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• 134****0150

  （一）商品住房
  自住型商品房是不是商品房呢？答案是肯定的。有三個原因：
  1.土地流轉(zhuǎn)過程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟商品房一樣的招拍掛全過程，開發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價和拍賣，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價格中，地價占有50%以上的比重，甚至達(dá)到90%。這與普通商品房沒什么區(qū)別。
  2.交易價格和上市交易過程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價政策，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機制是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價 的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點與普通商品房無區(qū)別。
  3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)（小企業(yè)基本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準(zhǔn)還是會有的。從建筑風(fēng)格來說，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓；戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。
  （二）自住屬性
  自住型商品房與普通商品房的大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實就是弱化了屬性。對于這個問題，我覺得可以從五個方面來解釋：
  1.優(yōu)先針對無房戶。自住型商品房的供應(yīng)對象里，優(yōu)先針對北京戶口的無房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說明，自住型商品房重點確保符合條件的無房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。對于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應(yīng)對象，排在后面。
  2.限制購買數(shù)量。按照北京市的限購政策，北京戶口無房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無所謂，確保名下不超過2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購買數(shù)量約束更加嚴(yán)格。符合條件的北京居民只能購 套自住型商品房，而且一旦轉(zhuǎn)賣，不得再次購買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無論是單身還是再婚，都不得再購買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒用。這也就是為什么自住型商品房在申購登記時，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰的名字，都會被視為這倆人的共同財產(chǎn)。
  注：對付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購自住型商品房，各自中簽買到后結(jié)婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當(dāng)然，這種事可遇不可求，等也等不起。
  3.限制交易時間。買到自住型商品房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，否則會遭遇嚴(yán)格的罰則“修理”。五年時間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過五年，大概也算自住了。我倒是認(rèn)為，這個時間應(yīng)該延長到十年甚至二十年。而且，這個“五年”的概念，我覺得應(yīng)該是以房本登記時間為準(zhǔn)，一般情況下，房本登記時間是收房以后兩三年內(nèi)。目前上市的自住型商品房，早也要2015年下半年才會交房。因此，中國共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領(lǐng)導(dǎo)交接權(quán)力之前，北京的二手房市場不應(yīng)該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望部門加強監(jiān)督，寧可讓人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。
  4.限制交易 。對于溢價 ，政府采取了見一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒有付出太多經(jīng)濟成本，但這樣的確限制了投機的 額度。此外，自住型商品房推出半年來，北京二手房市場步入下行通道，完全產(chǎn)權(quán)的二手房都賣不動，價格小幅下探，隨著勞動力結(jié)構(gòu)的變化和京津冀一體化的實現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會的90后家庭普遍比80后家庭富庶（父輩接受了完整的高等，趕上了改革開放的期和福利社會的尾巴），家里住房更多，對房子的需求不再迫切，屆時很可能沒人接盤了，自住型商品房的二手市場更加堪憂。
  注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是悲催、坑爹的一代，是歷次運動和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會倒霉。
  5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內(nèi)外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎(chǔ)配套還不健全，二手房市場還處于成長期，類似采育、于家務(wù)、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來5-10年內(nèi)將其變現(xiàn)（除非去做抵押），只能放著自住。
  其實，維系自住屬性，就是回歸住房的本來屬性和 特征，這條思路是對的。
  （三）共有產(chǎn)權(quán)
  
  近一兩年，國家正在探索共有產(chǎn)權(quán)商品房發(fā)展之路，實現(xiàn)去投機，專自住需求，降低購房人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，通過產(chǎn)權(quán)分割的方式平抑房價。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊斌提出，自住型商品房以后要堅持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。
  根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)包括以下三個方面特點：
  1.購房人買房，政府參股。政府通過劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設(shè)定高限價，在確保政府土地 不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購房者適度讓利，由政府名利雙收。同時，政府以讓利之名實現(xiàn)對購房人所購房屋的股權(quán)參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實現(xiàn)參股而搭的橋而已。
  2.購房人賣房，政府分成。購房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準(zhǔn)備上市租售，所得 （盈利）的30%要交給政府。當(dāng)然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購房人可以與接盤人做陰陽合同，做大初次購房成本，做小賬面 。但不管怎樣，政府見一面分一半的概念已經(jīng)形成。
  3.購房人損失，政府不管。政府對于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享 上。既然我在房價上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購入價低于周邊二手房了，這個損失政府是不管的。因為，購房本來就是市場行為，既然要參與市場，就要自擔(dān)風(fēng)險。而且房本上只寫了你的名字，并沒有寫市委書記、市長、住建委主任的名字。況且，房子本來就是給你自住的，把集體戶轉(zhuǎn)成家庭戶的，不是讓你的，外圍價格漲跌跟你也沒關(guān)系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會去強迫找你分成。
  因此，在所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的旗號下，政府承擔(dān)的是有限責(zé)任。也就是俗話說的“有福同享，有難不管”。對于這種“有限責(zé)任”，你能說它是“不負(fù)責(zé)任”嗎？

