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• 134****5432

  大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的。因此一般來說，發(fā)展商都會(huì)想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會(huì)用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。
  第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長(zhǎng)期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購(gòu)房人后，在購(gòu)房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購(gòu)房人不能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)又使購(gòu)房人已購(gòu)的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時(shí)，購(gòu)房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購(gòu)房人會(huì)被卷入一場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭(zhēng)之中，這種情況會(huì)使購(gòu)房人糊里糊涂地陷入一場(chǎng)無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成了侵權(quán)。
  為避免上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽訂購(gòu)房買賣合同之前要弄清，你所要購(gòu)買的房子是否被發(fā)展商進(jìn)行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:13:03
• 148****5882

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時(shí)的房子不能出房產(chǎn)證，只有預(yù)告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會(huì)給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預(yù)告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。
  如果不是貸款購(gòu)房，確實(shí)不應(yīng)該有抵押權(quán)預(yù)告登記出現(xiàn)。**好先找房管局核實(shí)一下，用身份證和購(gòu)房合同就可以查到自己房屋的信息。如果確實(shí)沒做貸款，但房子有抵押，說明開發(fā)商從中搗鬼。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:55
• 156****6857

  辦理欲售房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)先填寫欲售抵押申請(qǐng)表和抵押合同等有關(guān)材料，并由抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保人蓋章和簽字。
  然后準(zhǔn)備辦理抵押登記必須提交的有關(guān)書證材料（詳見下文），向房地產(chǎn)交易管理抵押柜臺(tái)提交申請(qǐng)，取收件后，申請(qǐng)人獲得立案單，當(dāng)天或第二天憑單通知有關(guān)工作人員前往實(shí)地調(diào)查，4個(gè)工作日后，可向抵押科查詢辦結(jié)情況和交費(fèi)情況，當(dāng)接到領(lǐng)取合同通知時(shí)，應(yīng)向交易所收費(fèi)臺(tái)支付登記費(fèi)用。
  然后，申請(qǐng)人持收件立案單領(lǐng)取抵押合同2份和發(fā)票，將其中1份合同（自己收存1份合同）和收件立案單交抵抵押權(quán)人。
  交易所則通知抵押人憑收件收據(jù)在3個(gè)工作日后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證，抵押辦理完畢。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:50
• 143****6027

  兩者意義不同“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記”指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購(gòu)房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。
  意義：告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議（例如一房?jī)少u），房地產(chǎn)登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請(qǐng)人是開發(fā)商和購(gòu)房人。 “預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”是指購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時(shí)還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預(yù)先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購(gòu)房人再將該房抵押給別人。
  登記申請(qǐng)人是金融機(jī)構(gòu)（銀行）和購(gòu)房人。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:26
• 134****5752

  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購(gòu)房權(quán)利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A(yù)售登記指?jìng)鶛?quán)人或第三人(抵押人)為擔(dān)保債務(wù)清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權(quán)證的)同債權(quán)人(抵押權(quán)人)設(shè)定抵押權(quán)。抵押期間房屋權(quán)、使用權(quán)不變?！☆A(yù)售房屋抵押登記程序：提出申請(qǐng)→受理申請(qǐng)→初審→核準(zhǔn)→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計(jì)收稅費(fèi)?！☆A(yù)售房屋抵押登記的材料：　
  (1)、抵押人為個(gè)人的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證和證原件，復(fù)印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復(fù)印件各2份;被擔(dān)保人身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;具結(jié)書;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應(yīng)提供抵押部分的建筑面積原件和復(fù)印件2份;涉及的應(yīng)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)同意抵押的證明原件和復(fù)印件?！?br/>(2)抵押人為單位的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份;抵押人、被擔(dān)保人營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復(fù)印件2份;抵押權(quán)人、抵押人和被擔(dān)保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復(fù)印件;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復(fù)印件;加蓋企業(yè)工會(huì)或企業(yè)公章的職代會(huì)同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復(fù)印件;國(guó)資批文(指國(guó)有企業(yè))原件，復(fù)印件2份。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:21

