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• 155****3741

  關于自住型商品房的性質，只需要抓住三個要點就可以了：商品住房、自住屬性、共有產(chǎn)權。 （一）商品住房 自住型商品房是不是商品房呢？答案是肯定的。有三個原因： 1.土地流轉過程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟商品房一樣的招拍掛全過程，開發(fā)商進行了激烈的叫價和拍賣，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價格中，地價占有50%以上的比重，甚至達到90%。這與普通商品房沒什么區(qū)別。 2.交易價格和上市交易過程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價政策，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機制是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進行變現(xiàn)交易的。這兩點與普通商品房無區(qū)別。 3.建筑質量和風格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)（小企業(yè)基本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之嫌，但作為市領導的面子工程，基本的道德水準還是會有的。從建筑風格來說，目前上市的自住型商品房，都設計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓；戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建**幼兒園，這都比保障房的品質要強得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。 （二）自住屬性 自住型商品房與普通商品房的**大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實就是弱化了投資屬性。對于這個問題，我覺得可以從五個方面來解釋： 1.優(yōu)先針對無房戶。自住型商品房的供應對象里，優(yōu)先針對北京戶口的無房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說明，自住型商品房重點確保符合條件的無房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權。對于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應對象，排在后面。 2.限制購買數(shù)量。按照北京市的限購政策，北京戶口無房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無所謂，確保名下不超過2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購買數(shù)量約束更加嚴格。符合條件的北京居民只能購買一套自住型商品房，而且一旦轉賣，不得再次購買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無論是單身還是再婚，都不得再購買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒用。這也就是為什么自住型商品房在申購登記時，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰的名字，都會被視為這倆人的共同財產(chǎn)。 注：對付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購自住型商品房，各自中簽買到后結婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當然，這種事可遇不可求，等也等不起。 3.限制交易時間。買到自住型商品房五年內不得轉租轉售，否則會遭遇嚴格的罰則“修理”。五年時間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過五年，大概也算自住了。我倒是認為，這個時間應該延長到十年甚至二十年。而且，這個“五年”的概念，我覺得應該是以房本登記時間為準，一般情況下，房本登記時間是收房以后兩三年內。目前上市的自住型商品房，**早也要2015年下半年才會交房。因此，中國共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領導交接權力之前，北京的二手房市場不應該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望監(jiān)管部門加強監(jiān)督，寧可讓炒房人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。 4.限制交易收益。對于溢價收益，政府采取了見一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒有付出太多經(jīng)濟成本，但這樣的確限制了投資投機的收益額度。此外，自住型商品房推出半年來，北京二手房市場步入下行通道，完全產(chǎn)權的二手房都賣不動，價格小幅下探，隨著勞動力結構的變化和京津冀一體化的實現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會的90后家庭普遍比80后家庭富庶（父輩接受了完整的高等教育，趕上了改革開放的黃金期和福利社會的尾巴），家里住房更多，對房子的需求不再迫切，屆時很可能沒人接盤了，自住型商品房的二手市場更加堪憂。 注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是**悲催、**坑爹的一代，是歷次運動和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會倒霉。 5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎配套還不健全，二手房市場還處于成長期，類似采育、于家務、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來5-10年內將其變現(xiàn)（除非去做抵押），只能放著自住。 其實，維系自住屬性，就是回歸住房的本來屬性和第一特征，這條思路是對的。 （三）共有產(chǎn)權   近一兩年，國家正在探索共有產(chǎn)權商品房發(fā)展之路，實現(xiàn)去投資投機，專自住需求，降低購房人的經(jīng)濟負擔，通過產(chǎn)權分割的方式平抑房價。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊斌提出，自住型商品房以后要堅持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。 根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權包括以下三個方面特點： 1.購房人買房，政府參股。政府通過劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設定**高限價，在確保政府土地收益不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購房者適度讓利，由政府名利雙收。同時，政府以讓利之名實現(xiàn)對購房人所購房屋的股權參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實現(xiàn)參股而搭的橋而已。 2.購房人賣房，政府分成。購房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準備上市租售，所得收益（盈利）的30%要交給政府。當然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購房人可以與接盤人做陰陽合同，做大初次購房成本，做小賬面收益。但不管怎樣，政府見一面分一半的概念已經(jīng)形成。 3.購房人損失，政府不管。政府對于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享收益上。既然我在房價上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購入價低于周邊二手房了，這個損失政府是不管的。因為，購房本來就是市場行為，既然要參與市場，就要自擔風險。而且房本上只寫了你的名字，并沒有寫市委書記、市長、住建委主任的名字。況且，房子本來就是給你自住的，把集體戶轉成家庭戶的，不是讓你投資的，外圍價格漲跌跟你也沒關系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會去強迫找你分成。 因此，在所謂“共有產(chǎn)權”的旗號下，政府承擔的是有限責任。也就是俗話說的“有福同享，有難不管”。對于這種“有限責任”，你能說它是“不負責任”嗎？