  查看全文↓ 2018-11-08 19:46:03
• 138****3684

  社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅,它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定,由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌,提供給特定的人群使用,并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定,起社會保障作用的住房。
  由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導(dǎo)價,按保本微利的原則確定。

  查看全文↓ 2018-11-08 19:45:54
• 143****4614

  1、住宅的土地使用權(quán)年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。
  2、房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。
  3、經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。房地產(chǎn)公司買地的時間開始的,購房合同上會寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購買房屋的時間是2006年，那么您的土地使用權(quán)只有61年,但你擁有永久房產(chǎn)權(quán), 到2067年你只要補交土地出讓金,就能繼續(xù)居住下去,因為在我國土地是不允許私有化的.土地所有權(quán)始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權(quán)。二、房屋產(chǎn)權(quán)期限
  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  (一)居住用地70年;
  (二)工業(yè)用地50年;
  (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
  (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
  (五)綜合或者其他用地50年。

  查看全文↓ 2018-11-08 19:45:17

相關(guān)問題

• 問 自住商品住房都是哪些性質(zhì)的房子?
  答

  商品房是指經(jīng)過國家機關(guān)注冊具有資質(zhì)的公司按一定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的并用于銷售的房屋，須經(jīng)過國家機關(guān)辦理手續(xù)為合法財產(chǎn)。購買商品房后，可以是自住，也可以當(dāng)做商品再次買賣，即炒房。根據(jù)國家規(guī)劃允許自己搭建的房屋，也可以自住，也可以私下銷售，無法進(jìn)行官方商品銷售，即無法享受有關(guān)政策，如落戶等。 因此，自住房可以是商品房享受國家政策，也可以是自建房，無法官方銷售（過戶等）。不知道這個解釋對您是否有用。

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• 問 ??自住型商品房是大產(chǎn)權(quán)嗎?自住型商品房都是什么性質(zhì)的房子?
  答

  什么是自住型商品房？是自己居住的意思嗎？目前市面上銷售的商品房主要有：住宅，別墅，辦公樓，商鋪，酒店式公寓，LOFT,廠房等。住宅分普通住宅和非普通住宅，普通住宅就是一般居住使用的公寓，包括多層（6-7層），小高層（一般十幾層），高層（20-30層左右）超高層（40層以上）非普通住宅即面積超過140平方米以上的所有住宅，包括面積超過140的公寓及別墅（獨棟，雙拼，聯(lián)排，疊加，洋房等）等這些房子使用權(quán)全部是70年的，水電煤按照民用算，可落戶口，有限購限制。辦公樓，酒店式公寓，LOFT，商鋪等屬于商業(yè)住宅，土地使用年限是40年，水電按照商業(yè)收取，不可落戶口，但可以注冊公司，無限購限制。廠房使用年限是50年，水電按照工廠標(biāo)準(zhǔn)收取，不可落戶口，可注冊，無限購限制。

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• 問 自住型商品房都是什么性質(zhì)的房子自住型商品房算商品房還是保障房
  答

