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• 146****5503

  土地使用權(quán)出讓的程序
  　　1.土地使用權(quán)出讓的審批程序
  　　房地產(chǎn)熱過后，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，其中重要的控制措施是嚴(yán)把房地產(chǎn)市場的龍頭———土地使用權(quán)出讓關(guān)，嚴(yán)格出讓的審批程序。依照有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)經(jīng)過下列審批程序：
  　　(1)確立房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)是指省級以上人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎(chǔ)上提出的房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃控制指標(biāo)。一般包括國家級控制指標(biāo)和省級控制指標(biāo)兩個層次，又分為長期、中期和年度控制指標(biāo)三種。
  　　(2)制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)對土地需求的實際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權(quán)總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模。投資總額、開發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案須報上一級人民政府審批。
  　　(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標(biāo)或拍賣方式，還須擬定相應(yīng)的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補(bǔ)償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補(bǔ)償方案。
  　　(4)正式報批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級人民政府正式報批。年月日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限相同。
  　　2.土地使用權(quán)出讓的操作程序
  　　土地使用權(quán)出讓經(jīng)依法審查并獲得批準(zhǔn)后，即可進(jìn)入操作程序。其操作必須嚴(yán)格依下列法定程度進(jìn)行：
  　　(1)出讓方采取協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式確立受讓方。
  　　(2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權(quán)出讓金。
  　　(3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國有土地使用權(quán)》證。至此，國有土地使用權(quán)出讓受讓關(guān)系正式成立。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:46
• 148****0318

  辦理國有土地使用權(quán)拍賣出讓
  辦理流程 公告→登記→受理→資質(zhì)審查→交納保證金→拍賣→簽約→擬文→審核→交費(fèi)→報批→發(fā)文
  申報材料 按拍賣公告及有關(guān)拍賣文件的要求提供報件材料。
  收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地出讓金見合同約定
  2、契稅為4％
  
  辦理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓
  辦理流程 申請→受理→初審→審查→簽約→擬文→審核→交費(fèi)→報批→發(fā)文
  
  申報材料 1、法人資格證明(營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證的復(fù)印件4份)；
  2、法定代表人證明(原件4份)；
  3、法定代表人身份證明(復(fù)印件4份)；
  4、授權(quán)委托書(原件1份)；
  5、受委托人身份證明(復(fù)印件1份,原件核查)；
  6、國有土地使用權(quán)出讓申請書(原件4份)；
  7、項目批準(zhǔn)文件(原件1份，復(fù)印件3份)；
  8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃條件附件(復(fù)印件4份，原件核查)；
  9、建設(shè)項目規(guī)劃平面布置圖(復(fù)印件4份)；
  10、土地勘測定界圖(原件4份)；
  11、土地估價報告及地價評估結(jié)果確認(rèn)文件(原件1份，復(fù)印件3份)；
  12、有關(guān)協(xié)議(原件1份，復(fù)印件3份)；
  13、其它需要提供的材料。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:36
• 153****9257

  一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
  （一）單位用地轉(zhuǎn)讓
  1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。
  2、審查
  接到申請后，承辦人應(yīng)對資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。
  如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。
  3、現(xiàn)場勘察
  現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。
  4、地價評估，并提供報告書
  審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買；價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。
  5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表
  認(rèn)真核對原批準(zhǔn)文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。
  6、審批
  審批內(nèi)容包括費(fèi)用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。
  7、交納有關(guān)稅費(fèi)
  8、登記編號
  審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。
  9、土地使用權(quán)變更登記
  經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時報批。
  備注：
  1、如為協(xié)助法院執(zhí)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)法院提供的裁定書（判決書），協(xié)助執(zhí)行通知書及其中所載明的宗地四至面積籌辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，可以不經(jīng)被執(zhí)行人同意。
  2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓；或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。
  3、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過公證。
  4、有關(guān)資料采用復(fù)印件時，應(yīng)與原件核實并予注明。
  5、分立、更名等涉及土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)提供有效的證明材料。分立者應(yīng)為原同一單位或家庭成員，且單位所有權(quán)性質(zhì)不變；更名者應(yīng)為同一使用權(quán)人。繼承的須提交繼承文書或公證文書等。繳納有關(guān)費(fèi)用后，繼承、分立、更名可填寫變更登記審批表直接進(jìn)行變更登記。夫婦共同購置的房地產(chǎn)，可以設(shè)定為共有財產(chǎn)，經(jīng)申請可參照更名辦理。找房地產(chǎn)資料,到中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
  6、企業(yè)改制土地變更實際上一種轉(zhuǎn)讓行為，通常以有償方式取得土地使用權(quán)，原則上需轉(zhuǎn)讓審批。
  （二）個人住宅轉(zhuǎn)讓
  個人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個人住宅用地可以按劃撥用地對待，在辦理過程中應(yīng)注意以下事項：
  1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見；
  2、個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)以當(dāng)場簽押為準(zhǔn)；
  3、個人住宅轉(zhuǎn)讓時未繳納年租金者須繳納地價總額
  1％有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。
  二、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
  下列集體土地使用權(quán)視情況可以轉(zhuǎn)讓：
  （一）鄉(xiāng)、村企業(yè)需經(jīng)審批可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，確需對外轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)土地主管部門審查同意并報經(jīng)政府批準(zhǔn)征為國有后，可以依法出讓（轉(zhuǎn)讓）；另抵押的集體土地，抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法轉(zhuǎn)讓。
  （二）依法登記的城鎮(zhèn)個人住宅使用的集體土地，經(jīng)土地所有權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓，但變更后的土地使用權(quán)性質(zhì)仍為集體土地使用權(quán)。
  

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:29

相關(guān)問題

• 問 集體土地出讓流程是什么？
  答

  農(nóng)民集體土地是不可以直接轉(zhuǎn)讓為出讓地的，根據(jù)《土地管理法》第四十三條、第六十三條規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。、　　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問 綜合土地出讓金是什么啊？
  答

  綜合土地出讓金是指國有土地使用權(quán)出讓時，國家憑借土地所有權(quán)向土地使用者收取的費(fèi)用。土地出讓金不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的話可以咨詢當(dāng)?shù)貒凉芾聿块T的土地利用處，補(bǔ)辦出讓的出讓金基本是按評估價格的40%收取，當(dāng)然具體情況不同，折扣比例不同，有更低，有的100%，要按不同情況套不同的文件,經(jīng)營性用地全部招標(biāo)拍賣，出讓金也是足額交納

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• 問 交土地出讓金流程是什么呢？
  答

  土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

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• 問 土地出讓金返還款是什么??？
  答

  一、土地出讓金返還是什么所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)核實、國土部分認(rèn)可后提出申請，由財政部門返還。土地增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

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• 問 ??土地出讓面積是什么
  答

  出讓土地面積是所出讓土地的占地面積，規(guī)劃可建面積是在出讓土地上可建設(shè)建筑物的建筑面積。建筑面積/土地面積=容積率因為大部分地塊的容積率都大于1，所以后者面積經(jīng)常大于前者面積，但不是所以地塊都是這樣。有很多單層廠房的項目都是前者的面積大。如還不明白請發(fā)信息。

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