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:53

相關問題

• 問 ??自住型商品房是大產(chǎn)權嗎?自住型商品房都是什么性質的房子?
  答

  什么是自住型商品房？是自己居住的意思嗎？目前市面上銷售的商品房主要有：住宅，別墅，辦公樓，商鋪，酒店式公寓，LOFT,廠房等。住宅分普通住宅和非普通住宅，普通住宅就是一般居住使用的公寓，包括多層（6-7層），小高層（一般十幾層），高層（20-30層左右）超高層（40層以上）非普通住宅即面積超過140平方米以上的所有住宅，包括面積超過140的公寓及別墅（獨棟，雙拼，聯(lián)排，疊加，洋房等）等這些房子使用權全部是70年的，水電煤按照民用算，可落戶口，有限購限制。辦公樓，酒店式公寓，LOFT，商鋪等屬于商業(yè)住宅，土地使用年限是40年，水電按照商業(yè)收取，不可落戶口，但可以注冊公司，無限購限制。廠房使用年限是50年，水電按照工廠標準收取，不可落戶口，可注冊，無限購限制。

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• 問 自住型商品房是什么？自住型商品房申請條件是什么？
  答

  相對于普通商品房和保障房而言，現(xiàn)在又出現(xiàn)了一個新的住房類別，就是自住型商品房。自住型商品房是什么？申請條件有哪些？ 什么自住商品房 1、首先它是商品房，但政府在出讓土地時就對開發(fā)商限制了未來的出售價格； 2、自住商品房購買者范圍更寬，主要是社會夾心階層，買不起普通商品房但又不符合保障房購買資格的人； 3、購房對象不用審核收入，但目前該政策僅適用于北京，其他地方尚未執(zhí)行。北京家庭需要審核名下是否無房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需審核是否符合購房條件以及是否無房。 4、申報對象由開發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權屬部門等相關部門審核購房資格。 5、項目開發(fā)商辦理自住型商品住房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應在北京市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示相關信息。 6、購買自主型商品房，五年內不得上市，五年后上市收益的30%需上交財政。 自住型商品房申請條件 1、名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請自住型商品房； 2、符合購房條件且名下無房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅，可以購買一套自住型商品房）； 3、單身者申購北京自住型商品房需年滿25周歲； 4、北京市戶籍的無房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價房的家庭可優(yōu)先購買。 自住型商品房優(yōu)先購買條件 1、北市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。 2、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。 注：符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