  關(guān)于自住型商品房的性質(zhì)，只需要抓住三個要點就可以了：商品住房、自住屬性、共有產(chǎn)權(quán)。 （一）商品住房 自住型商品房是不是商品房呢？答案是肯定的。有三個原因： 1.土地流轉(zhuǎn)過程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟商品房一樣的招拍掛全過程，開發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價和拍賣，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價格中，地價占有50%以上的比重，甚至達(dá)到90%。這與普通商品房沒什么區(qū)別。 2.交易價格和上市交易過程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價政策，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機制是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點與普通商品房無區(qū)別。 3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)（小企業(yè)基本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準(zhǔn)還是會有的。從建筑風(fēng)格來說，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓；戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建**幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。 （二）自住屬性 自住型商品房與普通商品房的**大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實就是弱化了投資屬性。對于這個問題，我覺得可以從五個方面來解釋： 1.優(yōu)先針對無房戶。自住型商品房的供應(yīng)對象里，優(yōu)先針對北京戶口的無房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說明，自住型商品房重點確保符合條件的無房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。對于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應(yīng)對象，排在后面。 2.限制購買數(shù)量。按照北京市的限購政策，北京戶口無房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無所謂，確保名下不超過2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購買數(shù)量約束更加嚴(yán)格。符合條件的北京居民只能購買一套自住型商品房，而且一旦轉(zhuǎn)賣，不得再次購買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無論是單身還是再婚，都不得再購買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒用。這也就是為什么自住型商品房在申購登記時，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰的名字，都會被視為這倆人的共同財產(chǎn)。 注：對付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購自住型商品房，各自中簽買到后結(jié)婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當(dāng)然，這種事可遇不可求，等也等不起。 3.限制交易時間。買到自住型商品房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，否則會遭遇嚴(yán)格的罰則“修理”。五年時間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過五年，大概也算自住了。我倒是認(rèn)為，這個時間應(yīng)該延長到十年甚至二十年。而且，這個“五年”的概念，我覺得應(yīng)該是以房本登記時間為準(zhǔn)，一般情況下，房本登記時間是收房以后兩三年內(nèi)。目前上市的自住型商品房，**早也要2015年下半年才會交房。因此，中國共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領(lǐng)導(dǎo)交接權(quán)力之前，北京的二手房市場不應(yīng)該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望監(jiān)管部門加強監(jiān)督，寧可讓炒房人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。 4.限制交易收益。對于溢價收益，政府采取了見一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒有付出太多經(jīng)濟成本，但這樣的確限制了投資投機的收益額度。此外，自住型商品房推出半年來，北京二手房市場步入下行通道，完全產(chǎn)權(quán)的二手房都賣不動，價格小幅下探，隨著勞動力結(jié)構(gòu)的變化和京津冀一體化的實現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會的90后家庭普遍比80后家庭富庶（父輩接受了完整的高等教育，趕上了改革開放的黃金期和福利社會的尾巴），家里住房更多，對房子的需求不再迫切，屆時很可能沒人接盤了，自住型商品房的二手市場更加堪憂。 注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是**悲催、**坑爹的一代，是歷次運動和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會倒霉。 5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內(nèi)外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎(chǔ)配套還不健全，二手房市場還處于成長期，類似采育、于家務(wù)、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來5-10年內(nèi)將其變現(xiàn)（除非去做抵押），只能放著自住。 其實，維系自住屬性，就是回歸住房的本來屬性和第一特征，這條思路是對的。 （三）共有產(chǎn)權(quán)   近一兩年，國家正在探索共有產(chǎn)權(quán)商品房發(fā)展之路，實現(xiàn)去投資投機，專自住需求，降低購房人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，通過產(chǎn)權(quán)分割的方式平抑房價。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊斌提出，自住型商品房以后要堅持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。 根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)包括以下三個方面特點： 1.購房人買房，政府參股。政府通過劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設(shè)定**高限價，在確保政府土地收益不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購房者適度讓利，由政府名利雙收。同時，政府以讓利之名實現(xiàn)對購房人所購房屋的股權(quán)參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實現(xiàn)參股而搭的橋而已。 2.購房人賣房，政府分成。購房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準(zhǔn)備上市租售，所得收益（盈利）的30%要交給政府。當(dāng)然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購房人可以與接盤人做陰陽合同，做大初次購房成本，做小賬面收益。但不管怎樣，政府見一面分一半的概念已經(jīng)形成。 3.購房人損失，政府不管。政府對于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享收益上。既然我在房價上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購入價低于周邊二手房了，這個損失政府是不管的。因為，購房本來就是市場行為，既然要參與市場，就要自擔(dān)風(fēng)險。而且房本上只寫了你的名字，并沒有寫市委書記、市長、住建委主任的名字。況且，房子本來就是給你自住的，把集體戶轉(zhuǎn)成家庭戶的，不是讓你投資的，外圍價格漲跌跟你也沒關(guān)系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會去強迫找你分成。 因此，在所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的旗號下，政府承擔(dān)的是有限責(zé)任。也就是俗話說的“有福同享，有難不管”。對于這種“有限責(zé)任”，你能說它是“不負(fù)責(zé)任”嗎？

• 問 商品性自住房是什么
  答

  　　自住型商品房是政策性住房的一種，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

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• 問 申請自住型商品住房的條件是什么？
  答

  相對于普通商品房和保障房而言，現(xiàn)在又出現(xiàn)了一個新的住房類別，就是自住型商品房。自住型商品房是什么？申請條件有哪些？什么自住商品房1、首先它是商品房，但政府在出讓土地時就對開發(fā)商限制了未來的出售價格；2、自住商品房購買者范圍更寬，主要是社會夾心階層，買不起普通商品房但又不符合保障房購買資格的人；3、購房對象不用審核收入，但目前該政策僅適用于北京，其他地方尚未執(zhí)行。北京家庭需要審核名下是否無房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需審核是否符合購房條件以及是否無房。4、申報對象由開發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權(quán)屬部門等相關(guān)部門審核購房資格。5、項目開發(fā)商辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應(yīng)在北京市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示相關(guān)信息。6、購買自主型商品房，五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%需上交財政。自住型商品房申請條件1、名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請自住型商品房；2、符合購房條件且名下無房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅，可以購買一套自住型商品房）；3、單身者申購北京自住型商品房需年滿25周歲；4、北京市戶籍的無房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價房的家庭可優(yōu)先購買。自住型商品房優(yōu)先購買條件1、北市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。2、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。注：符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

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