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)怎么做
  答

  想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)工作，簡(jiǎn)單入門的就是房地產(chǎn)銷售這個(gè)職業(yè)，也就是俗稱的賣房子。這對(duì)銷售員的口才以及能力有相當(dāng)高的要求，但如果知道了房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)是什么，不僅能夠提高銷售員的能力，而且工作起來也會(huì)更加簡(jiǎn)單。做一個(gè)合格的房地產(chǎn)銷售你必須對(duì)自己銷售的房產(chǎn)了如指掌，要知道周邊的房子的情況。除此以外還要具備一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，再介紹的時(shí)候才可以得心應(yīng)手。特別是一些房子的質(zhì)量問題，以及貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)問題，這些問題我們必須了如指掌，知道自己應(yīng)該怎么樣應(yīng)付，做到隨時(shí)能夠解決客戶的疑問。作為一個(gè)房地產(chǎn)銷售的話，你一定要知道自己的服務(wù)性質(zhì)，同時(shí)自己的服務(wù)一定要到位，讓顧客感受到你是誠(chéng)意幫助他們，畢竟一套房子的價(jià)格不菲，你的服務(wù)不到位很可能失去客戶。

• 問 怎么做房地產(chǎn)
  答

  想要做房地產(chǎn)，那么首先要具備以下幾點(diǎn)的能力：1.要有親和力，讓客戶樂意和你打交道，并且愿意讓你向他們推薦房屋。2.必須了解與建筑相關(guān)的知識(shí)，如建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，所售樓宇的建筑風(fēng)格，與眾不同之處，及銷售政策，房型特點(diǎn)，采光等賣點(diǎn)，來促進(jìn)成交。如果想要做好房地產(chǎn)，那么有以下這幾個(gè)事項(xiàng)，可以進(jìn)行參考：1.盡可能多地打電話。在尋找客戶之前，永遠(yuǎn)不要忘記花時(shí)間準(zhǔn)確地定義你的目標(biāo)市場(chǎng)。如此一來，在電話中與之交流的，就會(huì)是市場(chǎng)中有可能成為你客戶的人。如果僅給有可能成為客戶的人打電話，那么聯(lián)系到了有可能大量購(gòu)買產(chǎn)品或服務(wù)的準(zhǔn)客戶，盡可能多打電話。2.電話要簡(jiǎn)短。打電話做銷售拜訪的目標(biāo)是獲得一個(gè)機(jī)會(huì)，通話時(shí)間持續(xù)大約3分鐘，而且應(yīng)該專注于介紹房屋的賣點(diǎn)。

• 問 房地產(chǎn)怎么做
  答

  培養(yǎng)你的親和力所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤(rùn)滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會(huì)說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長(zhǎng)期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤的產(chǎn)品知識(shí)一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時(shí)候，因?yàn)榈赜蛐枨?、新盤上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期，這一階段通常持續(xù)三個(gè)月左右，三個(gè)月以后，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時(shí)期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期完成的，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期的三、五個(gè)月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績(jī)應(yīng)在八個(gè)月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個(gè)樓盤90%以上的銷售量。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)維權(quán)怎么做？
  答

  現(xiàn)在很多樓盤都沒辦法準(zhǔn)時(shí)交房，開發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購(gòu)房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責(zé)任，這讓很多購(gòu)房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)，們一起來學(xué)習(xí)一下，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。第一步：購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料第二步： 不可抗力非全免責(zé)。開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。第三步、保留相關(guān)證據(jù)材料。不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購(gòu)房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。第四步； 注意訴訟時(shí)效。鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。以上是開發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個(gè)步驟，還應(yīng)該注意的是購(gòu)房者在解決延期交房糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 什么叫房地產(chǎn)抵押啊應(yīng)該怎么做呢？
  答

  需要什么手續(xù)??？你是問手續(xù)還是流程？還是需要的資料？都不知道怎樣回答你，抵押首先要的資料有；房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有證（有共有人的）、權(quán)利人（即房產(chǎn)證上的那個(gè)人）身份證戶口本、共有人的身份證戶口本、配偶身份證戶口本、婚姻證明。以上是你們自己的證件，其他的就是工作明證、收入證明。好了，資料備齊了就去申請(qǐng)貸款，對(duì)方受理、收集你的資料、然后評(píng)估、簽合同、辦公證去房管局辦抵押、然后就放款。如果是對(duì)方不受理你的話，你申請(qǐng)時(shí)會(huì)拒絕你的。就這么簡(jiǎn)單。希望可以幫到你啦

  全部4個(gè)回答>