• 問 ??什么是自住型商品房?自住型商品房怎樣申請?
  答

  什么自住商品房1、首先它是商品房，但政府在出讓土地時就對開發(fā)商限制了未來的出售價格；2、自住商品房購買者范圍更寬，主要是社會夾心階層，買不起普通商品房但又不符合保障房購買資格的人；3、購房對象不用審核收入，但目前該政策僅適用于北京，其他地方尚未執(zhí)行。北京家庭需要審核名下是否無房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需審核是否符合購房條件以及是否無房。4、申報對象由開發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權屬部門等相關部門審核購房資格。5、項目開發(fā)商辦理自住型商品住房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應在北京市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示相關信息。6、購買自主型商品房，五年內不得上市，五年后上市收益的30%需上交財政。自住型商品房申請條件1、名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請自住型商品房；2、符合購房條件且名下無房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個稅，可以購買一套自住型商品房）；3、單身者申購北京自住型商品房需年滿25周歲；4、北京市戶籍的無房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價房的家庭可優(yōu)先購買。自住型商品房優(yōu)先購買條件1、北市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。2、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。注：符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

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• 問 什么是自住型商品房 如何購買自住型商品房
  答

  北京市住建委2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。 2013年11月12日，首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設計方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對外開放。金隅嘉業(yè)近期朝陽北路高井星牌建材廠地塊、東壩單店地塊兩個自住型商品房項目已于2014年2月15日上午10點開始進行網(wǎng)上申購報名。 2014年2月，豐臺西局一限價房項目每平方米定價2.1萬元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2萬元的價格。北京市住房建設管理部門表示，自住型商品房價格不會長期“封頂”，還將遵循**初設定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機制，銷售價格將隨行就市。2015年，已經(jīng)有10余個自住房樓盤投向市場。 自住型商品房申請條件 1、名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請自住型商品房； 2、符合購房條件且名下無房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅，可以購買一套自住型商品房）； 3、單身者申購北京自住型商品房需年滿25周歲； 4、、本市戶籍的無房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價房的家庭可優(yōu)先購買。 自住型商品房優(yōu)先購買條件 1、北市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。 2、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。 注：符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

• 問 申請自住型商品房條件是什么 如何申請自住型商品房
  答

  繼公租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房措施后，北京市又推出了自住型商品房。那么什么是自住型商品房？申請自住型商品房的條件和自住型商品房的流程是怎樣的呢？ 該類房產(chǎn)與之前的**大不同就是沒有了戶口限制，凡是持有有效暫住證，連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個稅，且名下無房的非京籍家庭，都可以購買一套“自住型商品房”。持有北京市工作居住證，且名下無房的非京籍家庭申請更沒問題了。 相比同地段同品質的商品住房，自住型商品房價格低30%左右,具體定價會參考周邊的商品房項目和二手房價格，按照該地段一年后的價格預期制定限價。 購買程序 業(yè)內人士分析，預計“自住型商品住房”的購買人群肯定多于供應的房屋套數(shù)，因此在實際操作中，應該會采取搖號的方式來確定**終的購房者。 “應該會借鑒保障房的搖號購房方式，將申請購房家庭分為普通組和優(yōu)先組分別搖號。可優(yōu)先購買的家庭先搖號，如果優(yōu)先家庭選完房還有剩余，再給普通家庭選房?！? 具體申請購買流程如下： 1、在百度搜“北京住建委”，第一項就是官方網(wǎng)站。 2、單擊進入網(wǎng)站后，在左側通知公告里找有關“自住型商品房”的項目信息。 3、單擊進入相關項目后，會有網(wǎng)上申請地址，單擊進入房企網(wǎng)站在線申請。 4、填寫個人信息后，提交，就等通知現(xiàn)場登記了，一般通知有兩種方式：網(wǎng)上公示、電話通知。建議大家經(jīng)常上網(wǎng)去看看公示了沒有，以免誤事。 5、獲得通知后，攜帶要求帶的資料，一定不要遺漏，前往銷售中心進行登記。 6、等待房企、市住建委監(jiān)管對提交的資料進行審核，確定購房資格。 7、如果審核通過了，就可以參與由開發(fā)商組織的搖號了。 北京房價一度抵擋了多少年輕人的北京夢。毫無疑問，自住型商品房使很多人看到了希望。當然咯，成功申請自住型商品房可不是一件容易事。但是，身在北京，掌握申請自住型商品房條件以及流程也是必要的，萬一申請成功了呢？