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• 148****5041

  還建房與商品房的區(qū)別主要體現在兩個方面:
  1.取得方式:商品房是以貨幣交易的形式購買,而還建房主要是以補償形式取得。
  2.土地性質:大多數還建房是政府劃撥土地興建,土地性質為劃撥地,而商品房全部是出讓地。
  3.交易稅費:土地為劃撥地的還建房在交易過程中是需要向地方稅務部門繳納一定的土地出讓金的,而商品房沒有這筆費用。

  查看全文↓ 2018-10-24 12:53:21
• 153****7491

  還建房分為兩種：區(qū)別的重要依據就是土地類型和土地所有人。如果土地所有人為集體，那么就是小產權房；如果具備土地使用權證，是通過出讓或劃撥的方式取得的建設用地
  ，并且具備開發(fā)所需要的五證
  。那么這樣的房屋是具備辦理產權證的條件的，只是看開發(fā)商何時辦理的問題。一般來說農村在集體土地自建的還建房都是小產權房，購買這樣的房屋本身就是風險很大的，因為小產權房在法律上沒有保障。
  一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是有兩證的。其土地性質為劃撥性質，這也就意味著還建房為經適房屬性。經適房和普通商品房**大的不同即在于二手房的買賣上。經適房簽合同滿5年后才能上市交易，且在2012年經適房新規(guī)發(fā)布后立項的經適房項目，在期滿后交易，一律要將買賣差價的七成收益上繳。

  查看全文↓ 2018-10-24 12:53:10
• 142****5343

  你說的還建房的意思不明確，提供的意見給你參考下，有的還建房是因為政府拆遷需安置拆遷地的住戶所修的還建房，這種還建房里面有幾種情況，一是土地性質屬國有出讓土地，這種是可以交易的，所建的房屋當然也就可以交易，另一種是土地性質屬國有劃撥土地，這種可以交易但需補交出讓金，房屋在補交了出讓金的情況下是可以交易的，還有一種是已指定了房屋所有人的，這種就不可以交易了，就是你雙方私底下簽了交易合同也是屬非法的。
  其實總的說起來就是看土地的性質，第一種在二次交易中不需繳納出讓金，費用會低不少，第二種就得繳納不菲的出讓金，第三種就屬于非法買賣了。

  查看全文↓ 2018-10-24 12:53:05

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• 問 知道的說一下什么是非存量房
  答

  存量房是指已被購買或自建并取得《房屋所有權證》的房屋。存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所說的“庫存待售”的房產。存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊。都是未使用過的住宅或非住宅。

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• 問 知道的說一下拆遷注意什么
  答

  拆遷戶拆遷，主要考慮好的開發(fā)商和后期的物業(yè)。因為拆遷戶大部分是老年人，后期的物業(yè)和旁邊的醫(yī)療是**重要的。

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• 問 知道的說一下農村農田建房需要辦理哪些手續(xù)
  答

  按照《國土法》第四十四條規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目可以由市、縣人民政府批準。

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• 問 單位集資建房土地屬于什么性質?誰說一下?
  答

  集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋，屬于經濟適用房的一種。桂陽城管局集資房?辦理房產證需要的資料如下：1、計劃委員會集資建房文件；2、國有土地證 ；3、建設工程規(guī)劃許可證 ；4、綜合驗收合格證；5、工程質量認定表；備注：住宅質量保證書及使用說明書 辦理好總證后，由集資單位統一到房管局辦理房屋分割手續(xù)。辦理房屋分割手續(xù)需提交房改部門審批表及房改房買賣合同。

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• 問 問一下購買還建房需要注意什么？
  答

  購房簽約要注意哪些問題？五類合同陷阱需多加注意商品房是大額消費品，而一些開發(fā)商在合同中預設了一些條款，使購房人掉進陷阱。第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發(fā)商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產項目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。第三類是合同違約責任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現時，購房人權益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變設計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關鍵的問題，開發(fā)商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設下陷阱。出現糾紛后千方百計地推卸責任。第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對開發(fā)商的限制。根據規(guī)定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權退房，但實際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數額很大，計算的依據透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。第五類是合同中關于產權證辦理條款的陷阱，因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產權證?！鲅a充條款應對陷阱一般情況下，以下五方面內容**好在補充協議中體現：一、房屋面積：開發(fā)商應以套內面積簽訂購房合同，對套內面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發(fā)商應承諾交房時使用面積應和簽合同時的套內面積相等。對于交房之后實際套內面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價進行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價退還買受人。二、關于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。三、關于車位：地上車位是否有產權，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據是什么。四、關于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費用，服務的內容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內，所有業(yè)主有權對物業(yè)公司進行評估，如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。五、關于入住條件和房產證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶?！鲩_發(fā)商拒簽補充協議怎么辦建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出約定。什么叫二手房?二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(全部產權)，可以進入住房二級市場(即房地產三級市場)交易的房產。如取得所有權的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經濟適用房等?！岸址俊辟I賣法律問題攻略共有二手房出售需全體共有人同意我國《民法通則》規(guī)定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，買家應注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作夫妻共有財產的房屋子產權僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。在實踐中，有時會出現這樣的情況；屬于共有財產的房屋子未經全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。三方需明確各自的權責利賣方在委托中介時，應與中介簽訂書面的委托協議。協議中要明確房屋的出售價格，賣家應注意區(qū)分“凈到手價”“出售價”及“合同價”，明確房屋的權屬和使用現狀， 以及委托權限等。這份委托協議賣家應有一份原件。需要注意的是。買家通過中介找賣家時，應該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價簽訂的書面協議，應包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議后，實際交付定金前，買家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據有中介經辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。買家須實地查看賣家房屋有無出租如果二手房出售前已經有房客承租，那么在租期內，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權。賣家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客**晚應在三個月內盡快決定是否行使優(yōu)先購買權。如果房客放棄優(yōu)先購買權，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權向法院主張買賣行為無效。對于買家而言，為避免出現此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內，以確保交易的安全性。妥善解決簽約后的后續(xù)事項買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時，買家賣家應將買家付款方式與賣家交房情況結合，以保證各自的權益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時付房款30%，產權過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權選擇違約金，超過多少天時，一方有權選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行?！皟蓚€定金”大不同定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在買賣雙方對中介進行委托的過程中，用來擔保買家賣家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔定金被賣家沒收的風險，如賣家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍反還定金的責任。第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約的情況，違約方要承擔相應責任。當然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。三類二手房權利受限制，交易前必須嚴加審查常見權利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的方面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶，二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

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