（四）集資房房產(chǎn)證多由村委會(huì)自行印制。在看房時(shí)，售摟員會(huì)告訴購(gòu)房者簽了合同后，發(fā)樓房使用證，但事實(shí)上，這個(gè)證是村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位自行印制的，并無(wú)法律效力。（五）集資房多未補(bǔ)交地價(jià)。售樓員也表示，他們是先建房后辦報(bào)建手續(xù)，日后購(gòu)房者補(bǔ)交地價(jià)后，即可辦理房產(chǎn)證。（六）集資房遇拆遷有風(fēng)險(xiǎn)。售樓員一般會(huì)告訴購(gòu)房者，他們的樓盤(pán)永遠(yuǎn)不會(huì)拆遷等。（七）集資房?jī)r(jià)格便宜但不能辦按揭。（八）集資房品質(zhì)較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數(shù)有簡(jiǎn)單裝修。

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• 問(wèn) ?? 非法集資房產(chǎn)抵押有效嗎
  答

  需要準(zhǔn)備資料：1、個(gè)人身份證明：身份證、居住證、戶口本、結(jié)婚證等信息；2、提供穩(wěn)定的住址證明：比如房屋租賃合同，水電繳納單，物業(yè)管理等相關(guān)證明；3、提供穩(wěn)定收入來(lái)源證明：銀行流水單，勞動(dòng)合同等；4、銀行規(guī)定的其他資料。

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